Чи можна продати нерухомість в заставі у банку

У практиці кредитування нерідко зустрічаються випадки, коли виникає необхідність продажу власної квартири знаходиться в заставі у банку. На питання - чи можна це зробити не порушуючи законодавство, фінансові експерти відповідають ствердно. Існує кілька способів як це зробити, але при цьому всі ваші дії, в обов'язковому порядку, необхідно попередньо узгоджувати з банком.

Стандартний варіант продажу заставної нерухомості

На продаж заставного житла позичальників штовхають різні причини. Так, наприклад, втративши роботу або вийшовши в декрет позичальник може стати неплатоспроможним, кому-то потрібно переїхати в інше місто і змінити місце проживання, ну або ж терміново знадобилася велика сума грошей.

Якою б не була причина, потрібно спочатку звернутися в банк, який є вашим кредитором

Залежно від конкретної ситуації банк не завжди може дати угоду на ваш запит. Реакція банку більшою мірою залежить від умов прописаних в кредитному договорі. Але в більшості випадків, якщо позичальник дасть зобов'язання на дострокове погашення кредиту в його повному обсязі, то ймовірність згоди банку на продаж заставного майна істотно зросте.

Відбувається це в такий спосіб:

Визначення ринкової вартості заставної квартири з подальшим винесенням житла на продаж і пошуком на неї покупця. Коли буде знайдений покупець - оформляється угоду купівлі-продажу таким чином, щоб загальна вартість від квартири була згодом розділена покупцем на дві частини - величину кредитної заборгованості продавця-позичальника і на решту від вартості квартири.

Кожна з цих частин, від загальної вартості житла розподіляється в відповідні банківські комірки, одна з яких належить банку, а друга продавцю. Після отримання кредитором своєї частини від досконалої угоди, він передасть в палату реєстрації необхідні документи про зняття обтяження з квартири і бланки для реєстрації відповідної угоди. Обидві угоди при цьому полягають паралельно один з одним.

Продаж заставної квартири зі зміною позичальника

Існує й інший варіант. Якщо ж знайдений покупець не має необхідної суми коштів для покупки житла, то в цьому випадку можливий продаж заставного майна зі зміною прав позичальника. Покупець сплачує продавцю лише різницю між загальною вартістю квартири та розміром непогашеної банківської позики, що залишилася частина якої згодом і виплачує банку взявши на себе права позичальника.

Хоча такі випадки відбуваються досить часто, банки не завжди вітають подібні угоди. Це пояснюється тим, що новоспеченого позичальника ще потрібно перевірити на предмет платоспроможності, а саму ставку по кредиту потрібно буде рефінансувати, так як з моменту оформлення іпотеки минулим позичальником вона могла значно змінитися. Цей варіант не завжди виглядає привабливим для покупця нерухомості.

1. По перше. йому доводиться досить довго чекати переоформлення документів власності після того як житло було виведено з під застави, а цей процес може розтягнутися на один-два місяці.
   
2. По-друге. розмір авансового платежу зазвичай виходить в рази більшим, ніж при покупці звичайного, не іпотечного житла.
   

Продаж заставної квартири банком

Якщо ж ситуація дійшла до того, що позичальник не може знайти покупця на заставну нерухомість і не в змозі своєчасно вносити платежі по кредиту, то на підставі попереднього рішення суду житло буде продано банком з аукціону. Крім цього для того щоб банк зміг в судовому порядку вилучити нерухомість позичальника, необхідно дотримання двох умов: Загальна сума по заборгованості повинна становити не менше 5% від вартості житла зазначеної в кредитному договорі при його оформленні.

Період прострочення за щомісячними платежами повинен бути не менше трьох місяців. При цьому, в залежності від умов кредитного договору, позичальник може запросити відстрочку по виплатах заборгованості до одного року з причини сімейних або важких фінансових обставин. У тому випадку якщо квартира все ж буде виставлений на торги, для здійснення продажу необхідна наявність як мінімум двох покупців. Це досить складний і трудомісткий для банку процес і, як правило, такі ситуації трапляються досить рідко.

Продаж заставної нерухомості після дострокового погашення позики

Якщо позичальник уже виплатив по іпотеці більшу частину заборгованості, то кредитні організації рекомендують вивчити принцип продажу заставної нерухомості після дострокового погашення позики. Таким чином, якщо банк оформив позичальникові іпотеку на суму в один мільйон рублів, а на цей момент позичальник заборгував ще 200 тисяч рублів, то боржник самостійно отримавши ці гроші може достроково погасити борг.

Після чого кредитор негайно зніме обтяження з нерухомості. А сам позичальник таким чином без зайвих труднощів зможе продати квартиру отримавши назад свої гроші.

Існує два варіанти відповіді на питання - де ж взяти ці відсутні 200 тисяч рублів? Перший полягає в тому, щоб взяти споживчий кредит в іншому або тому ж банку. Якщо позичальник зарекомендував себе як обов'язкового і платоспроможного клієнта з позитивною кредитною історією, то відмова навряд чи піде, а погасити іпотечний позику можна буде відразу після продажу нерухомості. Другий спосіб - це домовиться з покупцем житла про завдаток в розмірі суми, що залишилася на погашення кредиту. В даній ситуації є певний ризик для покупця, але замість продавець може знизити вартість квартири.

Продаж заставного житла з метою зміни житлових умов

Зміна житлових умов в більшу сторону

Також в банківській практиці зустрічаються випадки, коли вже досить тривалий час виплачує іпотеку позичальник вирішує продати заставну нерухомість через потреби в житло більшого розміру. Іншими словами, з метою поліпшення своїх житлових умов. Ця ситуація цілком звична для кредиторів і часто вони задовольняють подібний запит клієнта давши згоду на продаж заставної нерухомості по вищеописаним схемами. При цьому виручена частина суми від продажу квартири йде на погашення поточної заборгованості, а частина коштів які залишилися, витрачаються на первинний внесок при покупці більше комфортабельного житла, але вже по іншому кредитним договором.

Зміна житлових умов в меншу сторону

Буває і так, що позичальник, не розрахувавши свої сили і засоби, бере в іпотеку житло яке йому вкрай важко оплачувати і в результаті виникає бажання обміняти його на більш скромну квартиру. Такий варіант продажу заставної нерухомості теж можливий, але на відміну від попереднього варіанту менш вітається банками і проводиться за обов'язкової згоди кредитора під його пильним наглядом.

Продаж заставного житла незаконно

Наостанок варто згадати про незаконний продаж заставної нерухомості. Нюанс в тому, що більшість кредитних організацій укладаючи договір з позичальником, включає в договір пункти слідуючи яким майно застави не може бути передано у власність третім особам, при одному лише виключення - універсального прийому прав при отриманні спадщини. При порушенні даної умови не тільки стає недійсною угода продажу заставного житла, а й виникає велика ймовірність того, що банк зажадає дострокового погашення кредиту в повному його обсязі незважаючи на те, кому належить нерухомість в даний момент.