Чи можна здавати квартиру, взяту в іпотеку (іпотечний кредит) - в оренду, по військовій іпотеці, в
Іпотека - важке фінансове тягар. Незважаючи на довгий термін цього кредиту, щомісячні платежі по ньому досить великі.
І цілком природно, що позичальники шукають засоби поповнити свій бюджет усіма доступними способами. У тому числі і здачею в найм купленого житла.
А деякі і зовсім спочатку планують купити квартиру з метою використання в якості джерела заробітку.
Але наскільки допустимо таке використання? Адже згідно з договором іпотеки, до повного погашення боргу перед банком квартира знаходиться у нього в заставі.
Що говорить закон?
А закон виходить з того, що квартира знаходиться у позичальника в власності. А це означає, що він має право їй володіти, користуватися і розпоряджатися. Здача власності в оренду входить в ці правомочності, так само як і передача майна в заставу банку.
Але серед положень статті 209 ЦК України. є і обмеження, межа правочинів. Це інтереси третіх осіб, порушувати які не можна. У разі іпотеки такою третьою особою виступає банк.
Відносини з ним регулюються не тільки ЦК, а й іншими нормативними актами. Головним з них є Федеральний закон «Про іпотеку» № 102.
- використовувати квартиру за призначенням, тобто жити в ній;
- отримувати від неї плоди і доходи.
Тобто з точки зору закону, використання квартири для отримання доходу шляхом здачі її в найм цілком допустимо.
У той же час заставодавець зобов'язаний вживати заходів з охорони житла, переданого в заставу, від руйнування і псування. У переліку можливих причин псування вказуються зазіхання третіх осіб.
умови банків
Банки можуть включати в договір умови, що встановлюють необхідність сповіщати їх, як заставоутримувачів, про використання квартири для отримання прибутку. Або навіть прямі заборони. Причин цьому дві.
Перша пов'язана з побоюваннями банку:
- втратити предмет застави;
- отримати в результаті майно, яке має більш низьку вартість, ніж при приміщенні під заставу.
Не секрет, що багато орендарів звертаються зі знімним житлом не кращим чином. А орендодавці не поспішають відновлювати завдані збитки, так як це знизить їх дохід від оренди.
В результаті квартира втрачає товарний вигляд, і ринкова вартість її падає.
У самому крайньому випадку з вини орендарів квартира може зруйнуватися, наприклад, згоріти. Втім, цей варіант банку більш вигідний, так як покривається страховкою, яку зобов'язаний забезпечити власник за договором іпотеки.
А от продати за доцільне призначити пеню значно втратила в ціні нерухомість буде складно, а значить є шанс не отримати за неї тієї суми, яку повинен позичальник.
Друга причина, що змушує банки включати умови про заборону оренди закладених квартир, це міркування власної вигоди.
Іпотечний кредит надається громадянам для задоволення особистих потреб. А використання квартири для отримання доходу - комерційна діяльність.
Представникам же малого бізнесу кредити надаються на інших, більш жорстких умовах:
Тож не дивно, що банки хочуть знати, чи не варто запропонувати позичальникові більш вигідні для себе умови.
Крім банків, цілі використання квартири цікавлять і страхові компанії. Для житлової та комерційної нерухомості використовуються різні тарифи. Тому як істотно відрізняються ризики. Платити за наслідки чужих помилок страховики не бажають.
Чи можна здавати квартиру, взяту в іпотеку?
Закон дає однозначну відповідь, чи можна здавати іпотечну квартиру в оренду. Так можна. І банк не може заборонити позичальникові це робити. Включення такого пункту в договору є нікчемною.
Адже житло використовується за призначенням - для проживання. Просто не самого позичальника, а його орендаря.
Але є в статті 29 ФЗ № 1020 Закону про іпотеку пункт, де йдеться про те, що додаткові умови можуть міститися в договорі іпотеки. І деякі банки цю лазівку використовують.
Інші ж не звертають уваги на відносини позичальника з мешканцями та податковою службою до тих пір, поки той справно вносить щомісячні платежі.
Для того щоб здавати житло в оренду таким же громадянам, немає необхідності отримувати статус ІП або юридична особа. Тобто довести, що це комерційна діяльність, банкам буде досить складно.
Відносини між господарем квартири і його орендарями, так само як і з податковими органами, банку не стосуються.
Рівне до тих пір, поки надходять платежі, а квартира знаходиться в справному стані.
Чи можлива відстрочка платежу по іпотеці при народженні дитини в Ощадбанку? Дивіться тут.
За військової іпотеці
Що стосується військовослужбовців і житла, яке вони набувають за програмою військової іпотеки. то тут ситуація досить неоднозначна:
- З одного боку, власник може користуватися своїм майном вільно, в тому числі і укладати договір комерційного найму.
- Але з іншого боку будь-яка комерційна діяльність військовослужбовцям прямо заборонена.
Знову ж дуже суперечливе, чи є здача житла в оренду комерційної діяльністю, якщо відбувається час від часу і без укладення договору?
Є і ще один момент. Крім банку, заставодержателем квартири військовослужбовця є і держава.
Якщо банк і закриє очі на використання квартири для отримання доходу, то від держави навряд чи доводиться чекати подібної лояльності.
В Ощадбанку
Серед умов Ощадбанку. містяться в договорі іпотечного кредитування, є і заборона здавати закладену квартиру в оренду без згоди банку.
Тобто за правилами потрібно звернутися в банк з відповідною заявою, банк його розгляне і винесе рішення. Як правило, воно позитивне.
Всі ризики застраховані, так що права банку не порушуються.
На практиці мало хто з позичальників звертає увагу на цей пункт договору. Особливо якщо мова йде про неофіційні відносинах, які ніяк не оформляються.
Відстежити такі «джентльменські угоди» немає можливості ні у банку, ні у податковій інспекції. Але ризик все ж є.
Чи вигідно?
Оренда житла - дуже затребувана сьогодні послуга. За відсутності цивілізованого її ринку, вартість орендних квартир дуже висока. Дохід від такої діяльності дозволяє погашати платежі по іпотеці.
Не дивно, що багато позичальників вважають за краще скористатися такою можливістю, не замислюючись, чи можна здавати квартиру, взяту в іпотеку.
Але при всіх плюсах, є і кілька дуже суттєвих недоліків у такого способу виплати кредиту:
- По-перше, існує підвищений ризик псування або руйнування житла. Банк отримає свої кошти зі страхової виплати. А ось чи залишиться щось з неї позичальнику - велике питання.
- По-друге, після закінчення погашення боргу квартиру доведеться ремонтувати. Залежно від ставлення до неї тимчасових мешканців, такий ремонт може коштувати дуже дорого.
- По-третє, банки все ж не вітають таку самодіяльність позичальників. Причини викладені вище. І якщо вважатимуть за необхідне, зафіксують порушення умов договору.
Цікавить іпотека від ВТБ 24 на новобудови? Детальна інформація в цій статті.
Наслідки порушення договору
На перший раз позичальникові, поміченого в порушенні угоди з банком, можуть вказати на неприпустимість такої поведінки і винести попередження.
У разі продовження порушень, банк має право вимагати дострокового повернення боргу. Повністю, з відсотками. Де позичальник знайде на це кошти - банку не стосується.
При неможливості клієнта виплатити борг, банк зверне свою увагу на предмет застави. Позичальник і його орендарі будуть виселені, а квартира продана.
Іпотека таким чином буде закрита, але кредитна історія виявиться зіпсованою.