альтернативні операції
СХЕМА ПРОВЕДЕННЯ АЛЬТЕРНАТИВНОЇ УГОДИ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ КВАРТИРИ.
Треба відзначити, що на вторинному ринку житлової нерухомості більшість угод - це, так звані, «альтернативні» угоди, тобто
а) обмін однієї квартири на другуюс доплатою - «поліпшення житлових умов».
б) обмін однієї квартири або на дві або кілька квартир. - «роз'їзд».
в) також зустрічаються угоди, коли продається кілька квартир і купується одна - «з'їзд».
Проводяться ці угоди, як правило, через процедуру купівлі-продажу квартири. Фактично, це дві або більше угод купівлі-продажу. які полягають і реєструються одночасно.
Нерідко при цьому виникає різниця у вартості між продаваної і купується нерухомістю, коли або залишаються гроші від продажу, або доплачуються при покупці. Це відбувається при нерівнозначному обміні (різні площі квартир), або змінюється район розташування квартири. Наприклад, продавши велику квартиру в центрі, можна купити дві або навіть кілька квартир на околиці або в області, новобудову, дачу і т.п.
Альтернативні операції можуть бути складними і багатоступінчатими, шикуються довгі «ланцюжка» з квартир. Це відбувається тому, що «вільних» квартир на ринку вкрай мало, і часто продавець навіть однокімнатної квартири є одночасно і покупцем.
Складність таких угод полягає в тому, що «ланцюжка» квартир шикуються довго, потрібно витратити чимало зусиль, щоб задовольнити інтереси всіх учасників. Крім того, завжди існує небезпека, що якийсь «ланка» випаде, і тоді доведеться починати все спочатку. Грамотний фахівець, маючи достатній досвід і кваліфікацію, вміє вибудовувати альтернативні угоди.
Розглянемо приклад складної «ланцюжка», представленої нижче на схемі:
Уявімо собі, що Продавці квартири №1 в даній «ланцюжку» - Іван, Ольга і Андрій, - роз'їжджаються з комунальної квартири в центрі Москви. Іван замість своєї кімнати набуває квартиру №2 за 8 мільйонів рублів в спальному районі, Ольга - квартиру №3 за 7 мільйонів, а Андрій забирає гроші - 5 мільйонів, тому що у нього є друге житло. У свою чергу, продавець квартири №2, Сергій, купує квартиру №4 - дешевше (в Підмосков'ї), за 4,5 мільйона, і у нього ще залишається різниця - 3,5 мільйона. Продавець квартири №3- Тетяна, - доплачує 2 мільйони і купує квартиру №5. більшого розміру, за 9 мільйонів. Продавець квартири №4, Костянтин, - просто забирає гроші; Петро, продавець квартири № 5, - купує квартиру №6. а виниклу різницю - 2500 000р - планує надалі інвестувати в новобудову в Підмосков'ї. Продавець квартири №6, Федір, - отримує 6,5 мільйона рублів. Найголовніше в такій схемі - щоб жоден з учасників не передумав продавати або купувати обрану квартиру, документи по всіх квартирах були в порядку, і всі угоди були благополучно зареєстровані. Звертаємо також вашу увагу на те, що в даній схемі частина грошей «проходить» тільки за документами, реально ж продавці отримують гроші, тільки якщо є різниця від продажу, а також «кінцеві» продавці квартир.
Розглянемо найпростіший варіант, який є однією частиною довгої «ланцюжка», - коли продається одна квартира і купується інша.
З чого почати, якщо ви вирішили обміняти квартиру?
1) Перший крок - це правильна оцінка продаваного і придбаного об'єкта. Необхідно визначитися, чи буде це обмін з доплатою або у вас залишаться після операції вільні кошти. Для цього, звичайно, краще звернутися до професіоналів, їх консультування з питань комерцiйної оцінки завжди безкоштовні.
Необхідно також враховувати поточну ситуацію на ринку, рівень активності покупців, обсяг пропозицій на ринку, а також тенденції зростання або падіння цін на нерухомість. Можливо, вам знадобиться іпотечний кредит в цьому випадку треба почати з консультації в банку. Тоді ви зможете реально оцінити свої шанси.
3) Також дуже важливо: якщо одним із власників в квартирі є неповнолітній. буде потрібно отримати дозвіл Органів опіки та піклування.
Продаючи частку дитини. необхідно одночасно оформити на його ім'я частку в здобувається квартире.
4) Наступний етап - підписання Попереднього договору з потенційним покупцем, де узгоджуються істотні умови Договору купівлі-продажу квартири. вартість квартири, список документів, які повинен надати продавець, порядок взаєморозрахунків, а також терміни виходу на угоду. При підписанні попереднього договору ви приймаєте аванс, сума якого входить у вартість квартири. В період дії цього договору ви повинні підібрати собі квартиру і підписати з її продавцем такий же Попередній договір і теж внести аванс. При цьому строки дії цих договорів повинні збігатися. Тому, під час підписання Попереднього договору з покупцем, необхідно узгодити терміни, достатні для пошуку альтернативи. а також умови їх продовження. Обов'язково обговорюються і умови повернення авансу (відмова банку, виявлення обставин, що перешкоджають реєстрації угоди, або можливості визнання її недійсною). При підписанні Попереднього договору покупець повинен ознайомитися з оригіналами правовстановлюючих документів, перевірити відповідність паспортних даних та узгодити місце проведення операції (банк).
