альтернативний ринок

Московський ринок нерухомості завжди відрізнявся великою кількістю альтернативних угод. Занадто високі ціни мало кому дозволяли купити квартиру з нуля. Мистецтво в'язати ланцюжка з подібних угод - одне з основних в ріелторському бізнесі. А в кризові часи - тим більше. Оскільки зараз московський ринок житла в повній мірі заслуговує характеристики «альтернативний».

Від обміну - до ланцюжка

Тому більшість бажаючих змінити свою квартиру на більшу або меншу йдуть второваною дорогою альтернативних угод: продають свою квартиру з одночасною купівлею іншого. Як правило, при такій схемі виявляються задіяні не два-три житлові об'єкти, а відразу декілька. Утворюються так звані ланцюжка, в яких кожен з учасників щось продає і купує. Узгодити інтереси всіх - непросте завдання. Тому альтернативні угоди - одні з небагатьох операцій на ринку, з якими практично неможливо впоратися самостійно, без допомоги досвідченого ріелтора. «Крім того що фахівець знаходить покупця квартири і варіанти нового житла, він також організовує саму угоду. Для цього необхідно досягти домовленості з усіма учасниками ланцюжка, яких часто може бути більше десяти. Необхідно узгодити всі нюанси: починаючи від умов договору на доступ до осередку банку, де зберігаються гроші, і закінчуючи терміном, протягом якого слід підписати акт передачі квартири. Професійні ріелтори обов'язково перевірять готовність пакету документів на всі об'єкти », - розповідає генеральний директор« Міель-брокеридж "Олексій Шленов.

При альтернативну операцію головна складність - дотримання балансу інтересів всіх її учасників, оскільки випадання однієї з ланок здатне розірвати ланцюжок, і доведеться починати все заново. Успіх даного підприємства, за словами ріелторів, залежить в значній мірі від адекватного підходу клієнтів. Якщо хоча б один з них не готовий йти на поступки в ціні продажу або покупки, то всі учасники цього процесу втрачають дорогоцінний час. «Затягування процесу в надії на максимальну вигоду може привести до того, що одна квартира впаде в ціні, а інша подорожчає, що особливо актуально в період нестійкого ринку», - говорить керуючий директор «CENTURY 21 Захід» Євген Скоморовский. Тому, наважуючись на альтернативну операцію, варто заздалегідь тверезо оцінити свої можливості: не завжди продаж трикімнатної квартири дозволяє купити, наприклад, дві однокімнатні. Тут не має сенсу робити розрахунки виходячи з середньої вартості 1 кв. м. Щоб не розчаруватися, варто заздалегідь обдзвонити агентства, оцінити наявну нерухомість і прикинути, що на таку суму реально купити, і при цьому врахувати всі витрати, які несе учасник альтернативної угоди. А вони будуть досить суттєві.

При альтернативну операцію фактично відбуваються дві угоди: продаж і покупка, тобто ріелтор надає клієнту одночасно кілька різноспрямованих послуг. Тому кінцевий розмір комісійних буде складатися з оплати послуг з пошуку покупця, підбору підходящого для придбання об'єкта нерухомості, а також із суми витрат на організацію самих угод. Цілком закономірно, що такі витрати можуть майже в два рази перевищувати стандартні комісійні при проведенні чистих угод. Сума, зрозуміло, відрізняється в залежності від агентства. «Комісія складає близько 3%, якщо продажу підлягає вторинне житло, а купується квартира в новобудові. У тому випадку якщо обмін здійснюється в сегменті вторинного житла, то комісія може доходити до 6-7% », - наводить приклад А. Шленов.

Але це ще не все. «Традиційно склалося так, що витрати на оренду банківського сейфовой осередки і оплату державної реєстрації договору купівлі-продажу беруть на себе покупці. Тому якщо відбувається продаж однієї квартири з альтернативної покупкою декількох, то витрати клієнта будуть вище », - розповідає О. Скоморовский.

