1 «Сірий» та 2 законні способи продати машино-місце в житловому комплексі - вторинна нерухомість
Машино-місце в підземному паркінгу житлового будинку, як правило, є загальнопайової власністю. А це значить, при його продажу, дозвіл доведеться запитати у власників всіх сусідів з паркування. А їх може виявитися і 100, і 150 і 200 чоловік. Втім, існує, як мінімум, один напівзаконний два законні способи продати машино-місце.
Машино-місце в підземному паркінгу житлового комплексу складно продати з двох причин. По-перше, в Запоріжжі пропозицію в більшості випадків випереджає попит. Потенційних покупців завжди обмежена кількість - зазвичай це жителі одного багатоквартирного будинку. Причому, продавати машино-місця в підземному паркінгу можуть одночасно як фізичні особи, так і сам забудовник. А наступним може запропонувати покупцям квартир хороші бонуси і знижки на машино-місця. Змагатися з забудовником в плані продажу складно, приватному продавцеві машино-місця, швидше за все, доведеться «рухатися» в ціні.
Катерина Кондратьєва, директор АН «Нова Нерухомість»:
«Продати паркінг досить складно. Їх купують в основному ті, хто вже придбали квартиру в будинку. Наприклад, недавно в продаж вийшов паркінг на вулиці Машинобудівників, 30. Забудовник продає машино-місця за 450 тисяч рублів, а приватна особа - за 290 тисяч рублів. Ось така різниця. Хтось купив у забудовника за таку ціну, а продати зараз не може ».
Але навіть якщо продавець погодиться на демпінг, він зіткнеться з проблемою номер два. Паркувальне місце в більшості випадків є об'єктом загальнопайової власності. Забудовники продають машино-місця як частки або паї, оскільки на сьогоднішній день закон не дозволяє реєструвати місце, не відокремлений стінами, як самостійний об'єкт.
Артем Денисов, керуючий партнер юридичної компанії «Генезис»:
«Визнання права власності на машино-місце не як самостійний об'єкт нерухомого майна, а як частини (частки) нерухомості породжує певні незручності. За правилом, закріпленому в ст. 246 ГК РФ, розпорядження майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюється за згодою всіх її учасників. Таким чином, на практиці в разі продажу машино-місця власнику спочатку доводиться запропонувати викупити його всім іншим власникам або отримати відмову від інших власників ».
Машино-місце - об'єкт нерухомості. На нього, як і на житло, видається свідоцтво про право власності. Однак на відміну від квартири або частки в квартирі, продати машино-місце в рази складніше. Як мінімум, тому, що у квартири не буває 100 власників, а для паркінгу це - звичайнісінька ситуація.
Є, як мінімум, три способи продати машино-місце в підземному паркінгу. Два методу повністю відповідають букві закону, ще два є «обхідними» шляхами.
I Законні способи
1) Отримати відмову від усіх сососбвеніков
Павло Масліхін, заступник генерального директора ГК ЦН «Північна скарбниця» по ріелторської діяльності:
Другий складністю є отримання письмової згоди на продаж 100-200 чоловік в залежності від розміру паркінгу. Формально дотримати процедуру можливо двома способами: під час підписання паперів у нотаріуса (занадто великі витрати в даному випадку) або відправленням повідомлень про продаж телеграмами з повідомленням. У тексті телеграми повинна бути вказана вартість об'єкта, дата відправлення і термін для відповіді (один місяць). Згідно з Цивільним кодексом РФ, відмовою може вважатися відсутність відповіді. Таким чином, якщо протягом місяця ніхто не відповів, то Росреестр зареєструє угоду на підставі відправлених повідомлень.
Правда, якщо повідомлення не було отримано вчасно, то за законом співвласник має право протягом трьох місяців після операції має право вимагати в суді переведення покупки на себе. Продавцю тоді доведеться повертати гроші покупцеві і виходити на нову угоду.
2) Передати повноваження главі ТСЖ
Цей спосіб можна назвати найбільш оптимальним з точки зору дотримання закону і зручності для продавця. Тонкість полягає в тому, що спочатку ініціативу з оформлення довіреностей від покупця повинен взяти на себе ТСЖ. Однак далеко не у всіх житлових комплексах заведено такий порядок.
