Чорні ріелторcкіе технології, прихована комісія - цікаве опитування
Ріелторська діяльність вУкаіни тільки стає на цивілізовані рейки. На жаль, не всі ріелтори працюють чесно, тим самим формуючи негативний образ для всіх фахівців з нерухомості. Технології обману клієнта найрізноманітніші, і на опис всіх схем чорних ріелторів може піти книга. У сьогоднішньому пості розповім про найпопулярнішому незаконному спосіб заробітку у ріелторів: прихованої комісії.
Що ж таке прихована комісія?
Прихованої комісією прийнято називати грошову суму, яку отримує ріелтор, приховуючи від клієнта реальну суму, за яку був проданий його об'єкт. Ця та частина, яка накручується понад виставленої ціни об'єкта. Про це доході ріелтора зазвичай не знає ні покупець, ні продавець нерухомості.
Поясню на прикладах:
2 приклад. Вам потрібно терміново купити квартиру, і ви маєте в своєму розпорядженні 2 мільйонами. Ріелтор знаходить квартиру, яка виставлена за 1 800 тис. Домовляється з продавцем про угоду, а вам повідомляє, що вона коштує 2 мільйони. У підсумку чорний ріелтор отримує собі 200 тис. Є тут і ще один нюанс. Вся хитрість в тому, що багато агентства роблять переклад авансу за квартиру через свої рахунки. Нібито це убезпечить клієнта в тому випадку, якщо продавець вирішить скасувати угоду і тоді агентства поверне покупцеві суму авансу. І можливо вони і мають рацію, така практика дійсно дає гарантії захисту клієнта від нечесних продавців, але вся справа в тому, що це так само дає широке можливості для шахрайства чорним маклерам. Шахрайська операція відбувається наступним чином. Агентство приймає гроші авансу без офіційних документів. Гроші віддаються під так зване «гарантійне зобов'язання», за яким агентство має передати аванс покупцеві в разі не здійснення угоди. Дуже часто такі договори мають розпливчасту трактування і в них вказується слово «передати» замість юридично вірного «повернути». Таким чином, передача грошей фактично ніяк не фіксується. Повернути її вже не вдасться.
Якщо чорному ріелтору суми авансу недостатньо, він може зняти свою комісію при перерахуванні грошей на банківський осередок. Щоб отримати свою приховану комісію маклер просить покупця нерухомості вносити гроші на дві банківські комірки.
Є й інша шахрайська схема, коли про розмір прихованої комісії домовляються два ріелтора. Один представляє інтереси покупця інший продавця, при цьому умовляючи одного продати дешевше, а іншого продати подорожче. В результаті два брокера просто ділять між собою приховану комісію. Іноді брокер продає боку стоїть перед вибором: або піти на змову з нечесним колегою і приховати від свого покупця, що реальний покупець віддав би за квартиру більше, або не укладати угоду. І на жаль, навіть відносно чесні ріелтори піддаються спокусі і погоджуються, щоб не упустити покупця.
Чи багато хто ріелтори грішать прихованою комісією?
На жаль довести факт шахрайства при прихованій комісії дуже складно. Саме тому їй грішать не тільки приватні ріелтори, а й багато агентств. Щоб підтвердити або спростувати цю думку, я провів опитування в популярній групі з нерухомості.
Питання я озвучив так.
Прихована комісія. Чи припустима вона в роботі ріелтора?
Результати виявилися приголомшуючими
На приховану комісію багатьох ріелторів штовхає жадібність продавців, які хоч і звертаються до фахівця, але не готові платити йому гідну комісію. Але все це ніяк не виправдовують ріелторів, тому що, якщо зіставити збитки, яких може завдати клієнту прихована комісія і навіть самостійний продаж-купівлю нерухомості висновок очевидний: послуги чорного ріелтора завжди збиток.
На самому становленні ринку нерухомості прихована комісія взагалі була нормою і багато ріелтори не мали офіційного заробітку. Продавець просто називав суму, за яку він хоче продати, а ріелтор уже намагався продати подорожче. Але в такому випадку, обману не відбувалося. І ріелтор, і господар квартири були не проти такої домовленості. Інша справа, коли ріелтор спеціально вводить свого клієнта в оману і продає його квартиру, вище обумовленої ціни. Саме тому, багато столичних агентства просять за свої послуги значну комісію в 7%, але жадібні власники все одно звертаються в агентства які просять комісію в 2% а, в результаті, добре навариваются на прихованої комісії.
Довіряй але перевіряй!
Якщо ви не хочете бути обдуреним, будьте уважні і не варто повністю покладатися на ріелтора, яким чесним він вам би не здавався і яку б позитивну репутацію він ні мав. Ось основні поради які допоможуть вам вберегтися від прихованої комісії:
1. Перед укладенням договору обов'язково зустріньтеся з продавцем. Ріелтор буде проти такої зустрічі. Завірте його, що якщо всі домовленості будуть збігатися, ви будете готові відразу підписати договір. Якщо ріелтор буде все одно проти, значить він намагається нажитися на прихованої комісії.
2. В угоді вказуйте повну вартість. Багато продавців не хочуть платити податок на продаж нерухомості. Не ризикуйте. Саме це і провокує ріелторів на отримання прихованої комісії.
3.Заключайте договір завдатку замість того, щоб платити аванс. Аванс розв'язує руки чорним ріелторам. Адже при його внесення договір не укладається. Завдаток вноситься відповідно до договору попередньої купівлі продажу. Сенс завдатку в тому, що якщо покупець відмовиться укласти угоду, сума завдатку залишиться у продавця. Якщо передумає продавець, то він буде зобов'язаний повернути вам подвійний завдаток.
4. Після укладення договору вносите гроші на одну банківську комірку. Це не дозволить ріелтору отримати приховану комісію.
5. Не скупіться. Якщо в ріелторському договорі вказана низька посередницька комісія (1-2%), це тільки замотівірует вашого ріелтора на шахрайство. Хоча шахрайством може займатися ріелтор будь-якого рівня.
Наостанок скажу, що найдієвіший спосіб уберегтися від прихованої комісії - це відкритий договір з продавцем або покупцем.