Житловий кооператив види, статут, члени, покупка житла, як оформити кооперативну квартиру в

Купівля квартири через вступ до житлового кооперативу - це один із способів придбання житла в свою власність. Таке об'єднання має на увазі під собою консолідацію громадян. спільна діяльність яких буде спрямована на отримання житла. Створюється таке об'єднання шляхом затвердження на зборах статуту. в якому прописуються всі ключові моменти діяльності майбутнього кооперативу.

На практиці існує кілька видів подібних об'єднань, мета діяльності яких спрямована на отримання житла:

житлові (купівля житла);
житлово-будівельні (будівництва житла);
житлово-накопичувальний (будівництво квартир ведеться не в одному будинку, а в декількох);
споживчий іпотечний (передане житло обтяжується запорукою - іпотекою);
кредитний споживчий (учасники кредитуються для придбання житла).

Учасниками кооперативу можуть бути громадяни, які досягли шістнадцяти років. Вони володіють різними правами і обов'язками. встановленими як законом, так і статутом об'єднання. Право власності на квартиру оформляється тільки після повної виплати всіх передбачених внесків.

Участь в подібних кооперативах передбачає деякі ризики. вивченням яких необхідно зайнятися до прийняття рішення про вступ в об'єднання.

Що таке житловий кооператив (ЖК)?

Житловий кооператив - це добровільне об'єднання громадян (а в окремих випадках і юридичних осіб) на основі їх членства, створене з метою отримання громадянами житла, а також з метою управління багатоквартирним будинком. Законодавчо правове становище житлових кооперативів встановлено гл. 11 Житлового кодексу Укаїни (ЖК РФ). Члени об'єднання беруть участь в придбанні, реконструкції, утримання багатоквартирного будинку, що і є метою створення такого кооперативу.

У створенні кооперативу може взяти участь не менше п'яти громадян. але не більше тієї кількості квартир, які існують в об'єкті придбання будинку.

Рішення про створення ЖК приймається зборами його засновників. Зазначений орган затверджує статут, після чого відбувається державна реєстрація.

Відмінною особливістю житлового кооперативу, за яким його можна було б відрізнити від інших видів такого об'єднання, це встановлена законом можливість придбати будинок (з можливою подальшою реконструкцією і управлінням). Тобто такого об'єднання забороняється будівництво нового об'єкта. Для цього створюється інша форма кооперативу - житлово-будівельна.

Установчі документи

Установчим документом ЖК є статут. затверджується зборами засновників. Затвердження статуту, як і будь-яке інше рішення зборів, повинно бути оформлено у вигляді протоколу.

В силу прямої вказівки ст. 113 ЖК України статут повинен містити:

найменування кооперативу, а також його місцезнаходження;
предмет і цілі діяльності;
порядок вступу і виходу з кооперативу;
порядок видачі пайового внеску і (або) інших виплат при виході;
розмір пайових і вступних внесків, а також порядок їх внесення;
становище про відповідальність за порушення зобов'язань;
компетенцію і склад як органів управління об'єднання, так і органів контролю за діяльністю кооперативу;
порядок прийняття рішень органами управління;
порядок покриття членами кооперативу понесених ним збитків;
положення про ліквідації та реорганізації кооперативу.

Статут може включати в себе й інші положення, що не входять до вищезазначеного переліку, однак вони не повинні суперечити законодавству.

Види житлових кооперативів

ЖК України безпосередньо передбачає тільки два види кооперативів:

Відмінність вищевказаних видів полягає в тому, що при створенні першого мається на увазі придбання будинку з подальшим управлінням їм (з можливістю реконструкції), в той час як метою створення другого є не купівля будинку, а його будівництво.

Однак існує ряд інших кооперативів:

житлово-накопичувальний;
споживчий іпотечний;
кредитний споживчий.

Таким чином, видів подібних об'єднань громадян досить багато. Існує кілька варіантів придбати житло за допомогою такої форми об'єднання фізичних і юридичних осіб.

Хто може бути членом житлового кооперативу?

Ст. 111 ЖК України встановлює перелік осіб, які можуть бути членами житлового кооперативу. В першу чергу це громадяни, які досягли шістнадцяти річного віку. Крім того, членами такого об'єднання можуть бути і юридичні особи:

в установленому законодавством випадках;
якщо така юридична особа є власником приміщення в багатоквартирному будинку, управлінням спільним майном якого здійснюється житловий кооператив.

Переважним правом на вступ до кооперативу (за сприяння державних органів влади, органів влади суб'єктів РФ, органів місцевого самоврядування) мають громадяни, перераховані в ст. 49 ЖК РФ:

незаможні громадяни (визнані такими у встановленому порядку);
інші особи, визнані в установленому порядку потребують житло.

Права і обов'язки членів ЖК

Права і обов'язки членів житлового кооперативу встановлені гл. 12 ЖК РФ. На підставі рішення загальних зборів членів об'єднання його члену надається житлове приміщення відповідно до розміру паю. З цього моменту такий член має право на пай, виплаченої їм в якості внеску. Члени кооперативу, за умови попереднього повідомлення, можуть дозволити проживання в квартирі тимчасовим мешканцям (з дотриманням умов, встановлених ст. 80 ЖК РФ). Також існує можливість здачі квартир в оренду за плату.

Якщо пай належить кільком особам, то у них існує право розділу квартири. Однак це можливо здійснити лише в разі реальної можливості створення ізольованих приміщень.

Право власності на займану квартиру виникає тільки після виплати всіх пайових внесків (ст. 129 ЖК РФ). До цього у члена кооперативу існує тільки право користування таким житлом.

Членство особи в кооперативі припиняється у разі:

виходу члена з такої організації;
його виключення (за рішенням зборів за грубе невиконання обов'язків);
ліквідації юридичної особи;
ліквідації самого об'єднання;
смерті члена кооперативу.