5) Важливо обговорити з продавцем (і з покупцем) терміни зняття з реєстраційного обліку. а також звільнення квартири (підписання Акту прийому-передачі). Це повинно бути зафіксовано в Договорі купівлі-продажу.
Варто зазначити, що купується вами квартира також може виявитися «альтернативної». і в цьому випадку треба обов'язково враховувати всі умови, які ваш продавець погодив з іншими учасниками «ланцюжка».
6) Далі, ви уявляєте вашому покупцеві необхідні документи і перевіряєте «юридичну чистоту» квартири, що купується. Для цього вам треба:
- отримати виписку з Єдиного Державного Реєстру Права, в якій буде вказано, що обмеження, обтяження і правопретензій відсутні;
- запросити виписку з будинкової книги (краще архівну) для перевірки всіх зареєстрованих в квартирі осіб;
- запросити виписку з фінансово-особового рахунку про відсутність заборгованості по сплаті комунальних платежів;
- переконатися, що в квартирі не була проведена перепланування, а якщо була проведена, то запросити відповідні документи (дозвіл на перепланування, акт про узгодження перепланування), технічний паспорт (кадастровий) на квартиру;
- запросити у продавця довідку з наркологічного і психоневрологічного диспансерів і переконатися, що він не перебуває на обліку.
Якщо всі перевірки пройшли благополучно, сторони виходять на угоду. Підписується два Договору купівлі-продажу, в одному з яких ви є Продавцем, а в іншому виступаєте в ролі Покупця. Іноді, за згодою сторін, підписання Договорів відбувається після «закладки» грошей в банківську комірку (докладніше - див. Нижче).
Для реєстрації угоди також будуть потрібні згоди подружжя на продаж квартири, якщо майно купувалося в шлюбі, або покупку, якщо нерухомість купується на ім'я одного з подружжя. Якщо продавець чи покупець не перебуває в шлюбі, нотаріусом засвідчується відповідну заяву.
РОЗРАХУНКИ ЗА альтернативні угоди.
Бронюється одна або дві (у разі доплати) банківські комірки, в залежності від ситуації. Підписується тристоронній Договір оренди сейфового осередку між банком, покупцем (Орендар-1) і продавцем (Орендар-2), при цьому Орендар-2 - це продавець квартири, яку ви купуєте, тобто ви не берете участь в «закладці», якщо у вас немає доплати. Якщо є (або ви забираєте різницю від продажу), то ви орендуєте тільки ту клітинку, в якій «берете участь». Орендар-1 «закладає» гроші в присутності Орендаря-2, і ключ, як правило, залишається у нього на весь термін оренди. Надалі, після державної реєстрації переходу права, ключ буде переданий продавцю в обмін на Розписку в отриманні грошових коштів. При цьому обов'язкова умова - повинні бути зареєстровані переходи права по обидва операціях.
Розкривається осередок продавцем вашої квартири по пред'явленні таких документів (перелік є в додатковій угоді до договору оренди):
- паспорт громадянина РФ;
- договір оренди сейфового осередку банку;
- ключ від комірки;
- оригінал договору купівлі-продажу зі штампом про перехід права на ваше ім'я;
- копія договору купівлі-продажу зі штампом про перехід права на ім'я нового власника - вашого покупця (або виписка з ЕГРП про перехід права власності на покупця Вашої квартири);
- інші документи, передбачені Договором оренди сейфового осередку банку.
Ці умови необхідні. щоб, в разі припинення або відмову в реєстрації за однією з угод, продавець вашої квартири не зміг розкрити комірку. Сторони можуть прописати в договорі оренди комірки ще й додаткові умови, наприклад: виписка з Єдиного Державного Реєстру права, виписка з будинкової книги за новим місцем проживання, розписка в отриманні грошових коштів та ін. Робиться це для того, щоб зобов'язати продавця виконати всі умови Договору в обумовлені терміни, знизити ризики покупця, і, звичайно, за згодою всіх учасників угоди.
Після «закладки» грошей в клітинку, сторони підписують Договори купівлі-продажу (якщо не зробили цього до закладки - за бажанням Сторін), текст яких попередньо узгоджений усіма сторонами, і здають в Росреестр для реєстрації переходу права власності на квартири. Учасники угоди можуть це зробити як особисто, так і через довірену особу.
У разі, якщо на якомусь етапі Ви зіткнетеся зі складною ситуацією, наші фахівці завжди будуть раді Вам допомогти. Типові форми документів для здійснення угоди Ви можете безкоштовно скачати тут.