Договір суборенди нежитлового приміщення зразок, між юридичними особами, правила складання
Для багатьох підприємців. відкривають свою справу, першочерговим питанням стає придбання нежитлового приміщення, в якому буде розташовуватися офіс. виробництво або інший об'єкт бізнесу.
Дорогі Новомосковсктелі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.
Купівля нерухомості пов'язана з великими фінансовими витратами, які не кожному під силу. В такому випадку рішенням стає оренда. Існує кілька видів подібних угод, одним з яких є договір суборенди.
Поняття «суборенда»
У ГК України дається визначення цього поняття. Згідно з текстом законодавчого документа, суборенда є певний вид правовідносин, при якому права на використання нерухомості передаються третій особі на підставі договору.
Іншими словами, особа, що орендує приміщення у власника, поступається об'єкт найму так званому суборендарю (на певний час). а разом з ним і всі права та обов'язки, прописані в основному договорі оренди.
Законної вважається тільки та угода, на яку складений договір суборенди, а контрагентами є орендар і суборендар.
Орендар може здавати як весь об'єкт повністю, так і частина його. Найчастіше так і відбувається. Власнику вигідніше здати в оренду все приміщення, і в тих випадках, коли частина нерухомості залишається невикористаною. орендар залучає третіх осіб.
Це знімає з нього частину фінансових зобов'язань, і оренда стає вигідніше для всіх сторін. Єдина складність виникає при розподілі часток в оплаті комунальних послуг. Цей момент потрібно обумовлювати окремо (так як зобов'язання по їх оплаті лежать на орендарі).
Законодавством не передбачено укладення угоди про суборенду в безоплатному порядку.
Особливості договору про передачу нерухомості в суборенду
Законом не забороняється збільшення орендної плати при здачі нерухомості в суборенду. Деякі підприємці спеціалізуються саме на суборенді, отримуючи прибуток з перездачі приміщень по частинах, або в повному обсязі, і маючи її в основі свого бізнесу.
При прийомі на роботу може знадобитися довідка про відсутність судимості. Інструкція по її отриманню є в цій статті.
Термін, на який укладається договір суборенди, може бути будь-яким, але не перевищує терміну дії основного договору з власником. У разі зміни договору оренди (продовження, припинення), відповідні зміни повинні стосуватися і всіх субдоговорів.
Оформлення договору суборенди не може відбуватися раніше, ніж укладений основний документ найму між власником і орендарем.
Якщо термін дії документа становить не більше 365 днів, реєструвати його в Росреестра не потрібно. Те ж стосується і пролонгіруемих договорів. Якщо термін дії документа становить понад рік, його потрібно зареєструвати у відділенні Росреестра за місцем знаходження об'єкта нерухомості.
Розірвати діючий документ достроково можна як на вимогу орендаря, що фігурує в основному договорі найму, так і за бажанням власника нежитлового приміщення.
Ці моменти повинні обумовлюватися в документі суборенди із зазначенням всіх умов дострокового розірвання і документів, потрібних для цього.
Якщо договір не укладається на певний термін, то припинення його дії повинно супроводжуватися письмовим попередженням всіх сторін - учасників в термін, не менше ніж 90 днів.
Що таке книга покупок і продажів. Зразок заповнення і правила ведення ви знайдете за посиланням.
Договір суборенди безпосередньо залежить від договору первинного найму, і в тому випадку, якщо оренда з якоїсь причини достроково припиняється, це тягне за собою і припинення суборенди.
Якщо зареєстрований перший договір припиняється достроково, відомості про це також повинні передаватися в Росреестр.
Договір суборенди між юридичними особами: як скласти?
Цей вид документа може полягати як між фізичними особами, так і між юридичними. Його оформлення підпорядковується загальним правилам угод, що стосуються передачі прав користування, і підпадають під дію положень ЦК РФ.
Основна відмінність договору суборенди полягає в наявності згоди власника нежитлового приміщення на піднайом, тобто передачу орендарем прав на користування нерухомістю третій особі. Ця умова є обов'язковою для укладення законного документа.
Електронний документообіг набагато зручніше традиційного. Зразок заяви на підключення до електронного документообігу та правила є в даному матеріалі.
