Банківська акредитація кілька підводних каменів для іпотечного позичальника - іпотека і фінанси -

Текст: Ігор Чубаха Фото: Олексій Александронок

Забудовники часто запевняють: акредитація новобудови в кредитній організації є стовідсотковою гарантією того, що іпотечний позичальник в результаті отримає квартиру. Спробуємо розібратися, чи так це.

Іноді при акредитації новобудов банкіри змушені закривати очі на огріхи в роботі будівельних компаній.

Практично щодня БН повідомляє про те, що якийсь банк акредитував чергову новобудову. Це означає - кредитна організація готова давати житлові кредити на квартири в споруджуваному будинку.

Процедура акредитації в теорії підрозділяється на два етапи. Спочатку перевіряється сам забудовник. Вивчається його «портфоліо» (вже зведені об'єкти) і репутація. Фінансові звіти повинні доводити стійкість протягом декількох років, а також відповідати ряду інших вимог.

А далі, при позитивній оцінці забудовника, акредитація проводиться окремо по кожному об'єкту, що будується. Перш за все вивчаються дозвіл на будівництво житлового будинку на конкретній ділянці; право власності або договір довгострокової оренди конкретної ділянки; наявність затвердженої проектної документації.

У кожного банку можуть бути свої додаткові вимоги. Частина кредиторів перевіряють можливість підключення об'єкта до інженерних мереж. А банки другого ешелону можуть ставити негласне умова, щоб новобудова була вже акредитована провідними гравцями іпотечного ринку. «Якщо інші банки працюють з будівельною компанією, значить, у неї позитивна репутація», - констатує заступник керуючого Харківською філією банку «Глобекс» Аркадій Бочарников.

Так процедуру акредитації описують самі банкіри, опускаючи деякі нюанси.

Банки безпосередньо зацікавлені в зростанні числа акредитованих новобудов. Адже іпотека на первинку залишається драйвером продажів. І, як зазначає генеральний директор «БІГ Реал Естейт» Ігор Рогулін, сьогодні ринок житла тримається переважно за рахунок пільгової іпотеки. Відповідно, чим вище число акредитованих об'єктів, тим більше видається кредитів.

У той же час, як тільки після кризової струсу ситуація на ринку більш-менш стабілізувалася, банки стали пом'якшувати вимоги до будівельників. Поступово перестає бути перешкодою низька стадія будівельної готовності об'єкта. «Промсвязьбанк готовий акредитувати новобудову для подальшої видачі іпотечних кредитів на нульовій стадії готовності, - каже начальник іпотечного центру Харківської філії банку Світлана Четіна. - Нам досить розуміння, що забудовник надійний ». «Ми також готові акредитувати на нульовій стадії, - вторить заступник керуючого філією Абсолют Банку в Харкові Марія Батталово. - Ще більш ліберально ми ставимося до забудовників в рамках схем проектного фінансування ».

Таким чином, з кон'юнктурних міркувань банк цілком може закрити очі на деякі огріхи в роботі будівельної компанії. А це, нехай і незначно, збільшує ризики покупця.

У банків з забудовниками можливі два типи відносин. В одному випадку сторони не мають ніяких точок перетину. І тоді дійсно перевірка йде за стандартним регламентом. А заодно банк придивляється до будівельника на предмет комерційного взаємодії.

В іншому - забудовник вже пов'язаний з банком фінансовими зобов'язаннями. Наприклад, в рамках проектного фінансування. «Будівництво передбачає великі грошові потоки, потенційно привабливі для банків», - підказує керівник служби «СПб Реновації» по роботі з держорганами Дмитро Міхальов.

Не завжди інформація про співпрацю афішується. Втім, ряд забудовників не роблять з укладання подібних договорів секрет, вважаючи, що факт отримання ними кредиту є ще одним свідченням надійності компанії.

Інакше кажучи, перед видачею кредиту банк перевіряє забудовника набагато скрупульозно, ніж перед акредитацією. І згодом - коли проводиться процедура акредитації - частина питань знімається автоматично.

Теоретично інформація про кредитування банком будівельної компанії повинна гарантувати покупцеві, що він не стане обманутим пайовиком.

З іншого боку, часто типовим умовою фінансування є наступну вимогу: забудовник перераховує банку в якості дострокового погашення кредиту не менше 60-80% грошей, що надходять від пайовиків. Тобто банк може повернути свої гроші до завершення будівництва. І сам факт здачі новобудови стає для нього не так вже й важливий.

Простіше кажучи, навіть факт кредитування забудовника великим банком не дає позичальникові стовідсоткової гарантії.

Чим ризикує банк

Декларується, що банки дають іпотеку лише на об'єкти, що будуються суворо за ФЗ № 214. На практиці ця вимога не є обов'язковою.

Звичайно, зі злісним порушником закону «Про участь у пайовому будівництві ...» ніякої банк співпрацювати не стане. Але якщо порушення незначні, а у банку є своя зацікавленість в зростанні продажів, кредитор все одно може піти на співпрацю із забудовником. Наприклад, як уже говорилося, забудовник саме в цьому банку раніше міг отримати кредит і тепер своєчасне повернення грошей залежить від числа покупців квартир. Правда, подібним грішать тільки невеликі банки.

Дане «поблажливість» також несе позичальникові невеликі загрози. Перш за все тому, що і для самого банку видача такого кредиту має ризики. А значить, кредитор перевірить ще забудовника тричі.

Уточнимо: коли будинок ще не добудований, оформлення права власності на квартиру неможливо. А об'єкт не може виступати заставою. Забудовник продає покупцеві тільки право вимоги. І в кредитному договорі закріплюється заставне обтяження нема на власність, а лише на це право. В цьому випадку домогтися компенсації від безнадійного боржника банку буде важче. І тільки коли будинок введуть в експлуатацію, покупець зробить оцінку квартири і зареєструє право власності, банк зможе накласти заставне обтяження безпосередньо на об'єкт.

У той же час, якщо позичальник своєчасно платить відсотки, банку байдуже, як йдуть справи з будівництвом.

У сухому залишку

Підсумуємо. Звичайно, під час кризи купувати квартиру в новобудові, що не акредитованої жодним банком, - справа вкрай ризикована. Але і акредитація не панацея.

Проводячи перевірку будівельника, банк насамперед дбає лише про свої цілі, а не захищає інтереси претендента на іпотечну позику.

Адже, що б не сталося, у банку залишається козир в рукаві. Навіть коли новобудова акредитована, але забудовник втік з грошима пайовиків, позичальник залишається винен банку взяті в кредит гроші.