Чи можна розірвати іпотечний договір іпотека і фінанси - газета
Розірвати іпотечний договір можна. Але банк - така організація, яка нічого безкоштовно не робить. Тому розірвання договору обіцяє позичальникові додаткові фінансові втрати.
При розриві іпотечного договору стикаються інтереси позичальника і кредитора. Збитки одного боку автоматично перетворюються в прибуток інший. Тому учасники угоди не завжди знаходять спільну мову, а питання переходить до судових інстанцій.
Безкоштовно нічого не буває
В силу різних життєвих обставин будь-який позичальник може прийти до рішення, що взята в іпотеку квартира йому більше не потрібна. І перед громадянином постає питання: як розірвати іпотечний договір. За власним бажанням це зробити не можна. «Просто так віддати банку ключі від заставної квартири боржник не має права», - підкреслює заступник керівника дирекції роздрібного бізнесу Банку «Санкт-Петербург» Дмитро Алексєєв. Таким чином, розірвання договору можливе лише за обопільною згодою, в досудовому або судовому порядку.
У такому випадку власник спочатку звертається в банк за відповідним дозволом. І в переважній кількості випадків такий дозвіл отримує. Але на певних умовах. Зазвичай кредитор наполягає, щоб договір купівлі-продажу квартири містив зобов'язання перерахування грошей на погашення позичкової заборгованості за іпотечним кредитом. Крім того, банк може зажадати за свою згоду плату.
Мріяти не шкідливо
Тепер розглянемо ситуацію, коли позичальник намагається розірвати договір через важке фінансове становище.
В теорії кредитор не зацікавлений у втраті платника. «Банки не дуже люблять розривати договори іпотеки. Тому вони досить часто намагаються запропонувати альтернативні варіанти або доповнення декількох пунктів договору », - пояснюють в« МБК-Кредит ».
Зазвичай банк пропонує боржнику самому продавати квартиру за схемою, схожою на продаж з переуступки.
Отримані від продажу житла гроші розподіляються наступним чином. «Спочатку гасяться відсотки за минулі періоди, потім основний борг за минулі періоди, потім відсотки за поточний місяць, пені та штрафи, потім залишок основного боргу», - пояснює генеральний директор «Балтійської іпотечної корпорації» Галина Афанасенко.
Якщо клієнт з добровільної продажем житла тягне, кредитор загрожує усіма прописаними в договорі неприємностями, зокрема вилученням квартири (див. Довідку).
Довідка БН
Витяги з чинного іпотечного договору одного з українських банків показати
4.1.29. У разі зниження ринкової вартості Квартири нижче залишку суми заборгованості за Кредитом на вимогу Кредитора і в зазначений Кредитором термін надати додаткове забезпечення за цим Договором, яке задовольняє Кредитора (цінні папери, транспортні засоби, нерухоме майно і т. Д.), Здійснити за свій рахунок оцінку його ринкової вартості у оцінювача, узгодженого Кредитором, укласти з Кредитором відповідний договір застави, здійснити за свій рахунок його державну реєстрацію у випадках, встановлених зак нодательством.
4.4. Кредитор має право:
4.4.1. Вимагати повного або часткового дострокового виконання зобов'язань за цим Договором шляхом пред'явлення письмової вимоги про повне або часткове дострокове повернення суми Кредиту, нарахованих відсотків на Кредит та суми неустойок в наступних випадках:
а) при неможливості отримання Кредитором Закладний з органу, який здійснює державну реєстрацію прав, не з вини Кредитора протягом 10 (десяти) календарних днів з моменту реєстрації переходу права власності на Квартиру на ім'я Позичальника;
б) при нецільовому використанні Позичальником Кредиту;
в) при простроченні Позичальником чергового щомісячного платежу по Кредиту більш ніж на 15 (п'ятнадцять) календарних днів;
г) при невиконанні чи неналежному виконанні Позичальником зобов'язань, передбачених Закладний, цим Договором, Договором страхування;
д) при допущенні прострочень у виконанні зобов'язань по внесенню щомісячних платежів більше 3 (трьох) разів протягом 12 (дванадцяти) місяців, навіть якщо кожна прострочення незначна;
е) у разі повної або часткової втрати або пошкодження Квартири;
ж) при грубому порушенні Позичальником правил користування Квартирою, правил її утримання і ремонту, обов'язки вживати заходів щодо збереження Квартири, якщо таке порушення створює загрозу втрати або пошкодження Квартири;
з) при необгрунтованій відмові Кредитору в перевірці закладеного майна і складу осіб, які проживають в Квартирі;
і) при наданні Позичальником Кредитору недостовірної інформації при розгляді Заяви на кредит, а також протягом терміну дії цього Договору;
к) перевищення суми залишку заборгованості за Кредитом над ринковою вартістю Квартири, підтвердженої незалежним оцінювачем, узгодженим Кредитором;
л) в інших випадках, передбачених законодавством Укаїни і цим Договором.
