Чим небезпечна іпотека

Існує думка, що іпотечний кредит несе в собі певну небезпеку. Чи так це? Давайте спробуємо розібратися, чи небезпечна іпотека і якщо небезпечна то чому.

Що таке іпотека?

Насамперед поставимо всі крапки над i і розберемося що таке іпотека. Іпотека - один з типів кредитування, при якому купується об'єкт нерухомості стає заставою за кредитом. Іпотечні програми кредитування націлені в першу чергу на покупку житлової нерухомості - квартир, таунхаусів і заміських будинків, хоча іпотека на комерційну нерухомість останнім часом теж придбала деяку популярність.

Небезпеки, які таїть в собі іпотечний кредит

Єдина серйозна небезпека, яку може нести в собі іпотечний кредит - це ймовірність не розрахуватися з боргом. Одними з відмінних рис іпотечного кредитування є обов'язкову заставу квартири, що купується і обов'язковість першого внеску.

Давайте розглянемо неприємну, але можливу ситуацію - ви втратили джерело доходу (або ваш дохід істотно знизився) і при цьому ви залишаєтеся винні банку кілька мільйонів рублів. Ситуація дійсно небезпечна, але не безвихідна.

По-перше, на цей випадок є страховки, які банки так завзято "нав'язують" позичальникам. Якщо причини настання вашої неплатоспроможності підпадають під страховий випадок - виплати по страховці покриють повністю або частково ваш іпотечний борг. Страховим випадком може бути визнана смерть позичальника (або одного з созаёмщіков) або, наприклад, втрата працездатності (інвалідність). Деталі залежать від вашого страхового договору.

По-друге, навіть якщо ситуація призвела вас до лиха не підпадає під страховий випадок, завжди можна домовитися з банком про відстрочення чергового платежу, реструктуризації боргу або рефінансування кредиту. Ці заходи здатні дати вам тимчасовий перепочинок або знизять ваші щомісячні витрати на виплату іпотечного кредиту.

Виходить, що ця ситуація не така вже й небезпечна. Особливо якщо врахувати що іпотечні кредити найчастіше беруть сімейні пари, які виступають созаёмщікамі. Навіть якщо один з подружжя втратить дохід, другий "підстрахує" і, швидше за все, зможе якийсь час поодинці виплачувати кредит.

Ще одна поширена побоювання недосвідчених позичальників - банк несподівано потребують термінового погашення всієї суми боргу, а при неможливості продасть заставне майно "з молотка".

Якщо ви збираєтеся справно платити кредит і правильно розрахували свої сили, то такої ситуації не повинно виникнути. У кредитному договорі, який ви підписуєте, отримуючи іпотеку, точно описані всі можливі приводи, коли банк має право вимагати від позичальника повного погашення залишку боргу. В основному ці причини пов'язані з можливими простроченням у виплатах по іпотеці.

Наприклад, якщо ви двічі за один календарний рік прострочили виплати більш ніж на 3 дні (умови відрізняються в залежності від банку), банк має право вимагати дострокового погашення. Але насправді - не факт що він цього потребує. Поганий мир кращий за хорошу сварку і банк знає про це. Якщо ви платите більше менш справно - ніхто не буде вас чіпати, ви тепер будете приносити банку хороший дохід. А пункт про дострокову виплату швидше виступає для банк підстраховуванням і остраху для недолугих позичальників.

Ще один випадок, коли банк може зажадати дострокового погашення - серйозне зменшення ліквідності застави. Як це може статися? Може статися пожежа, землетрус чи якесь інше лихо. Знову-таки, страховка покриває левову частку таких випадків. Часто в договорах є пункт, що загрожує вимогою дострокового погашення, в разі умисного зменшення позичальником ліквідності об'єкта нерухомості. Як таке може статися на практиці - уявити собі складно, так що побоюватися цього не варто.

Взагалі, всі випадки, коли банк має право вимагати від позичальника термінового погашення кредиту - описані в спеціальному розділі кредитного договору. Перед тим як його підписати, не полінуйтеся прочитати всі пункти цього розділу уважно і не посоромилися задати менеджеру банку питання, якщо вони у вас виникнуть.

А якщо банк раптом підніме ставку по іпотеці?

Теоретична ймовірність такого розвитку подій раніше була присутня, але тепер, в більшості банків, при оформленні іпотечного кредиту, ставка фіксується не тільки в договорі, але і в свідоцтві про право власності на квартиру. Така фіксація ставки дозволяє не думати про можливі зміни ставки позичальникові.

А якщо долар / євро виросте / впаде? Якщо рубль девальвують?

Якщо іпотека взята в рублях і рубль серйозно впаде в ціні - це зіграє лише на руку позичальникові, адже щомісячний платіж залишиться колишнім, тоді як об'єктивна цінність рубля впаде. Тобто, фактично ви будете платити менше. Якщо кредит узятий, наприклад, в доларах і долар різко виріс в ціні - доведеться платити більше в рублевому еквіваленті. Якщо кредит взяти в доларах і долар впав в ціні - позичальник виявляється у виграші. Саме тому експерти радять брати іпотеку в тій валюті, в якій ви отримуєте свій основний дохід.

Які ще небезпеки можуть бути?

Інших серйозних небезпек, крім тих, які перераховані вище, на наш погляд, іпотечний кредит не несе. Однак, деяких неприємних моментів можна уникнути, якщо знати про них заздалегідь. Так, наприклад, ніколи не слід забувати про те, що банк завжди в першу чергу дбає про свою вигоду. Якщо вам здається, що ви знайшли дуже вигідний кредит - перевірте ще раз його умови. Якщо ставка по кредиту дуже маленька, напевно знайдеться яке-небудь умова, що дозволяє банку отримати з вас додаткову комісію або якимось чином збільшить ваш щомісячних платіж. Це не можна називати серйозною небезпекою, але втратити на цьому деяку суму грошей позичальник може.

В цілому, механізм видачі іпотечних кредитів на даний момент налагоджений, а права іпотечного позичальника досить добре захищені. Головна можлива небезпека - отримати вимога про дострокове погашення. Але якщо ви є сумлінним клієнтом - іпотека для вас безпечна.

Схожі матеріали:

Звичайно логіка говрят, що іпотеку найкраще брат ьв національній валюті, адже ризики в цьому випадку будуть мінімальні, але по доларової іппотекі нужн оплатити набагато менші відсотки!

Коли я з Вронежа переїхав до Москви, то жахнувся з місцевих цін на житло. Тому довелося взяти іппотеку. Я взяв доларовий іппотеку на 10 років, процентна ставка була всього лише 6 відсотків і за 7 років я успішно виплатив квартиру.
Для мене варіант валютної іппотекі був прийнятний, так як у мене є невеликий доларової дохід.