Чим хороший багатоквартирний будинок відрізняється від поганого - місто 812

Чим добре спроектований 1000-квартирний будинок відрізняється від погано спроектованого? Чому шумлять ліфти? Чи потрібні сміттєпроводи? І на якому поверсі краще жити? На ці та інші запитання відповідає Сміла Линове, архітектор, доцент Харків гасу.

- Які проблеми доводиться вирішувати архітекторам при проектуванні житлових будинків на 1000 квартир? Що архітектор хотів би зробити, але не може?
- Це класичні проблеми розмірів і пропорцій, всього, що входить в поняття краси. Архітектори витрачають багато часу на фасади - ритми, колір, пластику.

Взагалі, архітектори в абсолютній своїй більшості прихильники європейського типу забудови: 6-7 поверхів із гарним оздобленням фасадів, із зеленню і благоустроєм. Якщо говорити про коефіцієнт використання території (відношення площі квартир до площі земельної ділянки), то це не більше 2. Якщо про щільність населення - то не більше ніж 400-450 осіб на один гектар території житлової забудови. Але на практиці майже завжди виходить інакше.

- Житлова територія - це що?
- Де знаходяться житлові будинки, дитячі установи, місцеве обслуговування, автостоянки і проїзди. Сюди не входять поліклініки, торгові центри, культурні установи і т.п.

- З точки зору економічності - яким за формою має бути будівля?
- Відомо, що ідеальне будівлю по втратах тепла з одиниці об'єму на одиницю поверхні - це куля. Але багатоквартирний житловий будинок у вигляді кулі зробити неможливо.

З більш практичних рішень - будівля повинна мати широкий в плані корпус, що економічніше при будівництві і особливо при подальшій експлуатації. Архітектори про це думають, навіть не завжди обговорюючи цю тему з замовником.

- Хто визначає квартірографіі, кількість квартир, їх метраж - забудовник або архітектор?
- Забудовники вимагають вичавити максимум житла на купленому ними земельній ділянці. Від архітекторів вимагають застосування хитрощів при підрахунку кількості жителів, відповідно, заощаджуючи на соціалці і зелені.

- Як це відбувається на практиці?
- За існуючими нормами на одну людину має припадати 28 квадратних метрів. Забудовники пишуть в експертизу, що у них буде по 40 метрів, а бувало і по 45 метрів на людину.

Насправді ніхто не знає, якою буде фактична заселення. В економ-класі не виконується і 28, там цілком може бути 25. Відносно недороге житло заселяється надзвичайно щільно, люди для покупки влазять в серйозну іпотеку.

Що стосується планування багатоквартирного будинку - зараз замовники вимагають максимального виходу однокімнатних квартир і студій. Треба забезпечити нормативну інсоляцію, тоді зрозуміло, що така квартира виходить на одну сторону.

У Ленінграді в 1970-і роки були випробувані екзотичні схеми, коли одиничка виходить на дві сторони: кухня на одну сторону, кімната на іншу. Знаю два таких будинки - на вул. Тухачевського та ін. Нескорених. Такі будівлі вимагають складної системи розташування квартир на кожному поверсі.

- Хто визначає, скільки квартир буде виходити на одну сходову площадку?
- Архітектор може визначити тип планування секції (скільки квартир виходить на одну сходову площадку) - від звичних 4-х до 5-8, а то і до 12 квартир. При розташуванні будинку з півночі на південь квартири виходять на схід і захід, між ними створюється довгий міжквартирний коридор. Але він обмежений нормою: від будь-яких дверей квартири до сходів повинно бути не більше 12 метрів, а площа секції - не більше 500 кв. метрів при одній сходах.

- А як при проектуванні вирішується проблема парковок?
- За нормами повинно бути одне машиномісце на 80 кв. метрів житла. Хоча зрозуміло, що якщо на ці 80 метрів припадає дві однокімнатні квартири або три студії, значить, там буде дві або три машини. Найраціональніший спосіб вирішення цієї проблеми - наземні багатоповерхові стоянки, вони сильно економлять територію. Але забудовники воліють їх не будувати, навіть якщо вони закладені в проект.

