Договір найму житлового приміщення (8) - реферат, сторінка 2

- плата за капітальний ремонт житлового фонду;

- плата за наймання житла.

Розмежування в структурі платежів за житло необхідно з тієї причини, що можуть виникати питання про оплату, а вірніше про склад плати за житло та її розмірі в тому випадку, коли наймач, припустимо, фактично не проживає в займаному приміщенні. При документальному підтвердженні факту і часу відсутності громадян за місцем постійного проживання (реєстрації) вони звільняються за відповідний період від обов'язку сплатити послуги за вивезення сміття, каналізацію, газо- і водопостачання.

Таким чином, загальним правилом для обох видів найму є те, що стягнення неустойки є мірою цивільно-правової відповідальності, яка може бути застосована до громадянина лише за наявності її вини (п.2 ст.330, пп.1 і 2 ст.401 ГК РФ). У цивільному праві, як відомо, діє, за окремими винятками, презумпція провини. Інакше кажучи наймач вважається винним, поки не доведе відсутності своєї провини в те, що сталося. Як приклад невинного порушення своїх обов'язків наймачем ряд вчених вважають затримку або невиплату заробітної плати, яка є єдиним джерелом існування того чи іншого громадянина.

1.1.Сторони договору найму житлового приміщення

Розглянемо тепер суб'єктний склад договірних відносин. У них є дві сторони: кредитор і боржник. В яких обставин вони іменуються як наймодавець і наймач. З огляду на двосторонній характер договору, будь-яка зі сторін договору найму житла може бути як кредитором, так і боржником в залежності від ситуації.

Чітке визначення фігури наймодавця має значення не тільки при виявленні тієї організації, з якою наймач полягає в зобов'язальних правовідносинах за договором найму житлового приміщення, але і при з'ясуванні, хто може виступати стороною в можливих судових процесах з житлових спорів.

Наймодавцем виступають громадянин або юридичні особи (як комерційні, так і некомерційні організації). Громадянин повинен мати на праві власності будь-яку кількість житлових приміщень. Громадянин систематично здає житлове приміщення повинен зареєструватися як індивідуальний підприємець (ст.2 ГК, ст.11НК). Цим і відрізняється ст.671 ГК України від ст.51 ЖК, що виходила з того, що наймодавцем можуть виступати лише державні підприємства, установи, організації, житлово-експлуатаційні організації, які є підрозділами виконавчої влади.

Таким чином, власники - це громадяни, юридичні особи, Україна, її суб'єкти, муніципальні освіти. Власник може управомочен інших осіб представляти їх інтереси при укладенні договору найму житлового приміщення. Від імені Укаїни, її суб'єктів, муніципальних утворень як наймодавців виступають держоргани та органи місцевого самоврядування, найчастіше житлово-експлуатаційні органи.

Наймачем може бути тільки громадянин. Якщо мова йде про юридичну особу, то вони можуть лише орендувати житлове приміщення за договором оренди, а не виступати наймачем в договорі найму житлового приміщення. 1

У п.2 ст.677 ГК України встановлено, що за загальним правилом разом з наймачем в договорі найму житлового приміщення повинні бути вказані особи постійно з ним проживають, до яких відносяться: чоловік (дружина), діти (в тому числі усиновлені), батьки подружжя, прабаба, прадід, внуки, брати, сестри; інші родичі колишні члени сім'ї (колишній чоловік, дружина, якщо вони продовжують проживати в житловому приміщенні; будь-які інші особи, хоча і не перебувають у родинних відносинах з наймачем, але фактично постійно проживають з ним на даній площі. Про те, хто вважається постійно проживають разом з наймачем, слід судити виходячи з факту реєстрації громадянина за місцем проживання. Громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, зокрема, має право: користуватися житловим приміщенням за прямим призначенням, зберігати в житловому приміщенні свої речі, перед позначки особистого вжитку; користуватися електро, сантехнічним та іншим обладнанням.

Відносини між наймачем і згаданими особами регулюються відповідно нормами Сімейного кодексу РФ, Житлового кодексу РФ, Основ житлової політики. З огляду на, що стороною за договором найму є наймач, саме на нього ГК України поклав відповідальність за дотримання які постійно проживають з ним особами умов договору, а також правил користування житловим приміщенням, прибудинковою територією, спільним майном багатоквартирного будинку. При цьому потрібно врахувати, що наймач відповідає за дії згаданих осіб, які мають неправомірний характер і порушують умови договору найму.

1.2.Об'ект договору найму житлового приміщення

Об'єктом договору найму житлового приміщення може бути ізольоване житлове приміщення, придатне для постійного проживання (квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку) ст.673 ГК України 1

З цієї статті випливає, що об'єктом договору найму житлового приміщення може бути окрема квартира або її частина, якщо квартира комунальна. В цьому випадку жиле приміщення має бути ізольованим. Не може предметом найму частина кімнати, суміжна кімната, підсобні приміщення. Крім того об'єктом найму може служити житловий будинок складається як з однієї так з кількох квартир. У разі якщо надається частину будинку, то повинні бути дотримані вимоги про ізольованому приміщенні.

Відповідність житлового приміщення певним санітарним і технічним вимогам - необхідна умова, що забезпечує нормальне проживання, нормальну життєдіяльність. Житло має забезпечувати підтримку належної температури навколишнього середовища, мати чисте повітря, повинно мати певну звуконепроникністю, мати належне природне освітлення, бути безпечним у протипожежному відношенні. До елементів благоустрою населених пунктів належать: водопровід, електричне освітлення, ванна кімната, підсобні приміщення.

Визначення «придатності» має важливе значення, так відповідно до ГК, наймодавець зобов'язаний передати наймачеві вільне жиле приміщення у стані, придатному для проживання. Якщо в переданому наймачеві житловому приміщенні, в тому числі в спільному майні багатоквартирного будинку, виявляться недоліки, повністю або частково перешкоджають користуванню жилим приміщенням, наймач в силу ст. 612 ГК має право за своїм вибором вимагати від наймодавця або безоплатного усунення недоліків, або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків; безпосередньо утримати суму понесених ним витрат на усунення недоліків з орендної плати, попередньо повідомивши про це наймодавця, або достроково розірвати договір. Крім цього наймач має право вимагати відшкодування збитків, не покритих утриманням з орендної плати.

Придатність житлового приміщення для проживання визначається в порядку, передбаченому житловим законодавством, тобто приміщення повинно бути включено до складу житлових приміщень, відповідати вимогам будівельних норм, протипожежних нормативів, санітарним і технічним вимогам. Крім житлового приміщення наймачі мають право користуватися таким майном як балкон, вестибюль, веранда, тамбур, технічний поверх.

У зв'язку з тим, що останнім часом широкого поширення набуло будівництво заміських будинків, постає питання про доцільність визнання їх житловими. Ці котеджі цілком відповідають наведеним вище критеріям. Тому можливе виділення четвертого критерію - «наявності рішення органу місцевого самоврядування про визнання будови житловим».

Обов'язкова вимога до приміщення як предмету найму: жиле приміщення має бути вільна від будь-яких зобов'язань. Пред'являються до приміщення різного роду технічні і ряд інших вимог тісним чином пов'язані з можливістю постійного у ньому проживання. Тільки відповідний рівень придатності, тобто дотримання тих чи інших нормативів, відрізняє житлове приміщення від нежитлового.