Договори з забудовником поради професіоналів - правова інформація про нерухомість - квадратний метр
Згідно з чинним законодавством, кошти громадян на будівництво багатоквартирного будинку можуть залучатися тільки:
1. на підставі договору участі в пайовому будівництві;
2. житлово-будівельними та житловими накопичувальними кооперативами відповідно до федеральними законами, які регулюють діяльність таких кооперативів;
3. шляхом випуску житлових сертифікатів.
Перед тим як підписувати договір і вкладати кошти в будівництво багатоквартирного будинку, не зайвим буде навести довідки про забудовника - з'ясувати, на якій підставі він буде використовувати землю, і чи має він дозвіл на будівництво. Для цього слід попросити пред'явити завірені копії дозволу на будівництво і правовстановлюючого документа на земельну ділянку.
Договір пайової участі
Частина будівельних компаній укладають договори відповідно до закону № 214, який дав дуже великі права громадянину-дольщику і при цьому пов'язав забудовника жорсткими зобов'язаннями. Закон захистив пайовиків від подвійних продажів - всі договори пайової участі реєструються в управлінні Росреестра, тоді як до появи закону держструктури не контролювали це питання, забудовники самостійно вели реєстр покупців і могли укладати кілька договорів на одну і ту ж квартиру.
До того ж, відповідно до закону про пайову участь в будівництві, компанія - забудовник має право залучати кошти фізичних осіб тільки після отримання дозволу на будівництва. В інших формах договорів збір дозвільної документації на будівництво може здійснюватися і після того, як пайовики внесли свої внески.
Крім того, 214-ФЗ наказує виплачувати покупцям неустойку, якщо після зазначеної в договорі дати об'єкт ще не зданий. Неустойка (пеня) становить 1/300 ставки рефінансування ЦБ РФ, що діє на день виконання зобов'язання, від ціни договору за кожен день прострочення, а в разі, якщо покупцем є громадянин, вона подвоюється. Сума не дуже велика в абсолютному вираженні, але відчутна для обох сторін, якщо затримка триватиме хоча б тиждень. Візьмемо для прикладу «двушку» вартістю 3 000 000 руб. і діє на сьогоднішній день ставку рефінансування ЦБ України 8%. 1/300 від 8% складе 0,026%, а значить, від ціни договору це буде 780 руб. в день. Для громадянина - вже 1560 руб. За тиждень «набіжить» 10920 руб.
Для того щоб стежити за ходом будівництва, пайовик має право вимагати графік виконання робіт. Цей документ повинен бути підписаний і завірений печаткою будівельної компанії. Проста копія в цьому випадку не підійде, так як не має юридичної сили. Відзначимо, що у відкритий доступ даний документ не викладається, надається тільки в Державний будівельний нагляд і орган місцевого самоврядування.
Ось деякі пункти договору пайової участі в будівництві, на наявність яких дольщику варто звернути особливу увагу:
1. вказівку будівельного номера квартири, поверху, розташування квартири в осях, кількість кімнат в квартирі, загальна площа квартири відповідно до проектної документації;
3. термін передачі квартири після завершення будівництва (не більше трьох місяців);
4. Вартість договору, порядок оплати;
5. у забудовника не повинно бути переважного права на викуп квартири (в іншому випадку, при переуступку права вимоги іншому покупцеві, продавець повинен в першу чергу направити запит з пропозицією придбати частку забудовнику і чекати його рішення протягом 90 днів);
6. забудовник не має права вимагати від клієнта грошові кошти за переуступку прав на володіння часткою в споруджуваному будинку;
7. відповідальність і обов'язки забудовника;
8. гарантійний термін на об'єкт пайового будівництва (не менше п'яти років).
Вартість квадратного метра в будь-якому договорі має бути зафіксована на момент підписання документа і не підлягати зміні. В іншому випадку, якщо виплати розносяться в часі, пайовик ризикує оплачувати невикуплені метри по зростаючій ціні.
альтернативні схеми
Чинне законодавство дозволяє складати договір, який може носити форму вільного волевиявлення сторін. Всі альтернативні схеми пайової участі в будівництві житла не підпадають під дію 214-ФЗ. І в даних правовідносинах покупець майбутньої квартири - інвестор, який вкладає гроші в будівництво заради отримання прибутку, і до ризиків інвесторів у закону відношення інше.
1) Житлово-будівельні кооперативи
Житлово-будівельний кооператив - некомерційна організація, яка створюється для задоволення потреби громадян у житлі, які створюються на підставі Житлового кодексу РФ. Іншими словами, певна група громадян об'єднується для будівництва будинку, отримує пакет дозвільної документації і залучає для зведення будинку будівельну компанію, яка виступає підрядником. Кооператив повинен стежити за ходом робіт і пред'являти претензії до якості робіт. Голова, правління кооперативу і статуту повинні вибиратися на зборах засновників ЖБК.
