5 Правил поведінки на аукціоні з продажу нерухомості
Олег Сухов, адвокат, засновник «Юридичного центру адвоката Олега Сухова»
Перевірте квартиру на чистоту
Перш ніж подати заявку на участь в аукціоні, варто зібрати якомога більше відомостей про зацікавив житло. Інакше є ризик разом з квадратними метрами придбати серйозні правові проблеми.
Ретельної перевірки вимагає юридична історія аукціонної нерухомості. Навіть якщо продавець гарантує правовий чистоту угоди, - каже адвокат Олег Сухов, - переможця торгів можуть чекати неприємні сюрпризи. Наприклад, у вигляді боргів за комунальні послуги або колишніх господарів, які не бажають виселятися. Буває і так, що колишній власник вирішує оскаржити результати аукціону і повернути собі квартиру - на це у нього за законом є цілих 3 роки.
Щоб вирішити перераховані проблеми новому власникові доведеться витратити чимало часу, грошей і сил. Саме тому краще заздалегідь з'ясувати родовід житла і оцінити потенційні ризики за допомогою професіоналів.
Визначте оптимальну ціну
Обивателю, не знайомій з ситуацією на ринку нерухомості, може здатися, що аукціон - хороший спосіб придбати ліквідне житло з великим дисконтом. Насправді заощадити покупцям вдається не завжди.
За даними експертів, найвигідніші умови пропонують на аукціонах з банкрутств - різниця з ринковою ціною тут досягає 30-40%. Торгами в цьому випадку займається конкурсний керуючий, і йому необхідно максимально швидко розпродати майно боржника і виконати зобов'язання перед кредиторами. Банки і міське влади більше націлені на отримання прибутку і значні знижки роблять рідко. Зазвичай на їх торгах зустрічаються варіанти з дисконтом 5 - 20%.
Зберіть суму для покупки лота
Щоб придбання житла на аукціоні не принесло додаткових проблем, дуже важливо тверезо оцінювати свої фінансові можливості. Для участі в торгах потенційним покупцям необхідно внести гарантійний внесок - як правило, це 5-10% від стартової вартості квартири. Точну суму визначає продавець, однак за законом вона не може бути вище 20% від ціни лота. При програші завдаток повернуть, в разі перемоги - зарахують як частина оплати, - резюмує адвокат Олег Сухов.
Решту суми покупець повинен передати продавцю в обумовлені терміни і укласти договір купівлі-продажу. На це у нього може бути місяць, а може і 5 днів. Якщо переможець не розплатиться вчасно, результати торгів анулюють. Завдаток в цьому випадку не повертається. Також забезпечувальний внесок буде поставлено на утримання, якщо учасник аукціону відмовиться від покупки з інших причин.
Деякі банківські та муніципальні аукціони допускають можливість придбання житла за допомогою іпотеки. Щоб скористатися цією умовою і не втратити гарантійний внесок, потрібно отримати схвалення кредитної організації до участі в торгах.
Заздалегідь підготуйте документи для заявки
Після оформлення ЕЦП покупцеві потрібно зареєструватися на офіційному сайті тієї торгового майданчика, яка проводить аукціон. Крім підпису можуть знадобитися електронні копії всіх сторінок паспорта, СНІЛС, ІПН і інших документів. Юридичним особам доведеться надати копії статуту, свідоцтва про державну реєстрацію та постановку на податковий облік. Їх краще мати під рукою. Сама процедура акредитації займе до 5 днів.
Наступний крок - оформлення заявки на участь в торгах. До 30% потенційних покупців відсіваються саме на цьому етапі через недоліки в заяві. Щоб уникнути такої ситуації, слід дуже уважно вивчити регламент торгового майданчика, правила для учасників і іншу аукціонну документацію.
запасіться терпінням
Сказати заздалегідь, як довго триватимуть торги по конкретному лоту досить складно. Так, при реалізації майна збанкрутілих компаній, аукціон зазвичай проходить в три етапи. На першому активи виставляють з символічною знижкою в розмірі 5-10% від ринкової ціни, і в 80% випадків визнають не відбулися через відсутність покупців - занадто невигідні умови. На другому етапі вартість нерухомості може впасти на 20-30%. Якщо бажаючих знову не знайдеться, «банкротних» квартиру виставлять на публічні торги зі зниженням ціни. В результаті аукціон може тривати від декількох тижнів до декількох місяців, а майно - втратити в ціні 50-90%.
Банківські та муніципальні торги проходять набагато швидше, хоча при великій кількості учасників цілком можуть затягнутися на добу і більше. Крім того, варто пам'ятати, що аукціон визнають таким, що відбувся тільки, якщо в ньому візьмуть участь не менше двох покупців.