Введення, право власності на квартиру об’єкт і суб’єкти - право власності на квартиру

Житло споконвіку було однією з головних життєво необхідних цінностей людини. Права власності на житлове приміщення і угоди з ним зачіпають інтереси майже всіх громадян. Чинне законодавство, що регулює відносини права власності громадян на житлове приміщення, характеризуються великою кількістю нормативних актів і складають інститут права власності деякі з яких і відображені в роботі.

Житло є необхідною умовою нормального життя і діяльності кожної людини і в силу цього виступає як особливий об'єкт цивільно-правових відносин. Останнім часом однією з найактуальніших проблем стала проблема житлової власності і житлових правовідносин. Право власності на нерухоме майно регулюється різними галузями права. У своїй роботі я спиралася на норми цивільного, житлового, а також конституційного права. Об'єктом дослідження є суспільні відносини, врегульовані нормами цивільного права, пов'язані характеристикою права власності на квартиру. Предметом дослідження є право власності на квартиру.

Відповідно до п. 1 ст. 288 Цивільного кодексу Укаїни власник здійснює права володіння, користування і розпорядження належним йому житловим приміщенням відповідно до його призначення. На підставі п. 2 ст. 209 Цивільного кодексу Укаїни власник має право на свій розсуд вчиняти щодо належного йому майна будь-які дії, що не суперечать закону й іншим правовим актам і не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб, в тому числі відчужувати свої майно у власність іншим особам, передавати їм, залишаючись власником, права володіння, користування і розпорядження майном, віддавати майно в заставу й обтяжувати його іншими способами, розпоряджатися ним іншим чином. Загальні межі здійснення права власності, що відносяться до будь-якого майна, закріплені в ст. 209 Цивільного кодексу Укаїни, де крім іншого йдеться про те, що здійснення права власності не повинно порушувати прав і охоронюваних законом інтересів інших осіб.

Якщо на вільну житлову площу в квартирі претендує кілька наймачів, то за їх спільною згодою вона може бути продана покомнатно кожному претенденту або в спільну, або в часткову власність під загальні цілі. Кількість кімнат наймачам в комунальних квартирах буде здійснюватися за цінами, обумовленими щомісяця Департаментом муніципального житла на основі вивчення кон'юнктури ринку житла. Ці ціни будуть диференційованими залежно від місцезнаходження кімнати і якості житла. При відсутності в квартирі претендентів на вільну кімнату серед мешканців остання буде надана іншим громадянам за договором найму. Після заселення кімнати за згодою всіх мешканців приватизація може бути здійснена.

Право власності, як суб'єктивне право - це юридично забезпечена і закріплена за власником можливість володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, а також усувати втручання всіх третіх осіб, діючи при цьому на свій розсуд, у своєму інтересі, поза протиріччя з діючими узаконеними і не порушуючи права та охоронювані законом інтереси третіх осіб. Як правовий інститут, тобто в об'єктивному сенсі, право власності визначається як сукупність норм права, що регулюють відносини щодо володіння, користування і розпорядження власником належної йому річчю виключно в його інтересах і за його розсуд, а також для запобігання й усунення втручання всіх третіх осіб у сферу його господарського панування над такою річчю.

В теорії цивільного права, квартирою є призначена та використовується для проживання окрема житлова площа, яка має окремий вихід на вулицю, у двір, на сходову клітку або в загальний коридор і не має в своїх межах функціональних частин (площ, обсягів) інших квартир (місць загального користування). Головна особливість квартири в тому, що вона є частиною багатоквартирного будинку. В юридичній літературі підкреслюється, що, так як квартира є самостійною частиною багатоквартирного житлового будинку, вона виступає в цивільному обороті в якості окремої речі, а не як частина будинку.

Відповідно до ст. 289 Цивільного кодексу Укаїни власникам житлових приміщень у багатоквартирному будинку належить на праві спільної часткової власності спільне майно будинку. До нього ст. 290 Цивільного кодексу Укаїни відносить:

- підвали, горища, сходові майданчики і інші загальні приміщення будинку;

- його несучі конструкції;

- ліфти, стояки, інше механічне, електричне, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться за межами і, так і всередині квартири або іншого житлового приміщення.

Кодекс закріплює два важливих правила, що стосуються правового режиму перерахованого спільного майна власників квартир у багатоквартирному житловому будинку. По-перше, на це майно встановлюється спільна часткова власність названих власників (ст. 289 ЦК України). Їх частки у праві на таке майно пропорційні розміру належних їм квартир, а точніше, їх загальної площі. Зазначене право регулюється загальними правилами цивільного законодавства про право спільної часткової власності, однак, з деякими винятками. Головне з них полягає у забороні власнику квартири або іншого житла відчужувати свою частку в праві на спільне майно житлового будинку та вчиняти інші дії, що тягнуть передачу цієї частки, окремо від права власності на житло (п. 2 ст. 290). В цьому і полягає друга важлива положення, що визначає специфіку правового режиму об'єктів спільної власності власників житла в багатоквартирному житловому будинку. По суті, це означає, що відповідна частка в праві власності на вказане загальне майно завжди слід долю права власності на житло, будучи нерозривно з ним пов'язаної. Слід мати на увазі, що дані правила поширюються лише на власників житла, але не на їх наймачів або орендарів. Якщо, наприклад, в муніципальному житловому будинку приватизована лише частина квартир, відносини спільної часткової власності виникнуть за участю власників квартир, тобто громадян, які приватизували свої квартири, і відповідного муніципального освіти в особі його органу управління житловим фондом.

Таким чином, слід виділити наступні ознаки правового режиму квартири в багатоквартирному будинку:

- квартира в багатоквартирному будинку як об'єкт цивільних правовідносин відноситься до складних речей, складається з головної речі (квартири), безпосередньо задовольняє житлові потреби громадян, а також інших загальних приміщень будинку, що знаходяться в загальному користуванні (сходи, ліфти, підвали, коридори, горища, дахи і т.п.), призначених для обслуговування та забезпечення квартири і пов'язаних з нею спільним призначенням;

- так як спільне майно багатоквартирного будинку є приналежністю по відношенню до розташованих в ній житловим приміщенням (а відповідно до ст. 135 ЦК України приналежність наслідує долю головної речі), то права на нього не підлягають окремій державної реєстрації;

- угоди по розпорядженню об'єктами, що входять до складу спільного майна багатоквартирного будинку, повинні відбуватися з дотриманням правил ст. ст. 246 - 248 ГК РФ.