Внески на капремонт, або тягар власності в дії

І жителі столиці, і власники з інших регіонів стали частіше цікавитися, наскільки співвідносяться норми про внески на капремонт з іншими положеннями законодавства і чи можна оскаржити цей платіж в суді.

Дізнайтеся, чи вважають суди внески, вчинені до прийняття власниками рішення про проведення капремонту, оплатою за надану комунальну послугу з проведення такого ремонту, в "Енциклопедії судової практики" в інтернет-версії системи ГАРАНТ.
Отримайте безкоштовний доступ на 3 дні!
Отримати доступ

Портал ГАРАНТ.РУ розібрався в тому, обгрунтована з точки зору нормативних правових актів позиція власників, які виступають проти сплати внесків на капремонт, і чим може загрожувати несплата таких внесків.

Обгрунтованість плати за капремонт з точки зору закону: позиція юристів

42% Новомосковсктелей порталу ГАРАНТ.РУ вважають. що витрати на капітальний ремонт житлових будинків повинно нести виключно держава. Разом з тим 40% респондентів готові взяти участь у фінансуванні капремонту, уточнюючи при цьому, що основна частина витрат повинна все одно лежати на державі. І лише 6% опитаних вважають, що власники повинні самі оплачувати капремонт своїх будинків в повному обсязі.

Ще одним аргументом на подібних суперечках може стати дата проведення капремонту будинку, закріплена у відповідній регіональній програмі. Нагадаємо, капремонт будинків, які потребували капітального ремонту на момент приватизації, повинен передбачатися регіональною програмою в першочерговому порядку (ч. 3 ст. 168 Житлового кодексу України).

З огляду на зазначені вище доводи, у власників є шанс довести, що витрати по організації капремонту має взяти на себе держава - для цього вони можуть звернутися в свою керуючу організацію або до регіонального оператора (ст. 161. ст. 180 Житлового кодексу України). Однак, як зазначає Микола Марушкин, для становлення такого підходу в якості прецедентного необхідно дочекатися позиції вищих судових інстанцій.

Разом з тим задоволення судом вимог власників по ст. 16 закону про приватизацію може істотно позначитися на муніципальному бюджеті або бюджеті регіону (в залежності від того, в чиїй власності знаходився будинок до приватизації). "Ось, наприклад, в Маріуполі обсяг вимог за задоволеними позовами про проведення капремонту за рахунок муніципалітету ще кілька років тому в три рази перевищував річний бюджет міста", - відзначає виконавчий директор НП "ЖКГ Контроль" Світлана Разворотнева. "Положення про капітальний ремонт за рахунок власників приймалися якраз для того, щоб не дати домівках скотитися в аварійний стан. Для цього потрібні десятки трильйонів рублів, яких ні в федеральному, ні в регіональних, ні в муніципальних бюджетах немає", - підсумовує експерт. У зв'язку з цим, на думку Світлани Разворотневой, часткове фінансування капремонту за рахунок внесків громадян - єдина можливість забезпечити масовий послідовний ремонт всіх багатоквартирних будинків.

В цілому експерти згодні з тим, що покладання обов'язку щодо фінансування капремонту на власників справедливо і не викликає протиріч з чинним законодавством. Однак, зазначають вони, механізми збору коштів на капремонт, забезпечення прозорості фінансових потоків, контролю якості виконаної роботи і гарантій збереження грошей громадян потребують серйозного доопрацювання.

Інтереси власників - в ім'я або всупереч?

Нерідко власники, які виступають проти ідеї оплачувати капремонт будинків за їх рахунок, посилаються на те, що, встановивши вимогу про обов'язкові внески на ремонт житлових будинків, держава разом з тим обмежило їх в праві визначати черговість проведення ремонту в їхньому будинку, перелік робіт і підрядну організацію . Крім того, не передбачені заходи, спрямовані на захист внесків від інфляції. Деякі з цих сумнівів, на погляд експертів, цілком обгрунтовані, і ось чому.

Термін проведення капремонту

Черговість здійснення ремонтних робіт в будинках повинна визначатися на підставі об'єктивних даних про них і результати їх технічного обстеження. Уточнити, коли запланований ремонт того чи іншого будинку, можна в регіональній програмі капремонту, розміщеної на сайті відповідного регіонального оператора (ч. 3 ст. 168 Житлового кодексу України).

При цьому власники, що відкрили спеціальний рахунок, можуть вплинути на терміни проведення капремонту і встановити свої, більш ранні порівняно з регіональною програмою. Але це можливо, якщо на рахунку їхнього будинку достатньо коштів або встановлений ними розмір щомісячного внеску на капремонт більше прийнятого в регіоні мінімального значення (ч. 4.1-4.2 ст. 170 Житлового кодексу України).

