Договір оренди квартири - термін дії договору оренди, ціна
договір оренди квартири, особливості договору оренди приміщення, пункти договору оренди квартири
Written by: Андрій Ларін
На що звернути увагу при укладанні договору оренди квартири
Для початку хотілося б відзначити, що в умах громадян міцно засіла думка про те, що поняття «найм» і «оренда» - одне й те саме поняття. З точки зору закону це різні визначення. Так, договір оренди підписують на житлове або нежитлове приміщення з власником - юридичною особою, договір найму в свою чергу - на житлове приміщення з фізичною особою.
На що ж слід звернути особливо пильну увагу при підписанні договору оренди квартири.
Термін дії договору оренди оренди (житлового приміщення)
Розрізняють два види договору оренди житлового приміщення в залежності від періоду, на який він укладається. Короткостроковим буде той, який укладено на період менше року, довгостроковими - з тривалістю від 1 року до 5 років. У разі, коли в орендному договорі не визначений період його дії, то він вважається укладеним на 5 років.
Принципова відмінність короткострокового орендного договору від довгострокового це умови виселення мешканців. Коли документ укладено на термін більший, ніж 12 місяців, орендар має переважне право на укладення нового.
Як би там не було власник приміщення зобов'язаний за 3 місяці до закінчення старого угоди запропонувати проживають укласти нову, в іншому випадку документ буде вважатися автоматично продовженим на тих же умовах.
Також хотілося б відзначити, що наймач може в будь-який час без пояснення причини розірвати угоду про оренду. Але наймодавець такого права не має і може розірвати договір в судовому порядку і лише за наявності порушень.
Якщо у наймодавця є претензії по експлуатації житла, наймач має право в суді попросити час на їх виправлення пропонованих претензій. Також наймач має право поселяти в приміщенні тимчасових мешканців і підписувати з ними угоди піднайму.
Не дивно, що майже всі власники квартир хочуть укладати з мешканцями саме короткостроковий документ, в основному терміном на 11 місяців.
В угоді бажано прописати за який період часу сторони можуть розірвати його достроково, а також порядок повернення грошей і застави.
Якщо ж такі умови дострокового розірвання не передбачені, наймодавець не може розірвати його до закінчення терміну дії.
Фінансове питання: ціна договору оренди житлового приміщення
Як показує практика, частіше за інших суперечки наймодавців і наймачів пов'язані з простроченими орендними платежами і боргами за комунальні послуги.
Для того, щоб уникнути таких неприємностей потрібно в договорі прописати не тільки суму і порядок оплати, а й умови підвищення ціни.
У разі, якщо такий пункт не включити, то наймодавець все одно зможе підняти ціну, але, відповідно до ЦК РФ, він має право робити це не частіше разу на рік. Однак про це він зобов'язаний повідомити заздалегідь у письмовій формі. Якщо наймач проти - угода розривається в односторонньому порядку без виплати неустойки.
Гарантією захисту прав власника житла є так званий забезпечувальний платіж - сума застави за місяць найму. Цей платіж гарантує, що наймач не з'їдуть, не заплативши. Також в разі необхідності можна додати умову про авансову оплату за місяць вперед.
Взаємини з власником житлового приміщення
Досить поширеною ситуацією є така при якій власники житла навіть після здачі його в найм продовжують часто приходити в який вводиться об'єкт, навіть не звертаючи увагу на те, що, наприклад, самих мешканців немає вдома. Такого роду відвідування можуть стати підставою розірвання договору раніше терміну.
Також багатьох цікавить питання зміни власника квартири, наприклад, в разі її продажу. Така подія не несе за собою розірвання угоди, просто воно полягає вже з новим власником, але на тих же умовах.
Обов'язок робити ремонт: власник або орендар
Також по можливості необхідно прописати такий момент - що можна змінювати в квартирі, а що ні, також питання стосується проведення ремонтних робіт. Часто зустрічається такий пункт - «після закінчення терміну найму мешканці зобов'язуються повернути приміщення в тому ж вигляді, в якому воно було надано». Даний пункт заслуговує на увагу, так як, якщо не обговорити деталі, можна зіткнутися з проблемами при розірванні угоди.
Якщо обопільно як господарями, так і проживають, прийнято рішення про те, що мешканці будуть проводити в приміщенні ремонт, а орендодавець за це, наприклад, знижує плату, це необхідно чітко прописати. Тому, абсолютно безглуздо спочатку клеїти в квартирі нові шпалери, а потім вимагати відняти цю суму з оплати квартири.
Відповідно до ЦК РФ, обов'язок робити поточний ремонт лежить на мешканцях, а власники повинні робити тільки капітальний ремонт, якщо інше не передбачено угодою.
Все, що всередині квартири
Особливо хотілося б підкреслити, що повний опис квартири, що здається - один з найважливіших пунктів. Якісне і правдивий опис всього «вмісту» приміщення позбавить сторони від взаємних претензій в подальшому.
З точки зору закону було б грамотно скласти акт прийому-передачі квартири, в якому необхідно детально описати стан стін, підлог, вікон, сантехніки і всього іншого. Коли наймодавець залишає в користування наймачам меблі або побутову техніку це теж необхідно вказати в акті, детально описавши все майно і його приблизну вартість.