- Чому?
- Через низький попит. Жителі вважають за краще ставити машини на газон. Це вже проблема контролю. Інший спосіб - наземні стоянки, вони з'їдають площа. Третій - підземні стоянки в одному або декількох рівнях. Це дорого, а багатоповерховий підземний паркінг - поза економікою для житла економ-класу.

- Значить, якщо прив'язати до ціни квартири паркінг, то вона виявиться неконкурентоспроможною на ринку?
- Не все так просто. Багато що залежить від конкретної території. Скажімо на Петроградської стороні, де зараз йде житлове будівництво, думаю, це можливо.

- Які рішення з будматеріалів зараз найчастіше використовуються?
- Монолітний залізобетон для стін і перекриттів, широко застосовуються панелі для зовнішніх і внутрішніх стін. У невеликій кількості - панелі з чистової обробкою.

Фасад починають утеплювати мінераловатними плитами, на них наносять чистову обробку. Іноді фасади вентильовані з рухом повітря між плитами обробки і утеплювачем. Плоский дах з гідроізоляцією і утеплювачем.

Залізобетон - це залізна клітка, екрануюча природне магнітне поле, що несприятливо для здоров'я. Але серйозних досліджень на цю тему мені невідомо.

Важливо якість оздоблювальних матеріалів для підлоги і стін. Погано, якщо в них використовується цемент, який в розвинених країнах вважається несприятливим матеріалом для житла.

Навпаки, гипрок, тобто гіпсові листи, сприятливий матеріал. І, звичайно, дерево, яке у нас застосовується мало. Навіть підлоги з нього роблять далеко не завжди.

- З дерева хмарочос не побудуєш!
- У світі (почали скандинави) стали будувати, поки як експеримент, 10-16-поверхові повністю дерев'яні будинки. Прагнуть обійтися мінімумом заліза, використовуючи традиційні способи дерев'яних кріплень.

- Люди в нових (зазвичай монолітних) будинках часто скаржаться на погану звукоізоляцію: ліфти гримлять, чутно, як сусіди користуються сміттєпроводом. З цим проектувальник може поборотися при проектуванні?
- Що стосується звукоізоляції, то в проектах обов'язковим є розділ «акустичне благополуччя». Наприклад, в міжповерхових перекриттях повинні бути звукопоглинальні прокладки. Шахта ліфта повинна бути обов'язково відділена від житла швами, куди повинні бути закладені звукоізолюючі джгути.

Підрядник може спростити рішення, застосувавши матеріал подешевше, і тоді самий чутний ударний шум, що передається через бетонні конструкції, проникає в квартири.

Важливо якість ліфта. Притчею во язицех у проектувальників стали найдешевші ліфти Могильовського заводу.

- А сміттєпровід - його обов'язково потрібно закладати в проект? Від них же пахне!
- Сміттєпроводи за сучасними нормами можна не робити. У тому числі в високих будинках. Ці пристрої вже давно не вважаються ознакою комфорту, вони забиваються сміттям, щури по стінках здатні забиратися на будь-яку висоту. Треба щотижня очищати мусопроводи гарячою парою, що саме по собі складно і дорого. У багатьох будинках люки мусопроводов заварюють.
Але залишається проблема сортування сміття на майданчиках у дворах багатоквартирних будинків.

- Суцільне скління фасадів - це добре?
- Воно можливо, але деталі вимагають обговорення. Перша проблема - орієнтація скляного фасаду на південь і на захід буде давати перегрів приміщення. Причому не тільки влітку, але навіть взимку. На цьому ефекті побудовані всі енергозберігаючі будинки.

- Але в Харкові всього 60 сонячних днів в році.
- Два місяці відчувати муки - теж немало. Значить, потрібні дорогі скла, вони дорожче раз в 10. Або треба влаштовувати вентиляційні пристрої для приміщень, де можливий перегрів. Так будують енергозберігаючі будинки в світовій практиці. Там використовують ламелі - конструкції, які повертаються в залежності від положення сонця. Але в нашому кліматі вони замерзають взимку і перестають працювати. Це не Харківське рішення. Економічно і з точки зору комфорту такий фасад із суцільним склінням небажаний. З точки зору естетики можуть бути різні думки.

