Життєвий цикл об’єкта нерухомості
Життєвий цикл об'єкта нерухомості - період часу, протягом якого нерухомість існує як фізичний об'єкт.
Життєвий цикл нерухомості, придбаної для комерційних цілей, з точки зору власника цієї нерухомості може повторюватися з новим власником цієї ж нерухомості аж до закінчення терміну життя об'єкта. Життєвий цикл постійно підпорядковується певним закономірностям, по Г. Харрісона - це термін фізичний, економічний, хронологічний та строк економічного життя.
На певний час фізичного життя об'єкта відноситься час, коли в існуючій будівлі або споруді можна жити або працювати. Цей показник може бути нормативним, розрахунковим, фактичним і збільшуватися за рахунок поліпшення умов або за рахунок модернізації. Якщо об'єкт нерухомого майна зноситься, то закінчується термін фізичного життя.
На певний час економічного життя відносять період, протягом якого об'єкт можна використовувати, отримуючи - при цьому прибуток, ці поліпшення вносять вклад у вартість об'єкта. Якщо вироблені поліпшення не вносять певний вклад у вартість об'єкта нерухомості на увазі того, що він застарів, то термін його економічного життя на цьому закінчується.
Під хронологічним віком розуміють період, який пройшов з дня введення об'єкта нерухомості в експлуатацію до дати його оцінки.
Строк служби
На оцінці зовнішнього вигляду об'єкта нерухомого майна, його технічного стану, економічних чинників, які впливають на загальну вартість об'єкта, заснований ефективний вік.
Ефективний вік - це вік, що відповідає певному фізичному стану об'єкта і враховує можливість його реалізації.
Типовим терміном служби називають нормативний термін служби.
Нормативний термін служби - це строк служби будівель або споруд, який визначений в нормативних актах.
Під терміном залишилася економічного життя будівлі розуміють період з дати його оцінки до кінця терміну економічного життя. Даний період використовує експерт-оцінювач для того, щоб оцінити майбутні доходи. Термін залишилася економічного життя об'єкта збільшують його модернізація або ремонт.
Всі розглянуті вище стадії життєвого циклу і терміну життя об'єктів нерухомого майна пов'язані між собою. Власником нерухомого майна для реалізації адекватних заходів, які забезпечать підвищення прибутковості майна і її збереження, повинно враховуватися знаходження нерухомості в певній (будь-який) стадії життєвого циклу.
Стадії життєвого циклу об'єкта нерухомості
Так об'єкти нерухомого майна протягом часу свого існування піддаються економічним, фізичним, правовим зміни і проходять такі етапи життєвого циклу:
- формування - це споруда, т. е. створення нового підприємства, покупка або виділення земельної ділянки;
- експлуатація - включає функціонування і розвиток, т. е. розширення, реорганізацію або реконструкцію;
- припинення існування - це знесення, природне руйнування або ліквідація.
Стадії життєвого циклу об'єкта нерухомості:
1. Формування задуму проекту і вибір варіанту використання вільної земельної ділянки. У цей період здійснюється вибір варіанта найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки. Вибір варіанту використання завершується розробкою технічного завдання на проектування поліпшень.
2. Проектування поліпшень. На цьому етапі - на підставі технічного завдання на проектування - здійснюється розробка проекту з виготовленням документації, необхідної для отримання дозволів та здійснення підготовки земельної ділянки, а також прокладки комунікацій, будівництва будівель і посадки нових насаджень.
3. Виготовлення (зведення, будівництво) поліпшень. У період реалізації проекту підрядними організаціями практично повністю змінюються всі фізичні характеристики об'єкта, з закріпленням цих змін в інвентаризаційних і кадастрових документах.
4. Звернення (купівля-продаж, дарування, здача в оренду і т.п.) з передачею майнового права або з появою обтяження на це право. На цій стадії здійснюються операції з об'єктом нерухомості.
5. Використання (вживання) об'єкта за призначенням з технічним і експлуатаційним обслуговуванням. На цьому етапі життєвого циклу керуючий (або професійна керуюча компанія) організовує раціональне витрачання користувачами споживчого потенціалу об'єкта.
6. Модернізація. капітальний ремонт, реконструкція, реставрація поліпшень з можливим перепрофілюванням (зміною функціонального призначення) об'єкта. Ця стадія починається в той момент, коли об'єкт в поточному стані не може більше задовольняти сучасних потреб користувачів або (і) якщо його експлуатація стає економічно неефективною. На цій стадії як мінімум проводиться капітальний ремонт без зміни планувального рішення та функціонального призначення, але з ліквідацією усувного фізичного зносу і функціонального застарівання.
7. Утилізація, знесення поліпшень, поховання або вторинне використання матеріалів. Життєвий цикл завершується знесенням поліпшень в кінці терміну їх економічного життя. Керуюча компанія готує пропозиції щодо призначення термінів і економічно доцільного способу знесення будівель, враховуючи можливості продажу елементів конструкцій і матеріалів ліквідованих будівель і комунікацій.