Однак порядок отримання такої згоди і його форма законом не встановлені. Найчастіше ця процедура оформляється таким чином:
- в основний договір оренди повинен бути внесений пункт, в якому йдеться про те, що орендар має право передавати предмет договору в подальше користування третім особам;
- в первинний договір оренди вносяться зміни у вигляді додавання пункту про згоду власника на подальшу перездачу, шляхом укладення додаткової угоди, що є його невід'ємною частиною.
Якщо такої згоди немає - договір суборенди не має юридичної сили і може визнаватися недійсним. Це несе з собою неприємні наслідки, аж до можливості власника дострокового розірвання первісного договору оренди з подальшим відшкодуванням збитків (так як приміщення використовувалося не призначенням).
Копія документа, що підтверджує згоду власника нерухомості, обов'язково повинна бути у суборендаря.
Особливих вимог до форми договору суборенди закон не пред'являє. Цей документ повинен бути складений у простій письмовій формі, підписаний сторонами - учасниками, і завірений в Росреестра, якщо це необхідно. Документ складається в стількох примірниках, скільки сторін бере участь в укладанні угоди.
Крім самого тексту договору, в ньому можуть бути присутні такі додатки:
- опис нежитлового об'єкта нерухомості;
- докладний графік погашення орендної плати;
- кадастровий паспорт нежитлового приміщення;
- свідоцтво про право власності;
- акт прийому-передачі;
- додаткові угоди.
Правила складання документа
Для оформлення договору суборенди потрібно зібрати пакет наступних документів:
- документи, що засвідчують особу сторін, що беруть участь в угоді (для фізичних осіб - паспорт громадянина РФ, свідоцтво ІП, статутні документи для юридичних осіб);
- документи, що підтверджують право користування на передане майно (копія документа оренди);
- документи, що підтверджують право власності (кадастровий паспорт, технічна документація);
- договір суборенди і його копії в двох примірниках (по одному для кожного учасника угоди).
Що ж повинно міститися в тексті договору суборенди нежитлового приміщення?
По-перше, потрібно докладно описати передане в оренду приміщення або його частина, без конкретних даних про об'єкт передачі документ не має юридичної сили.
По-друге, вказується відрізок часу, на який права користування об'єктом переходять до суборендарю.
При цьому термін дії договору перенайма не може бути довше терміну дії первинного документа.
По-третє, прописуються терміни внесення орендної плати та її сума, а також спосіб оплати (готівкою, на банківську карту або на розрахунковий рахунок в банку). Сума платежу може бути фіксованою, або розраховуватися за вартістю кв. м. площі.
По-четверте, потрібно відзначити, яким чином будуть оплачуватися комунальні платежі, особливо актуальний цей момент в разі суборенди частини приміщення.
По-п'яте, має зазначатися цільове використання нежитлового приміщення, тобто його призначення і види комерційної діяльності, дозволені при його експлуатації.
Як виникає кредиторська заборгованість. Що робити, якщо її термін давності минув? Повна інформація і поради по посиланню.
Якщо приміщення, що передається в суборенду, має якісь недоліки, їх потрібно вказати в тексті договору. а також обумовити в який термін і за чий рахунок вони повинні бути усунуті.
ГК України дає право суборендарю передавати права на користування об'єктом іншим особам, тобто укладати договір субсубаренди.
Структура і зразок заповнення документа
За формою договір суборенди нічим не відрізняється від інших подібних документів. Як і всі договори, що стосуються передачі прав користування, угода включає в себе кілька розділів:
- Назва документа, дата складання та місце. Допускається використання реквізитів підприємства в верхній частині (якщо в якості орендаря виступає юридична особа).
- Докладні дані контрагентів - учасників угоди.
- Опис предмета договору із зазначенням індивідуальних властивостей.
- Терміни дії.
- Права і обов'язки учасників.
- Додатки (свідоцтва про право власності та право користування, акт прийому-передачі, з зазначенням предметів меблів і техніки, якщо такі є).
Зразок документа можна скачати тут.
У будь-якому випадку, укладення договору суборенди убезпечить обидві сторони від спірних питань, що виникають в будь-яких комерційних відносинах, навіть між близькими родичами. Не варто покладатися на порядність орендарів і суборендар, краще один раз скласти документ і уникнути можливих непорозумінь.