Трафарет з особливостями

Незважаючи на складність і довжину ланцюжка, сама угода для кожного учасника не небезпечніше прямого продажу-купівлі. Юридично ці схеми мало чим різняться.

Найскладніший і найвідповідальніший момент - розрахунки за угодою. Процедура починається з закладки грошей покупця в депозитарний рахунок банку. Укладається тристоронній договір, за яким продавець альтернативи отримує доступ до осередків після реєстрації документів. Потім учасники угоди приступають до підписання договорів купівлі-продажу. «Їх відмінність від звичайних полягає у вказівці, що реєстрація одного або декількох договорів можлива тільки за умови державної реєстрації інших договорів, тобто той, хто продає квартиру, застрахований від ситуації, коли своє житло він продасть, а нерухомість, що купується по ряду причин може не отримати », - пояснює Е. Скоморовский.

Зареєструвати договір і перехід права власності можна в будь-якій філії Управління Федеральної реєстраційної служби по Москві, надавши заяви за формою (заявниками є обидві сторони договору купівлі-продажу), зібрані документи та квитанцію про оплату державного мита за реєстрацію. При альтернативну операцію все оформлені угоди здаються на реєстрацію одночасно. Отримавши готові документи, продавець відправляється за грошима в банк. Потім житло переходить новому власнику за актом прийому-передачі.

альтернатива кредитами

За словами ріелторів, частка альтернативи на московському ринку в останні роки становила 40-50% від загального обсягу всіх угод, але, після того як іпотечний ринок помітно звузився, саме альтернативні угоди стали для багатьох людей єдиним способом поліпшити житлові умови. «Частка альтернативних угод дійсно збільшилася в порівнянні з минулим роком. Думаю, в тому числі і за рахунок того, що зменшилася кількість покупців, у яких на руках є вільні готівкові гроші », - розповідає А. Шленов. За даними «Міель-брокеридж", відсоток альтернативних угод зараз становить вже 70-75%. «На сьогоднішній момент люди не хочуть виходити на угоду з живими грошима, а вважають за краще альтернативи. Більш того, навіть на ринку дорогого житла ми відзначаємо спроби проведення альтернативних угод. Раніше подібного не спостерігалося », - зазначає генеральний директор« Калинка-Ріелті »Катерина Румянцева.

Втім, це не єдина нова тенденція на альтернативному ринку. Раніше більшість таких угод мало сприяти поліпшенню житлових умов: люди міняли менше житло на більше, квартири у віддалених районах на ті, які розташовані ближче до центру, і т. П. Однак зараз часто відбувається навпаки.

«Люди, втративши роботу і виплачуючи кредити, за рахунок житла намагаються вирішити свої економічні проблеми, наприклад переїжджаючи з трикімнатних в двокімнатні або навіть однокімнатні квартири з метою отримання доплати», - розповідає А. Шленов. У зв'язку з цим ріелтори очікують, що зараз кількість угод з обміну великих квартир на менші буде тільки рости.

Пропозиція квартир, що здаються в найм, в столиці настільки велике, що на ринку можна знайти будь-які пропозиції. У тому числі і дуже дешеві. Самим бюджетним об'єктом, виявленим всередині МКАД фахівцями федерального порталу «МИР КВАРТИР» в своїй основі нерухомості, стала квартира за 18 тисяч рублів на місяць.

Купуючи або продаючи квартиру на вторинному ринку нерухомості, головне на чому зосереджена увага продавця і покупця - це фінальна ціна квартири. Однак ні один, ні інший часом не здогадуються, що в ході оформлення угоди їх чекають ще додаткові витрати, не прорахувавши які, можна просто провалити операцію.

Девелопери елітних проектів приділяють велику увагу впровадженню нових технологій - Експерт

Розширена столиця затвердить свої нові розміри до літа наступного року. Перші проекти на той час будуть вже запущені, а зараз йде їх активне обговорення. Про те, що чекає Москву, розповів глава будкомплексу Марат Хуснуллін.