5.1. Позичальник відповідає за невиконання або неналежне виконання зобов'язань за цим Договором усіма своїми доходами і всім своїм майном.
5.2. При порушенні строків повернення Кредиту Позичальник зобов'язаний сплатити неустойку в розмірі 0,5 (нуль цілих п'ять десятих) відсотка від суми простроченого платежу за виконання зобов'язань по поверненню суми Кредиту за кожний календарний день прострочення.
5.3. При порушенні термінів сплати нарахованих за Кредитом відсотків Позичальник зобов'язаний сплатити неустойку в розмірі 0,5 (нуль цілих п'ять десятих) відсотка від суми простроченого платежу за виконання зобов'язань по сплаті відсотків за кожен календарний день прострочення.
5.4. При невиконанні Позичальником обов'язки, зазначеної в пункті 4.1.10. цього Договору, Позичальник зобов'язаний сплатити на вимогу Кредитора неустойку в розмірі 2500 (дві тисячі п'ятсот) рублів за кожен день прострочення.
5.5. У разі невиконання обов'язку, що виникла в силу ст. 18 закону про іпотеку, в термін, зазначений в п. 4.1.21. цього Договору, Позичальник зобов'язується сплатити на вимогу Кредитора неустойку в розмірі 200 (двісті) гривень за кожен день прострочення.
5.6. При порушенні Кредитором терміну надання Кредиту, передбаченого п. 2.1. цього Договору, Кредитор зобов'язаний сплатити на вимогу Позичальника неустойку в розмірі 0,1 (нуль цілих одна десята) відсотка від суми ненадання кредиту за кожен календарний день прострочення, але всього не більше 3% (трьох відсотків) від суми ненадання кредиту. Дія цього пункту не поширюється на відмову Кредитора від надання Позичальнику Кредиту відповідно до умов, обговореними в пункті 4.4.6. справжньої угоди.
5.7. У разі невиконання Позичальником обов'язки, зазначеної в пункті 4.1.17. цього Договору, Позичальник зобов'язується виплатити Кредитору неустойку в розмірі 200 (двісті) гривень за кожен день прострочення.
5.8. У разі невиконання Позичальником обов'язки, зазначеної в пунктах 4.1.26. 4.1.27. цього Договору, Позичальник зобов'язується виплатити на вимогу Кредитора штраф в розмірі 6000 (шість тисяч) рублів.
5.9. Сплата штрафних санкцій здійснюється у валюті Кредиту.
6.3. Всі питання, розбіжності або вимоги, що виникають з цього Договору або в зв'язку з ним, підлягають врегулюванню сторонами шляхом переговорів. При відсутності згоди суперечки і розбіжності за Договором підлягають розгляду судом відповідно до Цивільного процесуального кодексу Укаїни.
Викликаю вогонь на себе
Теоретично у позичальника є певні права. І він може спробувати звернутися до суду з вимогою визнати іпотечний договір недійсним.
Наприклад, можна спробувати переконати суд, в тому, що клієнт не усвідомлював наслідків укладення угоди про заставу. Як варіант, також можна апелювати до статті 451 Цивільного кодексу «Зміна і розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин». Або спробувати викрити кредитора в невиконанні взятих на себе при укладенні договору зобов'язань.
Якщо буде визнано недійсним договір, виявляться недійсними і зобов'язання сторін. А клієнт залишиться винен банку тільки суму, взяту в кредит без відсотків. Якщо ж сталася переплата, суддя зобов'яже банк її повернути.
