10 Важливих моментів оренди невитребуваних паїв - василь Кисіль і партнери
Оренда землі - основний актив для більшості аграріїв. У той же час 27,7 млн га земель сільськогосподарського призначення (68% всіх с / г земель) є земельними частками (паями).
Тому поряд з орендою земельних ділянок значну частку становить оренда паїв.
Однак, якщо оренда паїв для більшості, в принципі, не є новим явищем, то оренда незатребуваних земельних ділянок далеко не у всіх на слуху. У порівнянні зі звичайною оренда невитребуваних паїв законодавством майже не врегульована. У зв'язку з цим виникає ряд питань, які в подальшому часто доводять до суду.
Про те, що таке незатребуваний земельну ділянку / частка (пай), який порядок укладення договорів оренди таких паїв, і що потрібно знати і враховувати, укладаючи договори оренди, AgroPortal.ua розповіли радник ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» Олег Качмар та юрист ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» Олександра Бортман.
Що таке незатребувані паї?
Розпаювання земель передбачало визначення розміру земельної частки в колективній власності кожного члена сільськогосподарського підприємства без виділення земельних ділянок в натурі (на місцевості). Кожному члену такого підприємства було передано у власність «пай» - умовний земельну ділянку, розмір якого визначався виходячи із загальної площі земель, переданих сільськогосподарському підприємству, і кількості членів підприємства.
Однак не всі громадяни, що мали право на земельний пай, отримали такі сертифікати. Одні - не скористалися такою можливістю, інші - просто не встигли. Зараз, за даними дослідження USAID «Проект Агроінвест», власники паїв - люди старше 50 років (79%) і 60 років (43%). Більше 1 млн власників земельних паїв вже померли.
Паї, сертифікати на які громадянами не було отримано, отримали статус «незатребуваних».
Звідки взялися нерозподілені земельні ділянки?
Виділення земельних ділянок в натурі передбачає кілька етапів:
Після проходження всіх цих стадій, власник сертифіката на земельну частку набував право власності на окрему земельну ділянку. Якщо громадянин подав заяву про виділення йому земельної ділянки на місцевості, але не прибув на збори власників паїв з розподілу земельних ділянок, або взагалі не подавав такої заяви, але документація із землеустрою в межах одного сільськогосподарського підприємства була розроблена, то запроектований земельну ділянку цієї особи набував статус «незатребуваного» або «нерозподіленого».
Хто є орендодавцем незатребуваного паю / нерозподіленого землі?
На відміну від договору оренди паю, який укладається з власником сертифікату, договір оренди незатребуваного земельної ділянки укладається з відповідними органами: сільськими, селищними, міськими радами, органами виконавчої влади, так як такі ділянки залишилися в їх компетенції.
Якщо ж незатребуваний пай знаходиться за межами населених пунктів і їх компетенції, з питання оренди потрібно звертатися до органів виконавчої влади. До сільської ради, просто знаходиться неподалік, в такому випадку звертатися не варто. Передача сільською радою в оренду нерозподілених земельних ділянок за межами його населеного пункту, тобто за межами його компетенції, є незаконною.
Саме тому потрібно уважно вивчити, в компетенції якого населеного пункту знаходиться зацікавив вас пай. В іншому випадку суд визнає договір оренди недійсним.
Чи потрібно проводити земельні торги?
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів (частина 2 статті 124 ЗК України).
Однак нерозподілені частки не є землями державної або комунальної власності, і тому їх надання в користування здійснюється без проведення земельних торгів. Досить рішення відповідного органу виконавчої влади або місцевого самоврядування і розробки технічної документації із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право на земельну ділянку.
Які обов'язкові умови договору оренди незатребуваного паю?
Законом України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», статтею 13 встановлено, що нерозподілені земельні ділянки за рішенням відповідного органу можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається в договорі оренди. А власники земельних паїв або їх спадкоємці, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати в письмовій формі, у разі, якщо відомо їх місцезнаходження.
Таким чином, в договорі оренди нерозподілених земельних часток обов'язково повинно міститися умова про укладення такого договору на термін до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку. Це називається «отменітельное умова».
Практика Вищого господарського суду України свідчить про те, що вказані обставини є важливим при вирішенні судом спору про дійсність укладеного договору оренди в разі його оскарження.
Чи поширюються вимоги типової форми договори оренди земельної частки, статті 15 Закону України «Про оренду землі» на відносини з передачі в оренду невитребуваних земельних ділянок?
На відміну від договору оренди земельної частки, законодавство не визначає конкретних умов або вимог до договору оренди невитребуваних земельних ділянок та не встановлює будь-якої типової форми такого договору.
Чи потрібно реєструвати договори оренди невитребуваних паїв?
Реєстрації на сьогоднішній день підлягає не право оренди, а договір оренди незатребуваного земельної ділянки. Реєстрація договорів оренди нерозподіленого паю проводиться так само, як і реєстрація договорів оренди земельних паїв - виконавчим комітетом сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної ділянки.
Що потрібно враховувати під час і після укладення договору оренди незатребуваного паю?
Оскільки єдиної системи реєстрації договорів оренди невитребуваних земельних ділянок не існує, а записи про реєстрацію договорів оренди вносяться тільки в книгу записів реєстрації договорів оренди земельних часток відповідної ради району, то існує ризик укладання договорів оренди одних і тих же незатребуваних паїв з різними орендарями.
Про наявність такого ризику і випадків «подвійної реєстрації» свідчить, зокрема, судова практика.
Чи застосовується норма статті 33 Закону України «Про оренду землі» про переважне право орендаря на поновлення договору оренди до договорів оренди невитребуваних земельних ділянок?
На відміну від оренди земельної ділянки, оренда незатребуваних земельних часток не регулюється спеціальним законодавством.
Часто це стає проблемою орендарів, які хочуть продовжити дію договору оренди незатребуваних земельних ділянок на новий термін, в той час як відповідний орган уже прийняв рішення про передачу цієї землі іншій особі.
Які ризики для орендаря незатребуваного паю несе отримання власником земельної частки державного свідоцтва про право власності на земельну ділянку?
Тому, укладаючи договори оренди невитребуваних земельних ділянок, орендарі повинні враховувати, що дія такого договору може припинитися в будь-який момент.
Повернутися до списку