Альтернативна угода як знайти вигоду і не спіткнутися

Альтернативна угода: як знайти вигоду і не спіткнутися

Часом життя не дає простору для маневру: для багатьох покупка нового житла поєднується з одночасним продажем старого, в якому люди, власне кажучи, ще проживають. Така угода називається альтернативної.

Найчастіше це відбувається на вторинному ринку, що пояснюється скороченням рівня доходів населення і неможливістю через це придбати житло в новобудові. У загальній масі угод з нерухомістю таких переважна більшість: люди користуються цим способом, щоб змінити район проживання, розміняти квартиру і т. П.

Основна перевага альтернативної угоди в тому, що власник має можливість поліпшити житлові умови без особливих грошових витрат або з внесенням посильної суми, яку він зможе доплатити з урахуванням власних накопичень або банківського кредиту. Однак це досить складне підприємство, і краще за все мати уявлення про підводні камені.

Встаємо в ланцюжок

Головна відмінність альтернативної угоди - утворення так званої «ланцюжка» з власників, продавців і покупців, де у кожного - свої інтереси. Припустимо, вам сподобалася певна квартира, господар готовий вам її продати, але тільки після того, як знайде варіант для себе, і т.д. Таке очікування може затягнутися надовго, і в цьому випадку вирішити ситуацію допоможе той покупець, у кого на руках опиняться «живі гроші» і хто зможе надати прискорення всього процесу.

Звичайно, чим коротше ланцюжок, тим краще, і найоптимальніший варіант - альтернатива з двох квартир, коли не потрібно нікого чекати. Навпаки, чим вона довша, тим вище ризик, що десь система порветься - хтось раптом змінить своє рішення продавати або купувати або виникають проблеми з документами.

Фахівці радять по можливості не погоджуватися на угоди, в яких більше трьох учасників. Якщо все ж без ланцюжка не обійтися, то можна хоча б спробувати звести її до мінімуму, не даючи розростатися: це можна зробити, наприклад, зафіксувавши в договорі пункт, що одна зі сторін бере на себе зобов'язання розглядати тільки безальтернативні варіанти, і т. П .

Складнощі, які можуть виникати при альтернативну операцію, найчастіше пов'язані з наявністю утриманців серед власників продаваної квартири: це неповнолітні діти, інваліди або літні родичі. Тут необхідно отримати дозвіл органів опіки та піклування.

Відповідно час на підготовку угоди розтягується, через необхідність зібрати додаткові документи, а ще ж треба дотримати права дітей: держава вимагає, щоб в результаті угоди дитина отримала рівнозначні площа і умови проживання.

Платимо за повільність

Альтернативну операцію здійснюють, як правило, кілька ріелторів, через що зростає розмір винагороди. Потрібно бути готовим до того, що комісія буде стягуватися окремо за кожну операцію або виростуть витрати на операцію з вашої власності. У цьому є своя логіка, адже у ріелтора додається роботи в пошуку відповідних варіантів, а це коштує і часу, і коштів.

Альтернативні операції, як правило, дуже залежні від ситуації на ринку житла. Зростання цін збільшує ризики участі в ланцюжку, якщо процес покупки-продажу стагнує: за ту суму, за яку продавець збирався продати вам свою квартиру, він може і не знайти собі житло. Тому учасники альтернативної угоди, перестрахових, завищують ціни. Щоб мінімізувати ризики, слід внести завдаток за квартиру, зафіксувати вартість угоди в попередньому договорі і тоді реалізовувати власну житлову площу.

При зниженні цін на ринку учасник альтернативної угоди навіть може опинитися у виграші, якщо до того він встиг обговорити з покупцем фінансову сторону питання по своїй квартирі і потім знайшов житло за ціною нижче його очікувань.

Стрибаємо вище голови

Купити за допомогою альтернативної угоди можна і квартиру в новобудові, якщо залучити відсутні на покупку кошти за допомогою іпотеки під заставу старого житла. Перевагою тут можна розглядати можливість бронювання нової квартири за первісною ціною, особливо якщо мова йде про споруджуваному будинку, де ціни завжди нижчі, ніж навіть на вторинному ринку.

Правда, є серйозний ризик потрапити до недобросовісного забудовника, який з тих чи інших причин зірве терміни здачі будинку в експлуатацію, а у покупця настане момент виселятися зі старої квартири. До того ж нестабільні ціни на ринку можуть змусити власника продати своє житло за нижчою ціною.

Варто відзначити, що і вимоги до квартири, яка береться в залік первинного житла, досить суворі. Вона повинна розташовуватися в хорошому районі, бути ліквідною і володіти юридичною чистотою.

Власник, який виступає одночасно і як продавець, і як покупець, виявляється, по суті, в якомусь замкнутому колі: гроші на нову квартиру з'являться тільки тоді, коли буде продана своя. Діють у такий спосіб: продавець квартири знаходить покупця, який вносить завдаток за житлоплощу. При цьому в авансовому договорі прописується термін, за який власник повинен підібрати нове житло. У свою чергу, отримані в якості завдатку грошові кошти грають ту ж роль для продавця, що перетворюється в покупця.

Далі продавець і покупець перевіряють кожен свій об'єкт, після чого укладається угода. Як правило, сторони вносять гроші через депозитарну банківську комірку і підписують договори купівлі-продажу, де обмовляються терміни виписки і виїзду (зазвичай 2 тижні). Ці документи одночасно здаються в реєстраційну палату. При передачі нерухомості продавець і покупець підписують акт прийому-передачі. Після реєстрації всіх документів продавці мають можливість отримати кошти з банківського осередку.