Частка квартири частка квартири - це зовсім не звичайна кімната в комуналці

Таким чином, вийшла часткова спільна власність і, здавалося, що немає ніякої різниці в порівнянні з комунальною квартирою, в якій приватизовані кімнати. Але це зовсім не так.

Є, звичайно, і загальні моменти у продажу частки квартири і кімнати в комунальній квартирі. Наприклад, право переважної покупки є і у власника частки, і у власника приватизованої кімнати.

Це встановлено пунктом 6 статті 42 Житлового кодексу РФ, де говориться, що при продажу кімнати в комунальній квартирі інші власники кімнат у цій комунальній квартирі мають переважне право купівлі відчужуваної кімнати в порядку і на умовах, які обумовлені в Цивільному Кодексі Укаїни. Однак, ця спільна риса скоріше плюс для власника кімнати в комунальній квартирі, оскільки йому дано право, яке притаманне власнику частки квартири. А ось переваг, які є в комуналці, в частковій власності немає. Це надзвичайно важливий момент.

У комуналці не буває проблем з визначенням порядку користування. Кожна кімната в ній закріплена за певним власником, а, значить, є приміщення, де кожен власник встановлює замки на двері і ніхто не може туди увійти. І якщо хтось сторонній зламає такі двері, то у нього будуть неприємності, тому що власник, якому належить частка квартири, може написати заяву в міліцію, звинувативши зломщика в розкраданні майна з проникненням в житлове приміщення (кваліфікуюча ознака, обтяжливий кримінальну відповідальність). Тобто наслідки будуть такі ж, як якщо зламати двері в квартиру у сусідів по поверху.

Зовсім інша ситуація з частковою власністю, тому що навіть якщо частка квартири відповідає кімнаті, то це ще не означає, що така кімната стає тією площею, де можна повісити замок на двері. Іншими словами, необхідно визначити порядок користування.

Тепер про те, як можна визначити порядок користування в квартирі, де є власники частки квартири.

Чи можливо взагалі визначення порядку користування? Адже свідомо немає можливості визначення порядку користування в однокімнатній квартирі або навіть двокімнатній квартирі з суміжними кімнатами. Тобто неможливо в таких квартирах визначити порядок користування ними, щоб комусь виділити якусь кімнату. В однокімнатній квартирі неможливо, оскільки кімната одна, а в двокімнатній квартирі, де кімнати суміжні, неможливо тому, що одна з кімнат залишається прохідний, а значить не можна її перекрити, поставивши замок на двері. Або можна сказати інакше, що визначення порядку користування буде таким, коли користування всіма власниками часток відбувається шляхом користування всіма приміщеннями в квартирі.

Якщо в квартирі все ж є хоча б два приміщення, які можна виділити (тобто повісити замок на двері), то можливо порівняти розмір частки, що належить власнику квартири, з розміром котрійсь із кімнат.

Розглянемо ситуацію з частками в квартирах на конкретних прикладах:

ПРИКЛАД 1. «Частка квартири, яка дорівнює одній з кімнат».

Наприклад, виникла проблема з двокімнатною квартирою з ізольованими кімнатами. Одному з власників належить 2/5 частки квартири, тобто 40% всієї площі в квартирі. Іншому власнику, значить, належить 3/5 частки квартири, що відповідає 60% площі.

Житлова площа складає рівно 30 квадратних метрів, а кімнати розміром 18 і 12 квадратних метрів.

В цьому випадку, загальна площа при визначенні порядку користування не важлива. Але при цьому враховується наявність балконів і комор. Тобто якщо доступ до комори або балкону відбувається тільки через одну з кімнат, то це суттєво може ускладнити визначення порядку користування. При такій ситуації один із власників може втратити право користування балконом, а це вже порушення його прав на житло.

У розглянутій нами ситуації немає ні комори, ні балкона, а тому вона набагато простіше. Тобто при визначенні порядку користування дуже важливо розрахувати, скільки житлової площі доведеться на кожного з власників часткою квартири.

Тобто якщо першому власнику належить 2/5 частки в квартирі, то житлової на нього припадатиме:

30 квадратних метрів житлової площі множимо на 2/5 частки. тобто 30 х 2/5 = 12 квадратних метрів.

А на другого власника припадатиме: 30 х 3/5 = 18 квадратних метрів.

Оскільки маленька кімната абсолютно відповідає розміру частки в квартирі першого власника, велика кімната - частці в квартирі другого власника. Отже, якщо в цій квартирі немає балкона (або вихід на нього з кухні або коридору), немає комори в одній з кімнат, то у випадку спірної ситуації між такими власниками суд визначить порядок користування в точній відповідності з нашими розрахунками.

Наскільки такий порядок користування буде довговічний, розповім нижче.

