Альтернативна угода

Припустимо, я живу в однокімнатній квартирі і хочу перебратися в двокімнатну.
Звертаюся в агентство, з яким ділюся своїм бажанням: мовляв, збираюся продати свою однокімнатну хрущовку, доплатити тисяч 500 і купити симпатичну двушку в тому ж районі.
Звичайно, добре, якщо моя квартира сподобається «чистому покупцеві» з півтора мільйонами в кишені, а власникам обраної мною двушки потрібні будуть гроші і нічого крім грошей.
Але все може скластися й інакше: в мою квартиру закохається господар кімнати, готовий продати свої 15 метрів в гуртожитку, щоб, нарешті, стати власником окремого житла. А його кімнату захочуть купити своїй доньці батьки з області: нехай, мовляв, вчиться і живе в Нижньому. Так вибудовується один варіант ланцюжка.
Другий варіант ланцюжка росте вгору: припустимо, я знайду двокімнатну квартиру, але її власники шукають не грошей, а трикімнатну улучшенку для розрослося сімейства. Господарі трикімнатної, навпаки, мріють роз'їхатися.
Коли вже потрапила в ланцюжок, доводиться грати за її правилами, тобто чекати, коли знайдуть бажане все, хто зі мною в зв'язці.
Чи можна уникнути альтернативної угоди? Можна, можливо. Наприклад, спочатку купити собі другу квартиру, спокійно в неї переїхати, а потім, не поспішаючи, чекати, коли знайдуться бажаючі на першу квартиру. Цей варіант хороший при зростаючих цінах на нерухомість і наявності вільних коштів. Можна спочатку продати свою квартиру, встати на реєстраційний облік в іншому місці (на знімній квартирі, у родичів), а потім купувати квартиру нову. Практики підрахували, що це допоможе заощадити до 250 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, а, крім того, не пов'язує тимчасовими рамками і дає велику свободу вибору. Але далеко не у кожного є достатні кошти на покупку квартири або хлібосольні родичі, готові прихистити на півроку ваше сімейство з речами і живністю. У більшості випадків доводиться одночасно продавати свою і купувати нову квартиру. В цьому і полягає суть альтернативної угоди.
Головна дійова особа і джерело фінансування всього ланцюжка альтернативної угоди - покупець, який готовий купити квартиру з альтернативою. На сленгу ріелторів він називається «великий покупець». Крім іншого, саме він оплачує комісію агентові. А без агента провернути альтернативну операцію об'єктивно складно.
Ризикує «верхній», мабуть, сильніше інших. Якщо угода з якихось причин не відбудеться (наприклад, один із власників відмовиться продавати) і ланцюжок розпадеться, все залишаться при своєму, а «верхній» покупець втратить час.
«Нижній» продавець - фігура не менш значуща. До його квартирі пред'являється такі судові доручення - вона повинна бути юридично вільна. Тобто на момент укладення договору купівлі-продажу в ній ніхто не повинен бути зареєстрований, а до моменту отримання документів з Росреестра (колишньої служби ФРС) колишньому господареві необхідно вивезти своє майно.

Десять кроків до угоди

Зазвичай послідовність дій наступна:
1. Агент знаходить клієнта, який готовий укласти альтернативну операцію.
2. З уже наявних пропозицій або шляхом пошуку нових ріелтор становить ланцюжок з декількох квартир.
3. Шукає «верхнього» покупця. Знаходить і отримує від нього аванс - це свого роду гарантія, що покупець в останній момент не передумає і не підведе всіх учасників ланцюжка. Агентство дає покупцеві документ про те, що прийняло на зберігання грошові кошти.
4. Ріелтор знаходить «нижнього» продавця, квартира якого вільна. Якщо така людина знайдений, ланцюжок вважається замкнутою. Зазвичай на пошук всіх потрібних людей йде 1-2 місяці. Це з урахуванням часу, яке всі учасники угоди витрачають на огляд квартир.
5. «Верхній» покупець в присутності агента і представника банку закладає гроші в депозитарний рахунок (фахівці рекомендують не скупитися на процедуру перерахунку всієї суми в банку, обійдеться це в зайві кілька тисяч, але спокій дорожче). Якщо серед учасників угоди є ті, хто вносить додаткову суму за збільшення житлоплощі, вони, в свою чергу, теж орендують комірки. У простій ланцюжку гроші бачать тільки «верхній» покупець і «нижній» продавець, і в цьому випадку тристоронній договір з банком укладають тільки вони. Якщо ж ланцюжок більш складна і є кілька продавців, які отримують гроші на руки, договорів з банком може бути кілька.
Варіант - продавець і покупець в присутності касира (директора з продажу АН) передають гроші і відразу підписують договори купівлі-продажу. Продавець передає комплект документів і підписаний договір купівлі-продажу, і всі їдуть на реєстрацію.
6. Відразу після відвідування банку всі учасники угоди підписують договори купівлі-продажу. Документи одним пакетом здаються на реєстрацію в службу Росреестра (Федеральну реєстраційну службу). Якщо хоча б один документ не в порядку, повертають весь пакет.
7. Через 30 днів (при прискореної реєстрації - через два тижні) «нижній» продавець (зазвичай його супроводжує агент) забирає зареєстровані договори, йде з ними в банк і вилучає гроші з осередку. Якщо в ланцюжку є інші продавці, які теж отримують «живі» гроші, вони забирають належну суму в цей же день, пред'явивши в банку свій зареєстрований договір.
8. Після отримання грошей «нижній» продавець передає свою квартиру за актом прийому-передачі новому власнику. І з цього моменту починається термін фізичного звільнення для наступної квартири. Поетапно переїжджають всі учасники угоди. Терміни переїзду для кожної квартири чітко обумовлені в договорах купівлі-продажу. Зазвичай це два тижні, але терміни можуть змінюватися в залежності від домовленостей з покупцем. При передачі квартир підписуються акти-приймання передачі. Продавці кінцевої вільної квартири зраджують квартиру раніше всіх, їх термін передачі найкоротший.
9. Після цього починається передача квартир від продавців покупцям, по черзі.
10. «Верхній» покупець отримує акт прийому-передачі. Все, альтернативна операція завершена.

