Договір оренди, нюанси, на що потрібно звернути увагу
Договір оренди - основний документ, який регулює відносини орендодавця і орендаря житлового приміщення.
Об'єктом договору оренди виступає житлове приміщення (житловий будинок, квартира).
Для того щоб житловий будинок міг бути використаний в якості об'єкта договору оренди, він повинен володіти певними ознаками. Так, наприклад, будівля повинна бути прийнято в експлуатацію. Не може бути об'єктом оренди самовільно збудований житловий будинок.
За договором оренди житлового приміщення орендодавець зобов'язаний надати орендарю житлове приміщення за плату у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Оренда житлового будинку передбачає передачу як самого житлового будинку, так і права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для використання вдома. Пояснюється це тим, що житловий будинок неможливо експлуатувати без права користування земельною ділянкою, яка перебуває під будівлею і безпосередньо примикає до нього.
Право орендаря на земельну ділянку, на якій розташований будинок, залежить від того, яке право на земельну ділянку має орендодавець (власність, оренда, постійне користування, довічне успадковане володіння або ін.). Перелік цих прав встановлюється земельним законодавством. При цьому, незалежно від правомочностей орендодавця на земельну ділянку, орендар житлового будинку отримує право на земельну ділянку, на якій розташований будинок.
У договір оренди повинні бути включені умови користування земельною ділянкою. Однак якщо дані умови не обумовлені договором оренди, це не тягне недійсності договору. У цьому випадку на термін оренди житлового приміщення до орендаря переходить право користування тією частиною земельної ділянки, яка зайнята об'єктом оренди і необхідна для його використання відповідно до призначення. Право користування додатковим земельною ділянкою визначається за згодою сторін.
У випадках, коли земельна ділянка, на якій знаходиться орендоване житлове приміщення, продається іншій особі, за орендарем зберігається право користування частиною земельної ділянки, яка зайнята орендованою нерухомістю і необхідна для її використання. Умови користування залишаються тими ж, що діяли до продажу земельної ділянки. Дана норма спрямована на захист законних інтересів орендаря житлового приміщення в разі зміни власника земельної ділянки, на якій розташована орендована нерухомість.
Форма договору оренди
Згідно із законодавством договір оренди житлового приміщення повинен бути укладений в простій письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Це означає, що договір не може бути оформлений шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфної чи іншої зв'язку, що дозволяє достовірно встановити, що документ виходить від сторони за договором. Сторони не вправі передбачити форму договору, відмінну від встановленої законом. Недотримання форми тягне недійсність угоди незалежно від терміну дії і учасників договору.
Термін оренди (короткостроковий або довгостроковий договір) сторони мають право визначити в договорі самостійно. Втім, термін може бути і не узгоджений сторонами, тоді договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. В такому випадку у кожної зі сторін з'являється можливість в будь-який час відмовитися від договору, попередивши про своє рішення іншу сторону за три місяці. Законом або договором може бути встановлений інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений термін.
У договорі оренди основним з умов є умова про орендну плату. Орендар приймає на себе зобов'язання своєчасно вносити орендну плату за користування житловим приміщенням. Порядок, умови і строки внесення орендної плати повинні бути обумовлені договором. При відсутності в договорі оренди умови про орендну плату договір вважається неукладеним.
У випадках, коли плата за оренду житлового приміщення встановлена в договорі за одиницю площі, орендна плата визначається виходячи з фактично переданого орендарю розміру приміщення.
Згідно із законодавством, орендна плата може справлятися у вигляді:
визначених у твердій сумі платежів, внесених періодично або одноразово. Ця форма оплати є найбільш поширеною;
надання орендарем певних послуг;
передачі орендарем орендодавцеві обумовленої договором речі у власність або в оренду;
покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого житлового приміщення (житлового будинку, квартири).
Орендарю житлового приміщення надано право вимагати зменшення орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, істотно погіршилися передбачені договором умови користування або стан житлового приміщення.
Коли орендар істотно порушує строки внесення орендної плати, орендодавець має право вимагати від орендаря дострокового внесення орендної плати у встановлений орендодавцем термін. Одночасно законодавство передбачає і обмеження - платежі не можуть стягуватися вперед більш ніж за два терміни поспіль (п.5 ст. 614 Цивільного кодексу РФ). Під істотним порушенням мається на увазі неодноразова або тривала затримка внесення орендної плати. Якщо орендар більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату, орендодавець має право піти на крайній захід - зажадати дострокового розірвання договору.
Використання орендованого житла
Після того, як відбулася передача об'єкта оренди, орендар зобов'язаний користуватися житловим приміщенням відповідно до умов договору. Особливістю даного виду оренди є цільовий характер використання об'єкта оренди. Орендоване житлове приміщення повинно використовуватися тільки для проживання громадян.
Капітальний ремонт переданого в оренду житлового приміщення зобов'язаний проводити орендодавець. Обов'язок орендаря - підтримувати приміщення в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести витрати на його утримання, якщо інше не встановлено законом або договором оренди.
Капітальний ремонт об'єкта оренди слід проводити в термін, встановлений договором, а якщо він не визначений договором або викликаний невідкладною необхідністю, то в розумний строк. Це говорить про те, що власник житла повинен підтримувати житлове приміщення в стані, придатному для використання його за призначенням.