Але БН невідомий жоден випадок подібних юридичних перемог.
В реальності у боржника залишається вибір лише однієї з двох стратегій. Самому ініціювати судовий розгляд, доводячи свою нездатність далі виплачувати кредит, або тягнути з вирішенням питання скільки можна. У першому випадку вдається заощадити на оплаті штрафів, у другому - довше пожити в заставній квартирі.
При виборі першого варіанту боржникові необхідно письмово повідомити кредитора про бажання розірвати договір. Більш того, заява потрібно зареєструвати, щоб потім представник кредитної організації не міг заперечувати факт звернення. Адже банку вигідно, щоб борг продовжував зростати, і заяву клієнта фінансова структура може просто «не помітити».
Якщо пішов офіційну відмову або банк ніяк не реагує більше 30 днів, боржнику потрібно йти з позовом до суду самостійно. При цьому позичальник може розраховувати на певну поблажливість при наданні відстрочки для виконання рішення суду про звернення стягнення на заставлене майно.
Вираз «квартиру забирає суд» юридично неграмотно. Завдання судового процесу полягає в з'ясуванні питання, яку саме суму боржник зобов'язаний повернути. А далі - в складанні переліку майна, на яке можна звернути стягнення, якщо відповідач не в змозі розплатитися.
Одержаний в результаті «виконавчий лист» суд вручає кредитору. А вже той передає даний список в службу судових приставів. Вилучене судовими приставами майно продається на торгах. А інформація про них публікується на сайті Федеральної служби судових приставів.
Багато іпотечні позичальники вважають, що в разі дефолту винні банку суму, зазначену в договорі: тіло кредиту плюс всі щомісячні виплати до закінчення терміну договору. Насправді, розповідає Галина Афанасенко, розмір відсотків, що набігли прив'язаний до моменту звернення стягнення на арештоване майно.
Сума боргу, яка була сформульована в позовній заяві, фіксується в рішенні суду. Тільки за цією ціною квартира виставляється на торги.
Коли квартира продається з другої торгів за нижчою ціною (якщо не відбулися перші торги, то ціна знижується на 15%), у банку з'являється можливість звернути стягнення на інше майно боржника.
В ході судових розглядів боржник може заявити клопотання про зміну вартості об'єкта і залучити оцінювача. Але потрібно пам'ятати, що до кредитних договорів банк зазвичай вписує пункт, який говорить наступне. Якщо предмет застави подешевшав і його вартості не вистачає для покриття боргу, то кредитор отримує можливість звертати стягнення на інше майно боржника.
У разі якщо позичальник просто перестає платити за боргами, в кінці кінців починає турбуватися кредитор.
Як пояснює представник Харківської філії банку ВТБ 24 Іван Макаров, зазвичай ініціювати судовий розгляд по безнадійному іпотечним боргом фінансист отримує право через 90 днів прострочення виплат. Саме ж розгляд розтягується на термін в один-півтора року. Насправді відомі судові тяжби і довжиною в два-три роки.
Згідно з документом спробувати оголосити себе банкрутом зможе сам позичальник кредиту. Для цього закон називає дві підстави. У першому випадку вже повинен бути півмільйонний борг. У другому - боржнику достатньо «обставин, очевидно які свідчать про те, що він не в змозі виконати грошові зобов'язання у встановлений термін».
«Сам боржник, якщо вважатиме за доцільне, може ініціювати процедуру банкрутства з будь-якої суми боргу за умови наявності прострочення понад три місяці», - уточнюють в Асоціації українських банків (АРБ).
Як тільки суд винесе ухвалу «про визнання обгрунтованим заяви про визнання громадянина-підприємця банкрутом», всі процедури по стягненню майна боржника будуть припинятися. Крім того, після судової ухвали припиняється нарахування неустойок (штрафів, пені) за винятком поточних платежів.
В АРБ відзначають, що в законі детально не визначено механізму трирічної реструктуризації заборгованості, що буде провокувати зловживання з боку боржників. «На даний момент представляється можливим маніпулювання з об'ємом списаного боргу, з показниками доходів боржника, використання банкрутства для цілеспрямованого відходу від зобов'язань по кредитах», - вважають банкіри.
Що буде відбуватися насправді, покаже судова практика.