На практиці найчастіше буває, що кооператив створює не група ініціативних і відповідальних громадян, а будівельна компанія. Головою кооперативу стає представник будівельної компанії. В цьому випадку кооператив, фактично, не контролює діяльність підрядної організації. А в разі зриву термінів, невідповідності кількості побудованих квартир кількості пайовиків відповідальність несуть всі члени кооперативу в рівних частках. Рішення кооперативу про перенесення дати здачі об'єкта в експлуатацію, збільшення пайового внеску або введення додаткового платежу неможливо оскаржити навіть в суді.
2) Випуск житлових сертифікатів
Девелопер має право залучати кошти на будівництво багатоквартирного будинку шляхом випуску облігацій особливого виду - житлових сертифікатів, що закріплюють право їх власників на отримання житлових приміщень у майбутньому. Мова йде про покупку цінних паперів - сертифікатів, що випускаються на конкретний будівельний проект. Дані правовідносини регулюються законодавством Укаїни про цінні папери.
В даному випадку покупцеві не обов'язково викуповувати квартиру цілком, кількість придбаних метрів в новобудові може бути будь-яким, але не менше 0,1 кв. м.
Особливість житлового сертифіката в тому, що в ньому не уточнюється, в якій саме квартирі є належні клієнту квадратні метри. Таким чином, забудовник після здачі об'єкта має право запропонувати власнику сертифіката найменш ліквідне житло, наприклад, на першому поверсі.
Дана схема повністю захищає інтереси інвестора в будівництво, так як всі випущені сертифікати повинні пройти державну реєстрацію. А для цього будівельної компанії необхідно мати той же пакет документів, що і при пайовому будівництві:
- право на земельну ділянку;
- дозволу на будівництво;
- документ, що підтверджує твердження емітентом житлових сертифікатів в установленому порядку проектної документації.
Основна відмінність цієї схеми залучення коштів громадян на будівництво багатоквартирного будинку від пайової участі в тому, що девелопер зобов'язаний забезпечити повернення коштів за зафіксованою прибутковості, але не дотримання графіка будівництва та відповідність квартири вимогам пайовика.
3) Попередні договори
Взагалі-то, законодавством не передбачено залучення коштів громадян на будівництво житла за попереднім договором. Однак дана схема є досить поширеною на ринку. Так, наприклад, в Запоріжжі за попередніми договорами кошти фізичних осіб залучають навіть провідні девелопери.
Відповідно до Цивільного кодексу України за попереднім договором сторони зобов'язуються укласти договір про передачу майна в майбутньому. Дилема полягає в тому, що забудовник і покупець укладають договір купівлі-продажу, предмета якого фізично ще не існує. Як не існує і інформації про характеристики предмета договору. Наприклад, немає точної інформації про площі квартири (вимірюється БТІ після здачі будинку в експлуатацію).
Таким чином, покупець вносить аванс або повну вартість квартири, а будівельна компанія зобов'язується побудувати і здати будинок, оформити на себе право власності і тільки після цього укласти з покупцями основний договір купівлі-продажу. У попередньому договорі вказується термін, в який сторони зобов'язуються укласти основний договір. Якщо цей термін не визначений - основний договір підлягає висновку протягом одного року.
Втім, трапляється, що будівельні компанії відмовляється укладати основний договір. В такому випадку покупець має право примушувати другу сторону укласти основний договір або вимагати повернути внесені кошти і виплатити неустойку. Судова практика у таких справах уже склалася. «У спільному Постанові ВАС України та ЗС України № 10/22, так і Постанові Пленуму ВАС РФ, дана однозначна відповідь, що позов про визнання права власності за інвестором є неналежним способом захисту порушених прав, оскільки відносини інвестора і забудовника мають зобов'язальний, а не речове-правовий характер. Проте, суди загальної юрисдикції до теперішнього часу продовжують виносити рішення про визнання права власності за інвесторами (фізичними особами) », - розповідає Василь Сосновський партнер ЮК« Генезис ».
Відзначимо, що складність може виникнути в тому випадку, якщо термін підписання основного договору вже настав, але забудовник все ще не може його укласти в силу того, що будинок не зданий в експлуатацію, право власності не оформлено. В даному випадку пайовик не залишається нічого іншого, як чекати завершення будівництва.
Ще один «підводний камінь» - виправлення будівельних дефектів (класифікація недоробок квартир приведена в статті «Приховані дефекти квартир в новобудовах»). Не ясно, як покупцеві змусити забудовника усунути будівельний шлюб в здобувається квартире. В даному випадку не підписується акт приймання-передачі (як при пайовому будівництві), а оформляється договір купівлі-продажу існуючого приміщення.