У разі невиконання орендодавцем обов'язки з виробництва капітального ремонту орендар має право за своїм вибором:
1. провести капітальний ремонт і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок орендної плати;
2. вимагати відповідного зменшення орендної плати;
в) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Поліпшення орендованого житлового приміщення
Якщо інше не передбачено договором оренди, то віддільні поліпшення орендованого житлового приміщення, вироблені орендарем, є його власністю. Отже, орендар має право їх вилучити.
Вартість невіддільних поліпшень відшкодовується орендарю в разі, якщо вони зроблені за згодою орендодавця. Невіддільними вважаються такі поліпшення, які не можуть бути відокремлені без шкоди для приміщення. Сторони вправі узгодити інший порядок розподілу витрат, викликаних поліпшеннями орендованого житла, зробленими за згодою орендодавця.
Припинення договору оренди
Перехід права власності на здане в оренду житлове приміщення до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди. Орендні відносини перериваються, а початковий орендодавець заміщається новим набувачем речового права на житлове приміщення.
У разі смерті громадянина, що орендує житло, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше. Орендодавець має право відмовити спадкоємцю орендаря у вступі в договір як Орендаря на термін, що залишився його дії, тільки якщо укладення договору оренди було обумовлено якими-небудь особистими якостями орендаря.
Орендодавець має право в судовому порядку вимагати дострокового розірвання договору у випадках, коли орендар:
використовує житлове приміщення з істотним порушенням умов договору або призначення об'єкта оренди або з неодноразовими порушеннями;
істотно погіршує житлове приміщення;
не вносить орендну плату більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу.
ухиляється від здійснення капітального ремонту житлового приміщення у встановлені договором оренди терміни, а при їх відсутності в договорі - в розумні терміни (в тих випадках, якщо обов'язок по виробництво капітального ремонту покладено на орендаря законом або договором),
Даний перелік не є вичерпним, сторони можуть передбачити й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця.
Орендар має право на дострокове розірвання договору, якщо:
орендодавець не надає житлове приміщення в користування орендарю або створює перешкоди користування житлом відповідно до умов договору або призначення приміщення;
передане орендарю житлове приміщення має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, що не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду житлового приміщення або перевірки його справності при укладенні договору;
орендодавець не виконує свої обов'язки по виробництву капітального ремонту житлового приміщення у встановлені договором оренди терміни, а при їх відсутності в договорі - в розумні терміни;
житлове приміщення в силу обставини, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання (маються на увазі випадкові обставини і обставини непереборної сили).
Передача житлового приміщення
Житлове приміщення передається орендарю і повертається від нього по акту прийому-передачі. Приміщення повинно бути повернуто в тому стані, в якому орендар його отримав (з урахуванням нормального зносу) або в стані, обумовленому договором.
У разі несвоєчасного повернення орендованого житлового приміщення орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення. Однак це не означає продовження договору оренди, якщо до закінчення терміну дії договору орендодавець повідомив орендаря про намір не відновлювати договір. Коли отримана орендна плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування.
Переважне право на поновлення договору
Якщо орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором оренди, він має переважне право на укладення договору оренди після закінчення терміну оренди
Під належним виконанням орендарем своїх обов'язків маються на увазі:
а) використання житлового приміщення відповідно до його призначення та умов договору;
б) підтримування житлового приміщення в справному стані, здійснення за свій рахунок поточного ремонту, недопущення істотного погіршення житлового приміщення;
в) своєчасне внесення плати за користування житлом.
Якщо у орендаря є бажання продовжити орендні відносини, то він повинен заздалегідь, до закінчення терміну оренди, попередити про це орендодавця в термін, зазначений в договорі оренди, а якщо в договорі такий термін не зазначений, у розумний строк до закінчення дії договору.
При укладанні нового договору оренди житлового приміщення на новий термін умови договору можуть бути змінені за згодою сторін.
Якщо орендар продовжує користуватися житловим приміщенням після закінчення терміну договору і орендодавець проти цього не заперечує, то договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін. При цьому за кожною зі сторін зберігається право в будь-який час відмовитися від договору, попередивши про своє рішення іншу сторону за три місяці (законом або договором може бути встановлений інший строк для попередження про припинення договору).
При укладанні договору оренди сторони можуть виключити можливість продовження орендних відносин на новий рок або вказати в договорі додаткові умови, при виконанні яких орендар набуває переважне право на укладення договору оренди на новий термін.
Порядок зміни і доповнення договору оренди
Зміни і доповнення умов договору оренди житлових приміщень оформляються в письмовій формі у вигляді окремої угоди або протоколу і є невід'ємною частиною договору. Внесення змін і доповнень допускається тільки з обопільної згоди сторін. В односторонньому порядку договір може бути змінений тільки в разі істотного порушення умов договору іншою стороною.
Відповідальність сторін за договором оренди
У договір оренди необхідно включити положення про відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання своїх обов'язків. Доцільно встановити, наприклад, санкції за несвоєчасне перерахування орендної плати та інші порушення. За самовільну здачу орендарем житлового приміщення в суборенду, невиконання інших зобов'язань за договором може бути передбачена неустойка. При цьому сплата неустойки не звільняє сторони від виконання зобов'язань або усунення порушень.