Заміські будинки оплата інфраструктури; тарифи; права власників з вибору керуючої компанії

Комунікації - нерідко одна з найголовніших проблем покупців заміської нерухомості не тільки в момент вибору і будівництва селища, а й після заселення. Воду, електрику і газ ніхто не доставить в будинок безкоштовно, та й експлуатація каналізації, доріг і громадських зон теж коштує грошей. І на жаль, іноді абсолютно не маленьких.

Справа в власника
Жоден власник житла не бажає переплачувати за комунальні послуги та обслуговування його нерухомості. Але що значить - переплачувати? Перш варто розібратися, як формуються цифри в квитанції на оплату послуг. «Щомісячні витрати власників котеджів діляться на дві частини: перша - експлуатаційні витрати: використання інженерних систем, прибирання та обслуговування території, охорона і т.п. а друга - комунальні платежі », - каже адвокат Олег Сухов. керівник «Юридичного центру адвоката Олега Сухова». Розмір комунальних платежів визначається законодавчими актами.

Експлуатаційні ж витрати законодавством не регулюються, тому ситуація така: скільки на ринку заміських селищ, стільки і варіантів тарифів, що визначають плату за користування комунікаціями, а також за такі послуги, як розчищення доріг, вивіз сміття і т.п. Багато що залежить від того, хто є власником систем водопостачання, електроенергії, каналізації тощо

По-перше, комунікації можуть перебувати у власності забудовника. Так зазвичай і буває, якщо вони були побудовані за його рахунок. «У цьому випадку для обслуговування мереж забудовник може або найняти спеціалізовану компанію, що управляє (КК), або використовувати відповідну структуру в своєму штаті, - говорить Сергій Мигунов, керівник управління маркетингу та розвитку групи компаній« Конті ». - Забудовник залишає комунікації в власності, якщо планує отримувати дохід від здачі в оренду інженерних мереж жителям селища. Така стратегія дозволяє знизити вартість самих котеджів в розрахунку на наступні дивіденди з експлуатації комунікацій ». І як повідомляють експерти ринку, в цьому випадку тарифи найчастіше виявляються завищеними.

По-третє, комунікації можуть бути передані в муніципальну власність (що обумовлюється спочатку в інвестконтракте). Таке зазвичай буває, якщо котеджне селище знаходиться на території міста або села. У цьому випадку застосовуються норми, які застосовуються профільними організаціями при експлуатації мереж в даному районі. Як правило, норми досить гуманні, особливо в порівнянні з тарифами деяких керуючих компаній.

І по-четверте, власниками комунікацій часто є самі мешканці селища - якщо все зводилося за їх рахунок. Часто ще під час реалізації будинків організовується кооператив або дачне некомерційне партнерство (ДНП), яке укладає договори з підрядними організаціями, що підводять комунікації, оплачує їх послуги (збираючи гроші зі всіх членів ДНП) і, відповідно, стає власником всіх інженерних мереж, доріг та ін . Але також комунікації можуть бути передані від забудовника ДНП вже після закінчення будівництва. При такому розкладі комунікації теж стають загальнопайової власністю: «Умовно кажучи, якщо в селищі 160 будинків, то кожен покупець - власник 1/160 частини всіх комунікацій», - пояснює Сергій Мигунов ( «Конті»). І керуючу компанію в такій ситуації наймають вже самі мешканці.

У деяких випадках у комунікацій може бути кілька власників. наприклад, дороги належать одній особі, а електромережі - іншому. Але так буває рідко, тому що, як стверджує Ірина Могилатова, генеральний директор агентства нерухомості TWEED. на практиці ця ситуація не життєздатна.

На думку Ігоря Заугольнікова, члена правління RODEX Group. приблизно в половині випадків центральні комунікації належать мешканцям, в 25% випадків ними володіє забудовник, і ще в 25% - керуюча компанія або держава.

Олексій Іванов ( «Вектор Інвестментс») відзначає і такий фактор, як кількість обслуговуючого персоналу КК і якість обслуговування: електрик і сантехнік можуть чергувати цілодобово, розчищення - не тільки головні дороги, а й другорядні і т.п. Зазвичай якість підвищується з класом селища, але потрібно ще враховувати і місце розташування: «Чим далі від міста селище, тим складніше знайти КК і фахівців, їх, як правило, викликають з міських служб, тому в проектах, більш віддалених від населених пунктів, обслуговування комунікацій дорожче », - стверджує адвокат Олег Сухов.

