Застава (іпотека) земельної ділянки

Один із способів забезпечення виконання зобов'язань (найчастіше по кредиту) - запорука, тобто надання кредитору переважного права звертати стягнення на належний боржникові майно в разі невиконання зобов'язань по боргу. Застава нерухомого майна (в тому числі земельної ділянки) - іпотека. Закласти земельну ділянку може тільки особа, яка має право його відчужувати.

Заставодавцем може бути або сам боржник, чи особа, яка не бере участь в його зобов'язанні (третя особа).

Майно, на яке встановлена ​​іпотека, залишається у володінні і користуванні заставодавця, обмежується лише його право розпоряджатися закладеним майном.

Якщо кредитним договором (договором позики) передбачена виплата відсотків, іпотека, що забезпечує виконання договору, забезпечує також і сплату відсотків.

Не допускається іпотека землі, що знаходиться в державній або муніципальній власності, а також земельної ділянки, площа якого менше мінімального розміру, встановленого суб'єктом Україна і органом місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення і дозволеного використання. Не допускається і заставу земельної ділянки, що знаходиться в довічному успадковане володінні.

Іпотека на ділянку. що знаходиться у спільній сумісній власності (без визначення частки кожного з власників у праві власності), може бути встановлена ​​з письмової згоди на це всіх його власників. Учасник спільної часткової власності на земельну ділянку може закласти свою частку без згоди інших власників.

Право оренди може бути предметом іпотеки за згодою орендодавця, якщо федеральним законом або договором оренди не передбачено інше. Право з певним терміном дії може бути предметом застави тільки до закінчення терміну його дії.

При іпотеці земельної ділянки право застави поширюється на які перебувають чи споруджувані у цьому ділянці будівлі і споруди заставодавця, якщо в договорі не передбачено інше умова - про те, що застава на будівлі не поширюється. При наявності в договорі такого умови заставодавець у разі звернення стягнення на закладений земельну ділянку зберігає право обмеженого користування (сервітут) тією його частиною, яка необхідна для використання будівлі або споруди відповідно до його призначення. Умови користування цією частиною ділянки визначаються угодою заставодавця з заставоутримувачем, а в разі спору - судом.

Якщо іпотека встановлена ​​на земельну ділянку, на якій знаходяться будівлі або споруди, що належать не заставодавцю, а іншій особі, то при зверненні заставоутримувачем стягнення на цю ділянку і його продажу до набувача ділянки переходять права та обов'язки, які стосовно цієї особи мав заставодавець.

Договір про заставу має бути укладений у письмовій формі. Він повинен бути зареєстрований в порядку, встановленому для реєстрації угод з нерухомістю.

У договорі про іпотеку земельної ділянки повинні бути вказані:

Примітка.

Опенька проводиться професійним оцінювачем обов'язково в грошовому вираженні. Вона не може бути нижче кадастрової вартості (нормативної ціни землі).

- розмір, підстави виникнення і термін виконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою;

- його кадастровий номер;

- розміщення на ньому об'єкти нерухомості (якщо є);

- в чиєму віданні перебувають землі;

- мета використання ділянки;

- право власності, що належить заставодавцю;

- найменування органу державної реєстрації прав на нерухоме майно, що зареєстрував це право.

Такі ж відомості повинен містити договір застави для орендованої земельної ділянки (обов'язково повинен бути зазначений також термін оренди).

До договору про іпотеку земельної ділянки повинен бути прикладений кадастровий план (паспорт) земельної ділянки.

При укладанні договору заставодавець зобов'язаний письмово попередити заставодержателя про всі відомі йому права третіх осіб на предмет іпотеки (правах застави, оренди, сервітути та інші права). Якщо до заставодавця будуть пред'явлені іншими особами вимоги про визнання за ними права власності або інших прав на закладений земельну ділянку, він зобов'язаний негайно повідомити про це заставодержателя. Якщо він цього не зробить, заставодержатель може вимагати дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання або зміни умов договору.

Умови договору про іпотеку, що обмежують право заставодавця користуватися закладеним ділянкою, вважаються нікчемними. Заставодавець має право отримувати від майна, закладеного за договором про іпотеку, плоди і доходи (заставодержатель не набуває на них прав, якщо інше не передбачено договором).

Заставодавець має право також без згоди заставодержателя зводити на ділянці споруди (якщо інше не передбачено договором), на які право застави не поширюється, і розпоряджатися ними на свій розсуд. Однак якщо будівництво на закладеному ділянці може спричинити погіршення забезпечення, наданого заставодержателю, він має право вимагати зміни договору (в тому числі шляхом поширення іпотеки на зведене спорудження).

