Читаємо дду (договір пайової участі), розумна нерухомість

Читачі порталу «Розумна Нерухомість» періодично звертаються до редакції з проханням проаналізувати або роз'яснити деякі пункти договору пайової участі. Ми узагальнили ряд питань і попросили дати роз'яснення генерального директора ТОВ Юц «Партнер'» Павла Крюкова.

-У договорі не вказані терміни, в які забудовник зобов'язується зареєструвати ДДУ в Росреестра. А толку від незареєстрованого ДДУ - нуль. Чи вправі я, як пайовик, вимагати, щоб такий термін був прописаний?

Пайовик має право звернутися до суду з позовом про зобов'язання забудовника включити цю умову в текст договору. Але знову ж таки не факт, що суд стане на сторону пайовика.

В принципі, відсутність в договорі терміну, протягом якого забудовник зобов'язується зареєструвати ДДУ в Росреестра, не критично.

Якщо у вашому договорі пайової участі даний строк не зазначений, а забудовник затягує з реєстрацією договору, то необхідно вручити забудовнику письмову вимогу зареєструвати договір пайової участі і вказати термін, протягом якого ви вимагаєте здійснити цю дію.

У разі якщо після закінчення встановленого вами терміну забудовник не зробить дій, необхідних для державної реєстрації, ви маєте право звернутися до суду з позовною заявою про спонукання відповідача здійснити державну реєстрацію договору або про розірвання договору пайової участі.

-У ДДУ є наступний пункт: «Ціна пайового будівництва включає в себе відшкодування витрат на будівництво (створення) об'єкта пайового будівництва і оплату послуг Забудовника.

Розмір винагороди за послуги Забудовника визначається після закінчення будівництва в момент надання послуги як різниця між отриманими від учасника пайового будівництва грошовими коштами та витратами зі створення об'єкта пайового будівництва. Моментом надання послуги є передача готового об'єкта, яка оформляється Актом прийому-передачі об'єкту пайового будівництва ».

Таким чином, в момент приймання квартири вартість можуть збільшити в будь-якому розмірі, зумовивши це «послугами Забудовника»? Або я неправильно зрозумів?

-Ні, ви неправильно витлумачили вказаний пункт договору.

Відповідно до ч.1 ст.5 Закону № 214-ФЗ «Ціна договору може бути визначена в договорі як сума грошових коштів на відшкодування витрат на будівництво (створення) об'єкта пайового будівництва та грошових коштів на оплату послуг забудовника».

Таким чином ціна договору може складатися з двох частин: 1) витрати на будівництво; 2) винагороду забудовника.

У нашому випадку, виходячи з буквального тлумачення цієї умови договору, слід, що розмір винагороди забудовника дорівнює сумі, що залишилася у забудовника після оплати всіх витрат, необхідних для створення квартири.

-Також в договорі написано: «При належному виконанні Учасником пайового будівництва всіх зобов'язань за цим Договором Забудовник зобов'язується передати Учаснику пайового будівництва Квартиру по Акту прийому-передачі протягом 10 (десяти) місяців з моменту настання останнього з наступних подій: отримання Забудовником дозволу на введення Об'єкту в експлуатацію і виконання в повному обсязі зобов'язань Учасником пайового будівництва по внесенню коштів, зазначених в розділі 4 (в цьому числі п. 4.3) ».

І далі: «Забудовник не несе відповідальності відповідно до п. 5.2.4 цього Договору, якщо невиконання або неналежне виконання зобов'язання викликано діями або бездіяльністю державних органів і установ, за умови наявності факту звернення Забудовника або уповноважених ним осіб до відповідних організацій».

В такому випадку виходить відмова держорганів від введення в експлуатацію також є «дією», хоча факт звернення Забудовника буде. Тобто виходить, якщо термін введення відкладається через відмову державних органів, то Забудовник не несе відповідальності, незважаючи на те, що це відбувається з його вини. Наскільки законні такі пункти в ДДУ?

І власне головне питання - наскільки правомочні слова про термін в десятьмесяцев?

-Умова про те, що забудовник не несе відповідальності в разі дій або бездіяльності державних органів та установ, дуже часто включається в текст договору пайової участі.

Однак слід пам'ятати, що за загальним правилом сторона договору не звільняється від відповідальності за невиконання його умов, якщо це невиконання викликане діями або бездіяльністю контрагентів боку.

Вважаю, що даний пункт договору можна буде оскаржити в судовому порядку. Оскільки правовідносини, що виникли між забудовником і державними органами, не повинні негативно позначатися на договірних відносинах забудовника і пайовика.

Що стосується правомірності включення в текст договору терміну передачі об'єкту пайового будівництва, то Закон № 214-ФЗ це не забороняє.

Так, відповідно до ч. 3 ст. 8 даного закону «Після отримання забудовником в установленому порядку дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку і (або) іншого об'єкту нерухомості забудовник зобов'язаний передати об'єкт пайового будівництва не пізніше передбаченого договором терміну».

Прив'язка початку перебігу строку до настання якої-небудь події (одного або одного з декількох) законом теж не забороняється.

-При цьому «Учасник пайового будівництва зобов'язується укласти з експлуатуючою організацією договір на експлуатацію Квартири з моменту підписання Акту прийому-передачі Квартири». Тобто в крайньому випадку може скластися ситуація, при якій пайовик буде оплачувати послуги експлуатуючої організації протягом 10 місяців, а квартиру йому не передадуть за цей час?

-Ні, це виключено.

Відповідно до п.6 ч.2 ст.153 Житлового кодексу України обов'язок по внесенню плати за житлове приміщення і комунальні послуги виникає у особи, яка прийняла від забудовника приміщення за актом прийому-передачі.

Таким чином, необхідно звертати увагу на дату акту прийому-передачі, яку забудовник вказує при підготовці документів для підписання.

Законні підстави для оплати за період, що передує моменту передачі квартири за актом прийому-передачі, відсутні.

-Ну і викликає питання наступне формулювання: «Гарантійний термін на технологічне та інженерне обладнання, що входить до складу переданої Учаснику пайового будівництва Квартири, становить 3 (три) роки. Зазначений гарантійний строк обчислюється з дня підписання першого акту здачі-приймання приміщення в Об'єкті ». Чи має право забудовник давати гарантію на мережі менше 5 років? Адже по 214-му закону гарантійний термін повинен становити не менше 5 років.

-Дана умова договору не суперечить Закону № 214-ФЗ.

П'ятирічний гарантійний термін передбачений щодо об'єкта пайового будівництва за винятком технологічного та інженерного обладнання, що входить до складу такого об'єкта (ч.5 ст. 7 Закону № 214-ФЗ).

Відносно технологічного та інженерного обладнання діє ч. 5.1 ст.7 Закону № 214-ФЗ, що передбачає, що гарантійний термін на нього не може становити менше трьох років.