ПРИКЛАД 2. «Частка квартири, яка більше однієї з кімнат».

Ускладнимо приклад і візьмемо трикімнатну квартиру, де є дві суміжні кімнати. Наприклад, житлова площа дорівнює 40 квадратним метрам. Кімнати наступного метражу: 18 кв.метрів (суміжна) + 12 кв. метрів (суміжна) + 10 кв. метрів (ізольована). У квартири є три власники. Кожному належить по 1/3 частки квартири. Тобто на кожного припадає: 40 кв. метрів Х 1/3 = 40/3 = 13,334 квадратних метра.

Відповідно, частка кожного з власників, більше самої маленької кімнати, яка ізольована.

Значить, один із власників, який зіпсував відносини з іншими двома власниками і хотів би визначити собі ізольоване житлове приміщення, може звернутися до суду з позовом про визначення порядку користування так, щоб йому визначили маленьку кімнату. В даному випадку важливо, що цей власник частки бажає, а значить він готовий пожертвувати частиною своєї площі, яка в результаті значно зменшиться.

За таким принципом розцінюється наявність балкона, лоджії та комори. Якщо балкон знаходиться в двох суміжних великих кімнатах, то звернувся до суду власник може відмовитися від користування балконом. Тим самим він погіршить формально свої житлові умови і тоді не буде ніяких труднощів. Але якщо вихід на балкон є тільки з маленької кімнати, то виникає проблема, що порушуються житлові права інших власників часткою в квартирі. І це вже аргумент проти визначення цього порядку користування.

Якби середня кімната, в якій 12 квадратних метрів, була б ізольована, то можна було б вимагати і цю кімнату.

ПРИКЛАД 3. «Частка квартири, яка менше однієї з кімнат».

Розглянемо ситуацію, де теж трикімнатна квартира, в якій житлова площа дорівнює 40 квадратним метрам, а кімнати є 18 квадратних метрів (суміжна) + 12 квадратних метрів (суміжна) + 10 квадратних метрів (ізольована). В квартирі при цьому є два власники. Таким чином, на кожного припадає половина житлової площі або по 20 квадратних метрів.

Дві суміжні кімнати можна розцінювати як одне приміщення, яке в цілому складає: 18 + 12 = 30 квадратних метрів.

Тобто кожен власник може зажадати маленьку кімнату, а дві суміжні кімнати перевищують розмір частки кожного з них. Якщо хтось із цих власників частки в квартирі зажадає собі дві суміжні кімнати, то він програє справу в суді, якщо, звичайно, у нього немає вагомих підстав для цього.

Таким чином, якщо в розглянутій нами ситуації один із власників, яким належить частка квартири, має неповнолітніх дітей, а другий власник фактично не проживає в цій квартирі і має іншу житлову площу, то суд може визначити першому власнику дві суміжні кімнати, які перевищують його частку . І в нашій практиці подібні випадки нерідкі.

Однак на підставі статті 247 Цивільного кодексу України інший співвласник частки квартири має право вимагати від цього учасника часткової власності, який володіє і користується майном, що перевищує його частку, відповідної компенсації.

Такий принцип визначення порядку користування між власниками часток в квартирі.

Хочу зауважити, що у процедури порядку користування є значний недолік. Суперечка в суді ж за визначенням цього порядку відбувається між конкретними власниками. І коли суд визначить такий порядок, то все буде добре тільки до того моменту, поки власник не зміниться.

Іншими словами, варто власнику частки квартири здійснити продаж частки квартири (або якимось іншим чином передати) таку частку іншому сторонній особі, як порядок користування негайно втрачає свою силу.

Так, можна знову йти в суд з подібним позовом і навіть посилаючись на старе рішення, але справа буде розглядатися в суді загальної юрисдикції мінімум 6 місяців. А до тих пір порядку користування не буде. І тут не важливо, який з варіантів (які ми розглянули вище) буде. Важливо те, що новий власник частки, приходячи в квартиру, зможе зламати всі двері. І тут не допоможе навіть міліція. Звернулася ж туди власнику частки, який раніше судився і визначив собі кімнату, запропонують знову звернутися до суду.

Ось і виходить, що продаж частки квартири - це не продаж стандартної кімнати в комуналці, а простіше кажучи, ПРОБЛЕМНОЮ НЕРУХОМОСТІ.

На закінчення, хочу наголосити ось на чому.

Звичайно, бувають випадки, коли вже проблемну частку дроблять на більш дрібні частини для продажу з метою подальшої реєстрації іногородніх осіб та іноземців, яким потрібна реєстрація, оформлення посвідки на проживання або отримання дозволу на роботу. Але такі люди не зацікавлені в цій площі для проживання і просто хочуть знайти найдешевший варіант.

Адже продаж частки квартири - це зовсім не продаж кімнати в комуналці.