- Чи можливі при проектуванні масового житла оригінальні рішення?
- Оригінальні рішення, в моєму розумінні, це якісні рішення. Це нова забудова проспекту Медиків, що нагадує скандинавський досвід, невисока поверховість будинків, напівзамкнуті дворові простору, якісні планування квартир, гарне благоустрій, прості фасади з різнобарвною керамічним облицюванням і синтетичної штукатуркою.

У «Балтійської перлині» вдала і загальне планування кварталів, і планування окремих будівель і квартир. За тими ж параметрами цікаві «Фінські квартали». Вони розташовані поза Харкова, а й квартири там дешевше. Все, що я назвав, відноситься до житла комфорт-класу.

- А як ви розумієте відміну комфорту від економа?
- Я не став би акцентувати увагу на площі квартири. Зверну увагу на розмір санвузла. Для комфорту в трикімнатній квартирі обов'язкові два санвузли, один суміщений з ванною і знаходиться в спальній зоні. Це не сильно збільшує загальну площу квартири, але істотно покращує її споживчі якості.

Ще один важливий параметр - розмір кухні. Вона повинна починатися від 12 кв. метрів. В економі - не більше 10. При ретельної плануванні різниця в два метри дуже істотна.

- Прийнято вважати, що щільна висотна забудова - єдиний спосіб утримати собівартість квадратного метра житла. Це так?
- Останні 50 років ведуться нескінченні розрахунки витрат при різній висоті будівель. Так ось, якщо все робити строго за нормами і правилами, то будинки заввишки більше 9 поверхів виявляються дорожчими навіть в будівництві, не кажучи вже про експлуатацію. Для високих будинків потрібні більш потужні конструкції, більш дорогі інженерні системи, насоси і т.д.

Назву проблему, яка мало відома споживачам. При висоті вище 9 поверхів потрібні так звані незадимлюваних сходових кліток. Необхідно зробити так, щоб з міжквартирного коридору через спеціальний прохід можна було вийти на відкритий балкон, а з нього потрапити на сходову клітку. Вона, як правило, не опалюється, нею неможливо користуватися.

Вже не кажу про спеціальні шахти для підпору повітря при пожежі, а також системи автоматичного димовидалення, які зазвичай не діють і іржавіють. Але при пожежі вони повинні автоматично включатися від незалежних джерел електроживлення. І все це коштує грошей.

- Чому тоді будують будинки по 25 поверхів?
- Експлуатаційні витрати забудовників не хвилюють. Вони будують, продають і йдуть, частіше за все не створюючи керуючих компаній, як слід було б робити завжди.

Саме така велика висота дає можливість набити територію квадратними метрами і швидко окупити витрати.

- Чи є альтернатива мурашникам в наших економічних умовах?
- Тільки адміністративний контроль над забудовником. Як тільки він не зможе спекулювати кількістю жителів, а буде виконувати норми по-справжньому, 25-поверхові будинки не дозволять виконати всі норми по соціалці, зелені, паркувальних майданчиках. Тоді буде вигідно будувати 8-9 поверхів при щільності 450 осіб на гектар.

- Нові Правила землекористування і забудови ввели обмеження висоти будинків - 40 метрів, або 13 поверхів. Це ж добре!
- Але відразу вишикувалася черга на подолання гранично допустимої висоти. Крім того, і всі будинки однаковою висотою в 13 поверхів - це убого з естетичної точки зору. Вони не краще 25-ти.

- Якби ви вибирали квартиру для себе, то на якому поверсі?
- Це сильно залежить від місця розташування, для будинків на галасливих вулицях: це третій - п'ятий. Якщо квартира дивиться в тихий двір, то все залежить від благоустрою, системи охорони та проектного рішення.

Іноді в проект закладається невелику присадибну ділянку для власників квартир на першому поверсі. Це величезна перевага, воно застосовується в європейських країнах, починаючи з 1930-х років.

Якщо говорити про масовий попит, то багато що залежить не від будівлі, а від людини. Відомо, що 10% людей відчувають себе комфортно на великій висоті, звідки видно на десятки кілометрів навколо. А інші 10% страждають острахом висоти і відчувають себе некомфортно, перебуваючи вище 3-4 поверху.