На платежі впливає і маржа керуючої компанії. І на думку Юрія Корольова, генерального директора «Гуд Вуд Девелопмент». у кого-то запити скромні і відповідають середньоринковим, а у кого-то зовсім немає, і тоді за користування комунікаціями доводиться платити і 40, і 50 тис. на місяць, а то і більше. І такі цифри не така вже й рідкість, особливо в камерних високобюджетних селищах.

На думку Ірини Могилатова (TWEED), обслуговування всіх комунікацій в бюджетному проекті обходиться в 10 доларів за сотку селищної землі в місяць. і в цю суму входять також вивезення сміття, охорона, очищення доріг. А на одне домоволодіння в такому випадку доводиться, як правило, 6-7 тис. Руб. в місяць. Ну а в бізнес-класі, за даними Бориса Циркіна, нижня межа щомісячного платежу за обслуговування комунікацій - 9-11 тис. Руб.

Якщо ж КК виставляє більш солідний рахунок і не може обгрунтувати його, то вона, швидше за все, налаштована на отримання величезних прибутків. Завищені суми в платіжних документах частіше фігурують у жителів тих селищ, де комунікації знаходяться у власності забудовника (і передані в управління афілійованої КК) або керуючої компанії. В цьому випадку вплинути на вибір і роботу організації, що володіє комунікаціями, дуже складно, а судячи з наявної практики, - майже неможливо. Звичайно, на вимогу мешканців може бути проведено аудит, але самі по собі його результати нічого не вирішують - щоб щось змінити, з ними потрібно звертатися в суд. І тяжба в таких ситуаціях може тягнутися дуже довго.

Але діяти все одно краще, ніж не діяти, адже в ряді випадків подібні історії закінчуються перемогою мешканців. «Є прецеденти, коли після проведення аудиту ще в досудовому порядку власник комунікацій знижував платежі за їх обслуговування в кілька разів. Нам відомий випадок зниження вартості експлуатаційного обслуговування в 3 рази (з тисячі дол. На місяць до 200 - 300 доларів) », - розповідає Сергій Мигунов (« Конті »). Та й суди далеко не завжди підтримують власників комунікацій.

Все набагато простіше і приємніше, коли комунікації належать власникам домоволодінь. У цьому випадку вони самі вибирають КК: «Розмір платежів розраховується виходячи з конкретної кошторису витрат на певний період часу, зазвичай на рік. Кошторис видається на щорічних загальних зборах власників комунікацій, де обговорюється перелік послуг компанії та її розцінки, з якими можна погодитися або не погодиться », - каже адвокат Олег Сухов.

«А якщо керуюча компанія непомірно підвищує платежі, власники можуть її змінити, адже вона всього лише найманий сервіс», - запевняє Ірина Могилатова (TWEED). Правда, перед настільки радикальним рішенням рекомендується обговорити з керівництвом КК, чому платежі високі і як їх оптимізувати. Можливо, сервісна компанія нічого не завищує, а просто надає багато послуг, від яких при бажанні можна і відмовитися: «Наприклад, на зимовий період немає необхідності в розчищенні другорядних доріг, також можна не включати вуличне освітлення на всій території селища, а залишити лише кілька працюючих ліхтарів », - пропонує Борис Циркін (Kaskad Family).

Однак комунікації в власності - це палиця з двома кінцями. По-перше, наявність власності передбачає податок на майно. А по-друге, «існує висока ймовірність розбіжностей серед мешканців, і поки вони будуть шукати консенсус - комунікації можуть прийти в непридатність», - помічає Валентин Свиридов ( «Велес Девелопмент»), радячи при цьому вибирати ті селища, забудовник яких добре відомий на ринку і має прекрасну репутацію. У такому випадку ймовірність обману і завищених платежів мінімальна, особливо якщо уважно вивчати всі документи: договір купівлі-продажу і всі додатки до нього, в яких описується юридична схема передачі у власність тих чи інших комунікацій, а також формат взаємодії з управляючою компанією після закінчення будівництва селища.