У разі смерті члена, його спадкоємець має право вступу в житловий кооператив. Якщо ж член був виключений, то в термін не пізніше двох місяців йому виплачується весь пай. який він вніс до кооперативу.

Крім того, в разі знесення будинку (з підстав, передбачених ЖК РФ) на членів кооперативу свою дію поширюють правила, зазначені в ст. 32 і ст. 86 ЖК РФ. При цьому не грає ролі те, в повному обсязі виплачені внески за квартиру.

Як вступити в житловий кооператив

Відповідно до ст. 121 ЖК РК для того, щоб вступити в житловий кооператив, необхідно подати заяву до правління такої організації. Таку заяву розглядається протягом місяця. а також затверджується рішенням загальних зборів. Для того, щоб громадянин (або юридична особа) був визнаний членом об'єднання, повинен бути сплачений вступний внесок. Після цього уповноважений орган вносить нового члена кооперативу до відповідного реєстру.

Порядок сплати подальших внесків, надання квартири і інші питання встановлюються статутом такого об'єднання, дія якого вже поширюється і на нового члена кооперативу.

Всі рішення зборів, в тому числі і про прийняття нових членом має бути оформлено протоколом.

Право власності на кооперативну квартиру

Кінцевою метою участі в житловому кооперативі є отримання права власності на квартиру. Відповідно до ст. 129 ЖК України право власності набувається членом тільки після виплати всіх пайових внесків в повному обсязі. Зазначене положення також підтверджується ст. 218 ГК РФ.

Корнєєв В.С. вступив в житловий кооператив, яким був придбаний багатоквартирний будинок. Через рік користування наданою квартирою і своєчасної оплати всіх внесків Корнєєва зазначена квартири була надана у власність, право на яку зареєстровано в установленому законом порядку. У подальшим кооператив, членом якого є Корнєєв, здійснював управлінням багатоквартирним будинком.

Оформлення право власності на квартиру відбувається в загальному порядку. При реєстрації права в уповноваженому органі необхідно буде надати:

документ, що підтверджує сплату всіх внесків;
статуту кооперативу;
протоколи рішень зборів про прийняття члена в кооператив.

Вихід з членів кооперативу

Згідно ст. 130 ЖК України на ряду з іншими підставами припинення членства існує можливість виходу з кооперативу. В такому випадку особа, яка бажає його покинути, зобов'язана надати заяву про добровільний вихід. Розгляд такого заяву відбувається в порядку, встановленому в статуті об'єднання.

Варто відзначити, що при виході члена з організації йому виплачуються ті внески, які він до того моменту вже встиг сплатити.

Порядок сплати також встановлюється статутом. проте термін не повинен перевищувати два місяці з моменту прийняття рішення зборами про вихід члена з кооперативу (на підставі розглянутого заяви).

Ризики участі в кооперативі

Основні ризики участі в кооперативі виходять безпосередньо з самої суті такого об'єднання. У випадку з житловим кооперативом придбання і реконструкція будинку проводиться самостійно, а при житлово-будівельному кооперативі таке об'єднання виступає в ролі забудовника, то і вся відповідальність лягає на саме об'єднання і його членів.

Зроблено невірний розрахунок і пайових внесків на реконструкцію або будівництво недостатньо. У зазначеному випадку виникає необхідність внесення додаткових внесків усіма членами кооперативу.

Крім того, можуть виникнути ризики, пов'язані з несвоєчасною оплатою кооперативних внесків, яка може спричинити за собою:

збільшення термінів будівництва або реконструкції будинку;
проблеми з підрядною організацією, зміна якої часто веде до додаткових витрат.

Також ніхто не застрахований від масового виходу членів кооперативу з нього. Це може статися з абсолютно різних причин. Кооперативу доведеться повертати сплачені внески, в зв'язку з чим грошових коштів на будівництво будинку може бути недостатньо. Заміна пішли членам новими обличчями може затягнутися, що так само як мінімум призведе до збільшення термінів очікування житла.

Вищевказані ризики повинні враховуватися при виборі способу придбання житла в свою власність. Для деяких вступ до кооперативу і готовність до подібних ризиків єдина можливість придбати квартиру.

висновок

Існує безліч варіантів придбання нерухомості для вирішення житлового питання. Однак не всі мають у своєму розпорядженні достатньої суми для придбання житла відразу. Більшості бажаючим отримати у власність набагато зручніше платити частинами, віддаючи деяку суму від свого заробітку. Одним з можливих варіантів в подібній ситуації є вступ в один з видів кооперативів. Така форма придбання квартири передбачає сплати внесків за квартиру, при цьому вже користуючись житлом.

Право користування переходить в право власності тільки після того, як всі внески будуть сплачені. Якщо підійти до вибору виду кооперативу з розумінням своїх можливостей, а також оцінюючи ступінь ризику. можна підібрати найкращий варіант кооперативу, результатом участі в якому буде отримання квартири в свою власність.

Вихід з житлового кооперативу та повернення внесків

Я вступив в житлово-будівельний кооператив і справно сплачую внески. Однак у зв'язку з з'явилася можливістю придбання квартири відразу в іншому будинку, не чекаючи закінчення забудови кооперативного будинку, я бажаю вийти з такого об'єднання. Чи можливий вихід з такого об'єднання? Чи будуть повернуті мені сплачені внески?

Ст. 130 ЖК України передбачає таку підставу припинення членства в кооперативі як вихід такого члена. Це означає те, що Ви маєте повне право на вихід із кооперативу. Згідно ст. 132 ЖК України Ви маєте право на отримання сплачених сум не пізніше двох місяців з моменту виходу з об'єднання.