договір ренти

Договір ренти вУкаіни

В даний час вУкаіни нормативно-правове регулювання договору ренти здійснюється загальними, а окремі різновиди договору - спеціальними нормами про ренту, закріпленими в Цивільному кодексі.

За своїм характером договір ренти є оплатним, реальним і односторонньо зобов'язуючим.

Наше законодавство не має особливого розряду для договору ренти і не згадує про нього. Однак, за загальним правилом статей одна тисяча п'ятсот двадцять вісім і 1530 Зводу законів цивільних, можливо і у нас укладення подібної угоди, - втім, навряд чи по відношенню до нерухомого маєтку.

У Цивільному кодексі РРФСР 1922 року договірна модель, подібна ренті, була відсутня, оскільки радянська ідеологія виключала відповідні відносини, визначаючи їх як лихварські. Разом з тим в період НЕПу були зафіксовані численні випадки продажу житлових будинків за умови надання продавцю довічного утримання. Такі угоди, як правило, визнавалися судами недійсними [4]. Однак з цієї практики допускалися винятки у випадках, коли визнання такого правочину недійсним могло завдати шкоди більш слабкій стороні, тобто продавцю [5].

Різновиди договору ренти

Розрізняють такі види договору ренти:

Сторони договору

Сторонами в договорі ренти є одержувач ренти - рентний кредитор і платник ренти - рентний боржник.

Рентний кредитор - особа, яка передає своє майно у власність іншої особи (рентного боржника) з метою отримання доходу (ренти) протягом тривалого періоду часу. Одержувачем ренти можуть виступати фізичні особи (за договором постійної або довічної ренти, за договором довічного утримання), а також некомерційні організації (за договором постійної ренти), якщо це не суперечить закону і відповідає цілям їх діяльності [7]. Комерційні організації не можуть бути отримувачами ренти, так як це суперечить самій сутності ренти, яка передбачає незалученість в створення доходу, отримуваного рантьє.

Одержувач ренти може не збігатися з особою, яка передає майно під виплату ренти (наприклад, довічна рента може бути встановлена одним громадянином на користь іншого громадянина або групи громадян [8] - так званий договір на користь третьої особи [9]).

Рентний боржник - особа, яка зобов'язана в обмін на отримане у власність майно виплачувати яка передала його особі (рентного кредитору) дохід (ренту) протягом тривалого періоду часу. Як платників ренти можуть виступати будь-які фізичні та юридичні особи відповідно до їх правосуб'єктність.

Предмет договору

Особливості правового регулювання

Відмінності в правовому режимі майна, яке може бути предметом договору ренти, зумовлюють особливості порядку його відчуження під виплату ренти. Так, оплатне відчуження під виплату ренти нерухомого майна вимагатиме дотримання норм про порядок передачі нерухомого майна на виконання договору продажу нерухомості [10]; відчуження під виплату ренти цінних паперів потребують дотримання приписів про порядок передачі прав за цінним папером [11] і т. д.

рентні платежі

За загальним правилом, договір ренти є оплатним, якщо угодою сторін не передбачено інше. Інакше кажучи, крім рентних платежів, одержувач ренти має право на зустрічну подання (плату) при передачі майна під виплату ренти [12]. Якщо відчуження майна передбачається оплатним, то до відповідної угоди субсидиарно застосовуються правила про договір купівлі-продажу. У разі безоплатного відчуження майна сторонам, крім спеціальних правил про те чи іншому вигляді ренти, слід також керуватися нормами, що регулюють договір дарування [13].

Як рентних платежів можуть виступати:

Форма надання рентних платежів встановлюється угодою сторін і може бути комбінованою (наприклад, одна частина ренти виплачується грошима, а інша - наданням послуг).

З метою захисту інтересів рентного кредитора закон може визначати мінімальний розмір постійної [14] і довічної ренти [15]. а також мінімальну вартість загального обсягу змісту з утриманням [16]. Законом також передбачено обов'язкове збільшення розміру ренти паралельно зі збільшенням величин прожиткового мінімуму [14] [15] [16].