Павло Масліхін, заступник генерального директора ГК ЦН «Північна скарбниця» по ріелторської діяльності:
«При покупці паркінг всі покупці пишуть довіреність на главу ТСЖ про те, що він може представляти їх інтереси. На підставі цих нотаріальних довіреностей глава ТСЖ буде виступати від імені всіх власників ».
Втім, юристи вважають, що цей метод отримання відмови від переважного права викупу є спірним. Не виключено, що подібну угоду можна буде оскаржити в суді.
Олег Ярушин, керівник філії колегії адвокатів «Юков і партнери» (м.Запоріжжя):
«У законі написано, що необхідна згода власників, про довіреність там нічого не сказано. Тому я вважаю, що такі угоди можуть бути оскаржені. У нас люди іноді намагаються оскаржити договір позики, в якому особисто розписувалися. Коли людині невигідно, він говорить, що він цей документ бачить перший раз в житті, нічого не брав і нічого не підписував. В даному випадку оскаржити не складе труднощів. Але, з іншого боку, навряд чи хтось буде в цьому зацікавлений. Якщо об'єкт продається за ринковою ціною, дефіциту машино-місць немає, то малоймовірно, що сусід піде в суд, щоб перевести на себе права та обов'язки ».
II Альтернативний шлях
Цей спосіб пов'язаний з укладенням удаваної угоди - під виглядом однієї операції проводиться інша. Покарання за вчинення подібних угод законодавством не передбачено. Однак, якщо зацікавлена сторона доведе, що угода була удаваною, то покупця зобов'яжуть повернути квартиру, а продавця - гроші.
При даруванні згода від інших співвласників не потрібно. Продаж за договором дарування найбільш доречна в разі, коли угода проводиться між родичами або друзями, тобто продавець не зацікавлений в обмані покупця.
Олександр Бабічев, директор РК «Проспект»:
«У нас в роботі була парковка, де було 98 співвласників. Парковка здана як єдиний об'єкт, який розділений на 98 частин. Практично нереально зв'язатися з усіма і отримати від них згоду. В цьому випадку зазвичай використовують договір дарування. Люди діють з оптимального способу витрат своєї енергії ».
Реалізація подібної схеми в разі, коли продавець і покупець є незнайомими людьми, може підставити покупця під удар. На відміну від договору купівлі-продажу, де фіксується, що майно передається вільним від прав третіх осіб, договір дарування цього не передбачає. В даному випадку покупець не захищений від того, що на об'єкт можуть претендувати інші особи. Пред'явити продавцю буде нічого.
Крім того, у цього способу є одна характерна особливість: в даному випадку податок в розмірі 13% буде платити «обдаровує» - тобто покупець. Тоді як у випадку угоди купівлі-продажу податок з продажу завжди платить продавець.
Вивести продажу машино-місць з «тіні» могли б законодавчі зміни. Експерти не бачать перешкоди для того, щоб на законодавчому рівні було дозволено реєструвати машино-місця в підземних паркінгах як самостійні об'єкти.
Олег Ярушин, керівник філії колегії адвокатів «Юков і партнери» (м.Запоріжжя):
«Я не бачу, в чому перешкода законодавчо закріпити, зробити паркінг об'єктом власності, до якого не виникало б ніяких питань. Для цього досить зробити зміна буквально в одній статті. У нас деякі речі доходять до абсурду, на жаль ».
А між тим, останнім часом в обговоренні цієї теми навіть були деякі зрушення.
Артем Денисов, керуючий партнер юридичної компанії «Генезис»:
«Проблема відчуження машино-місць нарешті дійшла до Державної Думи - на розгляді знаходиться законопроект N 174235-6« Про внесення змін до статті 2 і статті 20 Федерального закону «Технічний регламент про безпеку будівель і споруд». У пояснювальній записці до даного законопроекту вказано, що його метою є здійснення можливості реєстрації прав власності на машино-місце як на окремий об'єкт нерухомості ».
Відзначимо, що сьогодні деякі девелопери б'ються над тим, щоб оформити машино-місця як індивідуальні об'єкти. У виняткових випадках їм це вдається (за огорожі приймаються бордюри). Однак такі прецеденти носять одиничний характер. Якщо законодавчі зміни будуть прийняті, то власники перестануть зазнавати труднощів з їх продажем.