Чим відрізняється звичайна угода від іпотечної іпотека вУкаіни ринок, розвиток, страхування

Про незручність іпотечних угод ходять легенди, але чи так це насправді? З точки зору ріелторів, для продавця процес реалізації квартири іпотечному покупцеві майже нічим не відрізняється від звичайної купівлі-продажу.

Десять заповідей для одержувача іпотечного кредиту

Головна відмінність - у відносинах «продавець-ріелтор-покупець» з'являється ще страхова компанія. яка більш ретельно перевіряє титул і іпотечний банк. Але відмінності в схемах розрахунків відсутні: наприклад, отримання готівки через банківську комірку вже давно застосовується на ринку.

Крім того, обов'язково проводиться незалежна оцінка квартири. «Необхідно, щоб оцінна компанія, акредитована при банку, дала свій висновок про вартість квартири на сьогоднішній день, - розповідає начальник відділу іпотечних угод" Фосборн хоум »Наталія Россошанская. - Грунтуючись на цьому висновку, банк визначає кінцеву суму кредиту. Продавця це ніяк не обмежує - природно, всі витрати несе покупець ».

Перевірка страхувальником титулу теж на продавця не позначається. Як правило, оцінку і страховку роблять одночасно. Зрозуміло, якщо власники недієздатні, то квартира швидше за все не буде схвалена для іпотеки, але така перешкода ускладнює будь-який продаж. Саме страхування продавця вже не стосується.

Спочатку укладається договір попереднього продажу. У ньому обумовлюються ціна і внесення завдатку, строк, на який фіксується ціна, попереднє намір продавця продати житло саме цьому покупцеві протягом певного часу. Остаточно угода завіряється в банку.

За словами директора центру іпотечних програм компанії «МІЕЛЬ-Нерухомість» Олени Панової, зустрічаються ситуації, коли позичальник бере кредит в московському банку, а квартира продається в Московській області. Не всі продавці погоджуються їхати в столицю для підписання договору та закладки грошей в банківську комірку. Втім, у міру розширення філіальної мережі банків таке трапляється все рідше.

Папір і час

На думку ріелторів, одне з головних побоювань продавців стосується того, що для продажу через іпотеку необхідна підготовка величезної кількості додаткових документів. «Для іпотечної угоди деякі банки вимагають дві довідки: з психоневрологічного та наркологічного диспансерів, - уточнює керівник відділу пошуку бюро нерухомості" Агент 002 "Сміла Мітрюков. - Але замінити їх реально водійським посвідченням: адже, перебуваючи на обліку в цих закладах, отримати його неможливо ».

Тому якщо у вас є права або, що теж підійде, мисливський квиток, то єдиним додатковим документом стане виписка з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП). «Отримати її не важко, тому говорити, що додаткові папери сильно ускладнюють життя продавцю, навряд чи обгрунтовано, - додає В. Мітрюков. - В іншому потрібен стандартний пакет документів ». До них відносяться свідоцтво про право власності, виписка з ЕГРП, договір купівлі-продажу, виписка з будинкової книги, копія з фінансово-особового рахунку, довідки з БТІ і т. Д. - те ж саме, що і для будь-якої іншої угоди. «Коли у продавця готові всі папери для звичайного продажу і виписка з ЕГРП дійсна на момент внесення авансу, підготовка угоди займає максимум три-п'ять днів», - стверджує Н. Россошанская.

«Якщо банк і страхова компанія працюють по іпотеці давно і у них добре налагоджений механізм роботи з« іпотечниками », то терміни угоди не подовжуються, - пояснює В. Мітрюков. - І це завдання ріелтора - підказати продавцю, чи варто мати справу з покупцем, який прийшов від того чи іншого банку ».

Паралельно проводиться оцінка, термін оформлення якої займає зазвичай не більше трьох днів. Покупці зацікавлені в якнайшвидшому укладанні угоди і, як правило, доплачують за терміновість, так що оцінка проходить ще швидше.

Основна відмінність у строках звичайної і іпотечної угод - це час, який потрібен на реєстрацію власності і оформлення заставної на банк. «При звичайній угоді продавець і покупець часто використовують банківську комірку, але буває, що покупець готовий віддати гроші в повному обсязі і відразу. Тоді може бути підписаний договір купівлі-продажу, здійснена передача грошей, а вже потім розпочато реєстрацію, - розповідає Н. Россошанская. - При іпотеці, як правило, використовується або акредитив, або банківська комірка. У першому випадку продавець отримує сертифікат про право вимоги на перерахування грошових коштів. Принісши в банк копію документа про право власності на квартиру, що належить тепер покупцеві, або будь-який інший документ, що підтверджує виконання ним своїх зобов'язань, він отримає свої гроші безготівковим перерахуванням.

Оренда осередку відрізняється тим, що після підписання договору купівлі-продажу укладається договір оренди банківської комірки і при продавця відбувається закладка засобів. Коли продавець також отримає копію свідоцтва про власність, він може прийти в банк, пред'явити права на осередок, отримати ключі і забрати гроші ».

Стандартне оформлення у власність займає місяць. Однак в даному випадку реєстрацію, як правило, прискорюють, і отримання грошей відбувається через два тижні.

фіскальні страхи

З огляду на, наскільки часто продавці хочуть бачити в договорах купівлі-продажу занижену суму угоди, не варто дивуватися, що багато банків йдуть їм назустріч. «І банкам, і позичальникам невигідно перешкоджати операціях на покупку квартири з фіктивною вартістю, - розповідає В. Мітрюков. - Щоб не залишитися без клієнтів (які, між іншим, вже пройшли перевірку і отримали схвалення), багато фінансових інститутів переглядають своє ставлення до цього питання. Для покупця ж важлива не та сума, що прописана в договорі купівлі-продажу, а та, на яку вона застрахована. У свою чергу страхова компанія спирається не на договір, а на дані незалежного оцінювача ».

За словами ріелторів, найчастіше продавці побоюються, що відображена в банківській звітності фактична вартість квартири стане відома податкової інспекції. «У договорі декларуються ті суми, які необхідні продавцеві, - пояснює Н. Россошанская. - Банки підходять до справи гнучко. Деякі занижують цифру в договорі до суми кредиту, хтось - навіть до половини від неї. Досить і тих, хто погоджується вказувати вартість менше 1 млн руб. При цьому існує процедура, яка гарантує, що реальна ціна нерухомості ніде фігурувати не буде ».

Плата за клопоти

В «сухому залишку» іпотечна продаж доставляє наступні незручності. По-перше, це додаткові документи: довідки з психоневрологічного та наркологічного диспансерів (або водійські права) і виписка з ЕГРП. По-друге, три дня підготовки. Два тижні очікування грошей теж важливі, але в повній мірі їх враховувати не можна - передача грошей через банківську комірку застосовується і при звичайній угоді.

Однак ці неприємності оплачуються. «Оскільки на столичному ринку катастрофічно не вистачає квартир, ринком правлять продавці, - розповідає В. Мітрюков. - Вони диктують свої умови і можуть віддати перевагу покупця з вільними коштами, а не з позиковими. Саме тому «Ипотечники» інколи вимушені пропонувати більш високу ціну, ніж їх «вільні» конкуренти ».

«Основна перевага продажу через іпотеку - це прозорість і надійність угоди, гарантоване отримання продавцем грошових коштів. Так як вона здійснюється через банк, не потрібно бігати з валізою готівки, - вважає Н. Россошанская. - Якщо говорити про те, що таким чином ми уникаємо певних ризиків, то всі незручності окупаються. Я і сама на даний момент продаю квартиру через іпотеку ».