Особливості альтернативної угоди

Приємні.
- Можливість вкласти менше коштів у поліпшення житла. Це фактично обмін, але в більш ефективній формі купівлі-продажу.
- Продаж старої і покупка нової квартири реєструються одночасно. У кращому випадку по закінченні місяця все скінчено: ваша квартира продана, нова куплена.
- Як правило, більшості учасників альтернативної угоди нікуди виписатися зі старої квартири до отримання нової. Однак це не заважає проведенню процедури.
- Власник продає свою квартиру тільки тоді, коли знайдена нова. Тобто не зависає надовго з готівкою.

І не дуже.
- Залежність від всіх учасників ланцюжка. Адже необхідно, щоб всі документи по всіх квартирах були готові практично одночасно. Це під силу тільки сильному агенту, особливо в ситуації, коли задіяні банківські кредити або органи опіки.
- Тривалість проведення, особливо якщо число учасників постійно збільшується. Участь безлічі людей, одночасно виступають в ролі продавців і покупців, додає організаційних і психологічних труднощів.
- Чим більше квартир проходить по угоді, тим більше ризиків. Вони пов'язані з перевіркою юридичної чистоти нерухомості, з реєстрацією, за участю в угоді неповнолітніх і одиноко проживаючих громадян похилого віку.
- При одночасній купівлі-продажу декількох квартир ускладнюються грошові розрахунки.
- Альтернативна угода настільки складна багатоступеневу операцію, що без допомоги професіонала-ріелтора не обійтися. А ріелтор - це не тільки цінні знання та відповідальність, а й чималі витрати.

Можливі проблеми та їх вирішення

Пара фраз про іпотеку

Навіть побіжне знайомство з альтернативними угодами вселяє думку, що їх складно здійснити без допомоги професіонала. Особливо в тому випадку, якщо частиною оплати за квартиру, що знаходиться в «ланцюжку» альтернативних продажів, є іпотечний кредит.
Сергій Сорочан. менеджер агентства нерухомості «Моноліт», розповідав нашій газеті, що у покупця з іпотекою в альтернативну операцію можуть виникнути, як мінімум, дві проблеми.
Перша: банк не відразу переведе гроші на рахунок продавця. Найчастіше вони перераховуються або після реєстрації, або за домовленістю з банком. Таким чином, гроші на рахунок продавця можуть надійти як протягом двох днів, так і протягом двох тижнів. Продавець при цьому може завередував.
Друга: обмеження у виборі квартири. Відомо, що з продажу нерухомості, яка перебувала у власності менше трьох років, доведеться сплатити податок. А для отримання іпотеки в договорі, частіше за все, необхідно вказувати повну вартість квартири. Чи не кожен продавець йде на це.

Словник альтернативної угоди

Чистий продаж - продаж квартири з метою отримання грошей. Квартира вільна, ніхто не прописаний, ніяких боргів немає, натомість нічого не купується, господарі готові в будь-який момент взяти гроші на руки, документи готові на продаж і вони первинні.
Чиста купівля - покупка квартири за гроші.
Чистий (прямий) покупець - покупець, який оплачує всю суму за придбаний об'єкт готівкою / безготівковими грошима (а не об'єкт плюс / мінус доплата).
Чистий (прямий) продавець - продавець, який отримує всю суму за продаваний об'єкт готівкою / безготівковими грошима (не придбано одночасно інший об'єкт).
Альтернативна угода - угода, при якій продаж старої і покупка нової квартири відбуваються одночасно. До альтернативних операціях відносять всілякі роз'їзди, з'їзди, обмін на велику (меншу) площу з доплатою, зміну району проживання, а також розселення комуналок.
Ланцюжок - послідовність операцій, які не можуть бути здійснені (або не мають законної сили) незалежно один від одного.
Пакетна угода - одночасна і взаємозалежна реєстрація двох (або більше) договорів при альтернативі.
Великий покупець - покупець, який готовий купити квартиру з альтернативою, підтверджує серйозність намірів грошима - завдатком (авансом) - головна дійова особа, яка є джерелом фінансування всього ланцюжка.
Верхній покупець - покупець квартири при альтернативному обміні.
Нижній покупець - продавець квартири при альтернативному обміні.

Поділитися в соціальних мережах: