Земельна ділянка поняття, формування, освіта
Земельна ділянка - це частина земної поверхні, межі якої визначено відповідно до федеральними законами. Основними правовими характеристиками земельної ділянки є цільове призначення і дозволене використання.
Межі земельної ділянки встановлюються шляхом межування. В результаті межування, яке проводиться кадастровим інженером, складається межовий план, який необхідний для державного кадастрового обліку. В результаті цього кожній земельній ділянці присвоюється індивідуальний кадастрово-обліковий номер, відомості про земельну ділянку вносяться до державного кадастр нерухомості і такі відомості підтверджують існування земельної ділянки або припинення існування земельної ділянки.
Основними юридичними характеристиками є економічні, технічні та юридичні відомості.
До найважливіших правових характеристик відносяться цільове призначення і дозволене використання.
Дозволене використання - це порядок і умови використання земельних ділянок з урахуванням цільового призначення і встановлених обмежень, обтяжень.
Земельне законодавство пов'язує дозволене використання з зонуванням території.
Містобудівне зонування - це зонування територій муніципальних утворень з метою визначення територіальних зон і встановлення містобудівних регламентів для цих зон. Зони встановлюються щодо земель поселень і міських округів і земель, на яких планується забудова. Основним документом містобудівного зонування є правила землекористування і забудови, які затверджуються нормативно-правовим актом органу місцевого самоврядування.
Містобудівна регламент - це встановлювані в межах кордонів територіальної зони встановлюються види дозволеного використання земельної ділянки за все того, що знаходиться над і під поверхнею земельних ділянок, може використовуватися для їх забудови земельних ділянок або подальшої експлуатації будівель, споруд, будівель; обмеження у використанні земельних ділянок, граничні розміри земельних ділянок і граничні параметри дозволеного будівництва (висота, об'єм, щільність). Це також документ, який містить інформацію про дозволений використанні земельних ділянок, всього того, що перебувати над і під поверхнею земельних ділянок і може використовуватися для подальшого будівництва; відомості про параметри дозволеного будівництва; інформація про граничні розміри земельних ділянок; інформація про обмеження, обтяження прав.
Містобудівна регламент не поширюються на земельні ділянки, зайняті деякими пам'ятками і асамблеями пам'ятників; земельні ділянки в межах територій загального користування; земельні ділянки, призначені для видобутку корисних копалин; земельні ділянки, зайняті лінійними об'єктами. Містобудівна регламент не встановлюється для земельного лісового фонду, земель, покритих поверхневими водними об'єктами, земель в межах особливих економічних зон, земель особливо охоронюваних природних територій (за винятком земель лікувально-оздоровчих місцевостей і курортів), землі запасу, землі сільськогосподарських угідь в складі земель сільськогосподарського призначення, Містобудівна регламент не поширюється на землі загального користування, землі, зайняті пам'ятниками історії і культури, зайняті лінійними об'єкт ами або надані для видобутку корисних копалин.
Відповідно до Містобудівною кодексом існують такі види дозволеного використання:
1. основні види дозволеного використання;
3. допоміжні види дозволеного використання (напр. Кафе, гаражі, магазини застосовується тільки як додаткові до перших двох).
Дозволене використання може бути змінено відповідно до містобудівного регламентом за умови дотримання вимог технічних регламентів. Порядок зміни цільового призначення федеральним законодавством не врегульовано; цільове призначення в рамках однієї території можна приймати на рівні суб'єкта РФ.
Якщо дозволене використання земельної ділянки не відповідає містобудівному законодавству, то така земельна ділянка може використовуватися, якщо це не небезпечно для життя і здоров'я людини, навколишнього середовища, об'єктів культурної спадщини.
Містобудівна план земельної ділянки - це документ, який потрібно при отриманні дозволу на будівництво, або дозволу на введення об'єктів в експлуатацію. Містобудівна план видається на земельні ділянки, забудовані або підлягають забудові. У містобудівному плані міститися відомості про межі земельних ділянок, про зони дії публічних сервітутів, інформація про містобудівний регламент, про існуючі об'єктах капітального будівництва, про технічні умови підключення до об'єктів інженерної інфраструктури та інша інформація, яка необхідна для будівництва.
Поняття ділимо речі визначено в ст. 133 ГК, відповідно до якої неподільної визнається річ, розділ якої неможливий без зміни цільового призначення. Неподільним земельну ділянку може бути визнаний законом.
Межі земельної ділянки в натурі встановлюються шляхом межування, яке є видом кадастрових робіт. Поділ - підготовчий етап для постановки на кадастровий облік. В результаті межування складається межовий план. Межовий план видається при постановці земельної ділянки на облік, при розділі земельних ділянок, при обліку змін земельної ділянки або його частин. Межовий план складається з графічної і текстової частини. У графічної частини вказуються:
1. відомості про кадастровому плані території або кадастрові виписки земельної ділянки;
2. інформація про доступ до земельної ділянки;
3. місце розташування кордонів.
Будь-яку земельну ділянку повинен мати прохід / проїзд.
У текстовій частині міститися відомості про земельні ділянки, їх частинах в обсязі, встановленому в федеральному законі «Про державний кадастр нерухомості», а так само інформація про погодження меж земельної ділянки, коли це вимагається законодавством (акт погодження меж).
Освіта земельних ділянок відбувається:
1. при об'єднанні земельних ділянок;
2. під час розподілу земельних ділянок;
3. при перерозподілі земельних ділянок;
4. при виділено з земельних ділянок або земель, що перебувають у державній або муніципальній власності.
Цільове призначення та цільове використання знову утворених земельних ділянок зберігається.
Законодавчо встановлена заборона на об'єднання земельних ділянок, наданих на праві постійного безстрокового користування, довічного успадкованого володіння або безоплатного термінового користування за винятком випадків, коли земельні ділянки надані одній особі.
Вимоги, що пред'являються до утворення або зміни земельних ділянок:
· Граничні максимальні і мінімальні розміри земельних ділянок повинні відповідати вимогам містобудівних регламентів. Якщо на земельну ділянку містобудівна регламент не поширюється або стосовно ділянки він не встановлений, то граничні розміри визначаються відповідно до вимог федеральних законів (див. Ст. 33 Земельного кодексу). Якщо розміри земельної ділянки не відповідають вимогам містобудівної регламенту, то допускається використовувати земельну ділянку, якщо це не завдає шкоди життю і здоров'ю людини, довкіллю, об'єктів культурної спадщини;
· Кордону утворених земельних ділянок не повинні перетинати кордони муніципальних утворень і / або населених пунктів;
· При утворенні земельних ділянок не повинно призводити до вклинювання, черезсмужжя, зламана кордонів, неможливість розміщення об'єктів нерухомості (капітального будівництва та інших), що перешкоджають раціональному використанню, охороні земель, недоліків, а також порушувати вимоги, встановлені федеральними законами;
· Не допускається таке утворення земельних ділянок, в результаті яких експлуатація за дозволеним використання неможлива.
1. Штучний земельну ділянку, створений на водному об'єкті, що знаходиться у федеральній власності (далі також - штучний земельну ділянку, штучно створений земельну ділянку), - споруда, що створюється на водному об'єкті, що знаходиться у федеральній власності, або його частини шляхом намиву або відсипання ґрунту або використання інших технологій і визнане після введення його в експлуатацію також земельною ділянкою.
2. Штучно створений земельну ділянку може прилягати до існуючих земельних ділянок або бути ізольованим від них.
Так для створення штучного земельної ділянки надання земельної ділянки, водного об'єкта або його частини особі, яка здійснює створення такого штучного земельної ділянки, не потрібно. Дане положення обумовлене тим, що створення штучних земельних ділянок, як правило, здійснюється на землях, вкритих поверхневими водами. Відповідно до ч. 2 ст. 102 Земельного кодексу України на землях, вкритих поверхневими водами, не провадиться освіту земельних ділянок.
Право власності на штучно створені земельні ділянки належить, як правило, особам, за рахунок коштів яких створювалися такі ділянки.
З дати введення штучно створеного земельної ділянки в експлуатацію він знаходиться у власності:
1) Укаїни в разі, якщо створення штучного земельної ділянки здійснено за рахунок коштів федерального бюджету;
2) суб'єкта Україна в разі, якщо створення штучного земельної ділянки здійснено за рахунок коштів бюджету суб'єкта РФ;
3) муніципального освіти в разі, якщо створення штучного земельної ділянки здійснено за рахунок коштів місцевого бюджету;
4) фізичної особи, в тому числі індивідуального підприємця, або юридичної особи в разі, якщо створення штучного земельної ділянки здійснено такими особами на підставі укладеного з ними договору про створення штучного земельної ділянки, за винятком випадків, якщо він створений на підставі концесійного угоди;
5) Укаїни в разі, якщо створення штучного земельної ділянки здійснено відповідно до рішення про створення або розширення морського порту на підставі концесійного угоди.
Діяльність по створенню штучного земельної ділянки включає в себе наступні етапи.
1) Підготовка проекту дозволу на створення штучного земельної ділянки на водному об'єкті, що знаходиться у федеральній власності, або його частини (ініціаторами можуть виступати федеральні органи виконавчої влади, виконавчі органи державної влади суб'єктів РФ, органи місцевого самоврядування, фізичні особи, в тому числі індивідуальні підприємці , юридичні особи).
Ініціатор створення штучного земельної ділянки здійснює підготовку проекту дозволу на створення штучного земельної ділянки на водному об'єкті, що знаходиться у федеральній власності, або його частини. Обов'язковими додатками до проекту є схема розміщення штучно створеного земельної ділянки на водному об'єкті, що знаходиться у федеральній власності, або його частини і обгрунтування створення штучного земельної ділянки. Вимоги до схеми розміщення штучного земельної ділянки на водному об'єкті, що знаходиться у федеральній власності, або його частини, до складу та змісту обґрунтування створення штучного земельної ділянки встановлюються уповноваженим центральним органом виконавчої влади.
2) Узгодження проекту дозволу на створення штучного земельної ділянки на водному об'єкті, що знаходиться у федеральній власності, або його частини уповноваженими органами, публікація проекту в мережі Інтернет.
3) Надання дозволу на створення штучного земельної ділянки уповноваженим органом.
Відзначимо, що в разі якщо створення штучного земельної ділянки передбачено рішенням про будівництво або розширення морського порту, отримання дозволу на створення штучного земельної ділянки не потрібно. Рішення про будівництво або розширення морського порту є підставою для прийняття рішення і виконання робіт.
4) Проведення відкритого аукціону на право укласти договір про створення штучного земельної ділянки або укладення договору без проведення аукціону, в випадках, коли такий договір укладається:
а) уповноваженим центральним органом виконавчої влади з особою, визначеною указом або розпорядженням Президента України або розпорядженням Уряду РФ;
б) уповноваженим центральним органом виконавчої влади з особою, що здійснює будівництво або розширення морського порту на підставі передбачає створення штучного земельної ділянки рішення Уряду України про будівництво або розширення морського порту;
в) з власником або орендарем земельної ділянки, яка розташована в межах річкового або морського порту і буде мати спільний кордон з штучним земельною ділянкою, за умови, що на штучному земельній ділянці планується розміщення об'єкта капітального будівництва, технологічно пов'язаного з об'єктом капітального будівництва, розміщеним на земельній ділянці в межах річкового або морського порту, або планується розміщення об'єкта капітального будівництва, призначеного для здійснення діяльності? в річковому або морському порту, одночасно на земельній ділянці в межах річкового або морського порту і штучному земельній ділянці.
5) Укладення договору про створення штучного земельної ділянки.
За договором про створення штучного земельної ділянки особа, з яким укладено договір, має право виконувати роботи: по підготовці документації з планування території в планованих межах штучного земельної ділянки; виконання інженерних вишукувань для підготовки проектної документації для створення штучного земельної ділянки; підготовці проектної документації для створення штучного земельної ділянки; по створенню штучного земельної ділянки - із залученням інших осіб і (або) засобів інших осіб.
6) Підготовка та затвердження документації з планування території в планованих межах штучного земельної ділянки.
7) Виконання інженерних вишукувань для підготовки проектної документації для створення штучного земельної ділянки.
8) Підготовка проектної документації штучного земельної ділянки на підставі результатів інженерних вишукувань і з урахуванням характеристик планованого розвитку території, що містяться в документації з планування території в планованих межах штучного земельної ділянки.
У разі якщо дозволом на створення штучного земельної ділянки передбачено також будівництво конкретного об'єкта капітального будівництва на такому штучному земельній ділянці, одночасно здійснюється підготовка проектної документації штучного земельної ділянки та проектної документації об'єкта капітального будівництва.
9) Державна експертиза та державна екологічна експертиза проектної документації штучного земельної ділянки.
10) Надання дозволу на проведення робіт по створенню штучного земельної ділянки.
Одночасно можуть видаватися дозвіл на проведення робіт по створенню штучного земельної ділянки та дозвіл на будівництво розміщується на такому штучному земельній ділянці об'єкта капітального будівництва.
11) Проведення робіт зі створення штучного земельної ділянки (намив, відсипання ґрунту або проведення робіт з використанням інших технологій).
12) Надання дозволу на введення штучно створеного земельної ділянки в експлуатацію.
Одночасно можуть видаватися дозвіл на введення штучно створеного земельної ділянки в експлуатацію і розміщеного на ній об'єкта капітального будівництва.
13) Проведення кадастрових робіт та кадастровий облік земельної ділянки.
14) Реєстрація права власності на земельну ділянку.
Слід зазначити, що дозвіл на введення штучно створеного земельної ділянки в експлуатацію є:
- встановленням і (або) зміною передбачених документацією з планування території штучного земельної ділянки виду, видів дозволеного використання штучного земельної ділянки.