Заставодавець зобов'язаний застрахувати ділянку в повній вартості за свій рахунок від ризиків втрати і пошкодження (якщо в договорі не вказані інші умови страхування), а якщо повна вартість ділянки перевищує розмір зобов'язання - на суму не нижче цього зобов'язання. Крім того, він несе ризик випадкової загибелі та випадкового пошкодження майна, закладеного за договором про іпотеку (якщо інше не передбачено в договорі).

При грубому порушенні заставодавцем правил користування закладеним майном обов'язки вживати заходів по його збереженню, а також при порушенні обов'язків зі страхування закладеного майна або при необгрунтованій відмові заставодержателю в перевірці закладеного майна заставодержатель має право вимагати дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання.

Якщо в задоволенні такої вимоги відмовлено або воно не задоволено в передбачений договором термін, а якщо такий строк не передбачений, протягом одного місяця, заставодержатель має право звернути стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку.

Заставодавець зобов'язаний отримати згоду заставодержателя (якщо інше не передбачено договором), якщо збирається закладений ділянку продати, подарувати, обміняти, внести в якості внеску в майно господарського товариства або товариства або пайового внеску у майно виробничого кооперативу. Згоди заставодержателя не потрібно при заповіті закладеного майна. Будь-які умови договору, що обмежують це право заставодавця, будуть визнані нікчемними.

Іпотека зберігається при переході прав на закладене майно до іншої особи, яке стає на місце заставодавця і несе всі його обов'язки, включаючи і ті, які не були ним виконані належним чином. Звільнитися від таких обов'язків новий заставодавець може лише за згодою з заставоутримувачем.

Без згоди заставодержателя заставодавець має право здавати закладений ділянку в оренду, передавати його у тимчасове безоплатне користування та за угодою з третьою особою надавати йому право обмеженого користування ділянкою (сервітут). При цьому, однак, термін, на який ділянка надається в користування, не повинен перевищувати терміну зобов'язання, а цілі користування відповідати цільовому призначенню землі.

При зверненні стягнення на закладений ділянку все права користування ділянкою, надані заставодавцем третім особам без згоди заставодержателя, припиняються з моменту вступу в силу рішення суду про стягнення (або з моменту нотаріального посвідчення угоди між заставодавцем і заставодержателем про звернення стягнення).

Заставодержатель має право звернути стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, для задоволення за рахунок цього майна вимог, викликаних невиконанням або неналежним виконанням забезпеченого іпотекою зобов'язання, зокрема несплатою або несвоєчасною сплатою суми боргу повністю або в частині, якщо інше не встановлено договором.

Звернення стягнення на майно, закладене для забезпечення зобов'язання, що виконується періодичними платежами, допускається при систематичному порушенні строків їх внесення, тобто при порушенні строків внесення платежів більше трьох разів протягом 12 місяців, навіть якщо кожна прострочення незначна.

Задоволення вимог заставодержателя без звернення до суду не допускається, якщо:

- немає угоду між заставодержателем і заставодавцем;

- для іпотеки ділянки була потрібна згода або дозвіл іншої особи або органу;

- предметом іпотеки є земельна ділянка зі складу земель сільськогосподарського призначення;

- предметом іпотеки є ділянка, яка перебуває у спільній власності, і будь-хто з його власників не дає згоди на задоволення вимог.

Суд має право відстрочити стягнення на термін до одного року (якщо застава не пов'язаний із заняттям громадянином-заставодавцем підприємницькою діяльністю).

Відстрочка не зачіпає прав та обов'язків сторін за договором і не звільняє боржника від обов'язку по відшкодуванню збитків кредитора, які зросли за час відстрочки, а також належних йому відсотків і неустойки. Якщо до закінчення відстрочки боржник задовольнить вимоги кредитора, суд за його заявою скасує рішення про звернення стягнення.

В угоді про позасудове задоволення вимог сторони можуть домовитися про продаж закладеного ділянки на публічних торгах або на аукціоні. Закон забороняє передбачати в угоді можливість придбання заставоутримувачем закладеного земельної ділянки.

Після судового стягнення продаж нерухомого майна боржника (земельної ділянки) здійснюється шляхом проведення відкритих торгів у формі аукціону. Якщо майно не буде реалізовано в двомісячний термін, стягувачу надається право залишити це майно за собою.