Право на рентні платежі виникає у рентного кредитора тільки після передачі майна під виплату ренти; з цього ж моменту виникає обов'язок по виплаті рентних платежів у рентного боржника. Таким чином, договір ренти відноситься до числа реальних.

Зобов'язання по виплаті рентних платежів є триваючим, так як договір укладається на термін життя одержувача ренти або безстроково, і підлягає систематичному виконанню. Тому закон встановлює ряд правил про форму і способи забезпечення виконання зобов'язання по виплаті ренти.

У разі прострочення виплати рентних платежів платник ренти зобов'язаний сплатити одержувачу ренти проценти, розмір яких визначається законом, або договором [17].

Термін договору

Довічна рента може бути встановлена на період життя громадянина, що передає майно під виплату ренти, або на період життя іншої вказаної ним громадянина. Постійна рента встановлюється безстроково.

форма договору

Договір ренти повинен бути укладений у письмовій формі і посвідчений нотаріусом. Якщо договір передбачає відчуження нерухомого майна під виплату ренти, то він підлягає державній реєстрації [18]. Рентне обтяження також має бути зареєстровано [19] [20].

Якщо сторони порушать вимоги про нотаріальне посвідчення договору ренти, то він буде вважатися недійсним (нікчемним) [21]. Якщо договір про передачу під ренту нерухомого майна буде нотаріально посвідчений, але не поставлять під державну реєстрацію, він буде вважатися неукладеним [22]. так як закон не містить вказівки на його недійсність [18].

Істотні умови договору

Істотні умови договору ренти залежать від його різновиду. Загальним для всіх видів договору ренти істотною умовою є, по-перше, його предмет. Під виплату безстрокової і довічної ренти може бути передано будь-яке майно, тоді як об'єктом договору довічного утримання з утриманням виступає виключно нерухоме майно.

По-друге, до таких умов належить обов'язок рентного боржника забезпечити інтереси рентного кредитора. Таким чином законодавець прагне захистити інтереси останнього.

Захист інтересів рентного кредитора

Засоби захисту інтересів рентного кредитора розрізняються залежно від правового режиму майна.

Якщо під виплату ренти передається рухоме майно. то в якості таких засобів можуть використовуватися [23].
- Способи забезпечення виконання зобов'язань по сплаті ренти: застава. завдаток. неустойка. утримання. порука; або
- Страхування ризику відповідальності за невиконання або неналежне виконання зобов'язання по виплаті ренти на користь рентного кредитора.
Якщо під виплату ренти передається нерухомість. то як запобіжний захід застосовується застава (іпотека). Таким чином, відчуження обтяженого рентою нерухомого майна можливе лише за згодою одержувача рентних платежів як заставодержателя.

Рентне обтяження слід за майном і пов'язує осіб, у власності яких побувало це майно, субсидіарної відповідальністю. якщо законом або договором не передбачена солідарна відповідальність.

Невиконання рентних боржником забезпечувальних умов договору, а також їх втрата або погіршення за обставинами, за які рентний кредитор не відповідає, дає останньому право розірвати договір і вимагати відшкодування збитків.

Договір ренти належить до алеаторних, тобто носять ризиковий характер. Він проявляється в тому, що один з контрагентів може фактично отримати зустрічне задоволення меншого обсягу, ніж сам надасть, тому що обсяг рентних платежів є невизначеним через невизначеності ж терміну виплати ренти.

Ризик випадкової загибелі або пошкодження майна при цьому розглядається з точки зору припинення або продовження зобов'язань по виплаті рентних платежів. У договорі постійної ренти ризик несе рентний боржник, якщо він отримав майно під виплату ренти безоплатно; в разі загибелі або пошкодження майна він не звільняється від обов'язку зі сплати рентних платежів. Якщо договір ренти був укладений на відплатних засадах, то при випадковій загибелі майна рентний боржник може вимагати розірвання договору або зміни його умов. У договорі довічної ренти ризик не залежить від того, було майно відчужене за плату або безоплатно.

Договір ренти в Європі