Згода при продажу квартири, юрист Одеса

Часто при операціях з нерухомістю виникають ситуації, коли потрібно чиєсь згоду на продаж квартири. І власнику, який бажає продати або подарувати квартиру необхідно виконати деякі формальності, щоб угоду не визнали недійсною.

Таких ситуацій може бути декілька:

1. Згода чоловіка або дружини при продажу квартири, яка знаходиться у спільній сумісній власності (квартира куплена в період шлюбу).

2. Згода іншого власника на продаж частки в квартирі, якщо квартира знаходиться у спільній частковій власності.

3. Згода органу опіки та піклування, якщо власником частки в квартирі є неповнолітній.

4. Згода банку (заставодержателя), якщо квартира знаходиться в іпотеці.

За загальним правилом передбачається, що якщо один з подружжя здійснює операцію щодо розпорядження спільним майном, то він діє за згодою своєї другої половини.

Однак, тут можуть бути підводні камені.

Згідно ч. 3 ст. 35 Сімейного кодексу України для здійснення одним з подружжя угоди за розпорядженням нерухомістю та угоди, що вимагає нотаріального посвідчення і (або) реєстрації у встановленому законом порядку, необхідно отримати нотаріально засвідчена згода другого з подружжя.

Чоловік, чиє нотаріально засвідчена згода на вчинення зазначеної угоди не було отримано, вправі вимагати визнання угоди недійсною в судовому порядку протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про здійснення даної угоди.

З цих положень закону видно, що згода чоловіка - не обов'язково, але бажано.

Порада: щоб в подальшому не виникало ніяких суперечок, звичайно, краще піти до нотаріуса і оформити згоду на продаж квартири. Такої згоди не буде потрібно, якщо в ролі продавців будуть одночасно виступати і чоловік і дружина, тобто безпосередньо власноруч підпишуть договір купівлі-продажу квартири.

Найважливіше: при продажу (або обміну) квартири згоду інших співвласників потрібно, при даруванні - немає. Іншими словами, закон вимагає згоду тільки при оплатній угоді. А оскільки дарування - це безоплатна угода - то в цьому випадку згоди не потрібно.

Цей висновок грунтується на ст. 246 Цивільного кодексу РФ, де зазначено, що розпорядження майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюється за згодою всіх її учасників.

Учасник часткової власності має право на свій розсуд продати, подарувати, заповісти, віддати в заставу свою частку або розпорядитися нею іншим чином з дотриманням при її безкоштовне відчуження правил.

Дані правила вказані в ст. 250 Цивільного кодексу РФ.

Ці правила засновані на тому, що у другого власника є переважне право покупки за тією ж ціною, за якою передбачається продати цю частку в квартирі 3-го особі.

Як отримати згоду іншого власника:

1. Найпростіший варіант - це щоб інший власник написав свою згоду у нотаріуса. Відповідно, підпис на його згоді нотаріус повинен завірити.

Згідно із законом не можна продати (подарувати або поміняти) квартиру або частку в квартирі неповнолітньої без попереднього дозволу органів опіки і піклування. Тут встановлено пряму заборону. Це зроблено для того, щоб з боку недоброчесних батьків (опікунів або піклувальників) не було зловживань, які можуть спричинити позбавлення або зменшення власності неповнолітньої дитини.

Такий дозвіл (або відмову) має бути видане не пізніше 15 днів з дати надходження заяви про надання дозволу (ч. 3 ст. 21 ФЗ «Про опіки і піклування»).

Зараз дуже багато людей купують квартири в кредит. Об'єктом може бути як житло, що будується, так уже і готове.

До тих пір поки кредит не буде погашений квартира знаходиться в заставі у банку. Це забезпечувальна міра для того, щоб перед банком розрахувалися за кредитом повністю.

Таким чином, якщо ви хочете продати, подарувати або поміняти іпотечну квартиру необхідно в обов'язковому порядку отримати на це згоду банку (заставодержателя).

В іншому випадку можуть чекати несприятливі наслідки і у банку є 2 варіанти поведінки:

1. Визнати таким, що в судовому порядку угоди про відчуження закладеного майна недійсною;

2. Вимагати дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання і звернути стягнення на заставлене майно незалежно від того, кому воно належить.

Висновок. продати, подарувати або поміняти іпотечну квартиру можна, але тільки за згодою банку.