А ось шансів змінити черговість капремонту у власників, що направляють внески в "загальний котел", значно менше - в цих цілях вони можуть звернутися в керуючу організацію або до регіонального оператора, однак гарантувати безумовний успіх подібних дій не можна. Проте, іноді регіональні влади йдуть їм назустріч. Так, генеральний директор Фонду капітального ремонту Московської області Андрій Чернишін в інтерв'ю порталу ГАРАНТ.РУ навів приклад того, як власники одного з будинків Підмосков'я наблизили проведення капремонту: "Мешканці будинку, в якому потрібно було терміново замінити ліфти, підрахували, скільки потрібно коштів на їх заміну і яка сума їх внесків за рік, і прийняли рішення збирати по 21 руб. за кв. м на місяць. Ліфти були замінені, а підвищений розмір внеску дозволить жителям вже за два роки повернути витрачені на ремонт їхнього будинку кошти дру гих будинків. Тепер жителі цього будинку попросили включити їх в програму ремонту інженерних систем на таких же умовах - за короткий термін розрахуватися за їх заміну. ​​Так що головне в цьому питанні - активність власників ".

Перелік робіт з капремонту

Перелік робіт по кожному конкретному будинку і плановий період їх проведення також вказуються в регіональній програмі капремонту (п. 2-3 ч. 2 ст. 168 Житлового кодексу України). До числа робіт, що фінансуються за рахунок коштів фонду капітального ремонту, який сформований виходячи з мінімального розміру внеску, відносяться ремонт систем електро-, тепло-, газо-, водопостачання і водовідведення, ремонт або заміна ліфтового обладнання (в тому числі ремонт ліфтових шахт), ремонт даху, фасаду, фундаменту і підвальних приміщень. При цьому суб'єкти Україна можуть розширити цей перелік, наприклад, роботами з утеплення фасаду, встановлення загальнобудинкових приладів обліку споживання ресурсів і т. Д. (Ч. 1-2 ст. 166 Житлового кодексу України).

За шість місяців до року початку капітального ремонту (якщо регіоном не встановлено інший термін), мешканці повинні отримати від керуючої організації або регіонального оператора інформацію про те, які види робіт будуть проводитися в їхньому будинку (ч. 3 ст. 189 Житлового кодексу України). А не пізніше трьох місяців до року початку ремонту (якщо законом суб'єкта України не передбачений більш тривалий термін) їм необхідно провести загальні збори, на якому власники повинні розглянути зазначені пропозиції та прийняти рішення. У рішенні необхідно вказати перелік робіт з капремонту, терміни його проведення, джерела фінансування, уповноважена від імені власників особа, а також привести кошторис на капремонт (ч. 4-5 ст. 189 Житлового кодексу України).

Якщо власники не приймуть таке рішення в зазначений термін, капремонт буде проведено відповідно до затвердженої регіональної програми (ч. 6 ст. 189 Житлового кодексу України). Таким чином, експерти відзначають, що хоча прийняття рішення про проведення капремонту дійсно віднесено до компетенції загальних зборів (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК України), власники при цьому не мають практично ніякого впливу - вони, виходячи зі змісту ст. 189 Житлового кодексу РФ. по суті, можуть лише схвалити зафіксований в регіональній програмі обсяг робіт.

При цьому власники, що відкрили спеціальний рахунок, має право доповнити перелік робіт, передбачених регіональною програмою з капітального ремонту будь-якими роботами, але тільки за умови, що сплачуються ними внески більше встановленого мінімального розміру (ч. 3 ст. 166. ч. 4.2. Ст. 170 житлового кодексу України).

Власники можуть вибрати підрядника для виконання робіт з капремонту, тільки якщо ними відкрито спеціальний рахунок (п. 1-2 ч. 4 ст. 177 Житлового кодексу України). У разі акумулювання грошових коштів в "спільному казані", питання про вибір підрядників дозволяється регіональними операторами самостійно на підставі конкурсу (ч. 1.1 ст. 180 Житлового кодексу України). Такий розподіл повноважень Микола Марушкин радить сприймати не як обмеження права власників квартир володіти і розпоряджатися своїм майном, а як звільнення їх від деяких обов'язків, що вимагають певного рівня компетентності.

Знецінення сплачених власниками внесків на капремонт

Це, мабуть, одна з найбільш істотних проблем, пов'язаних з капремонтом. Незважаючи на те, що чинне законодавство не забороняє нараховувати відсотки на грошові кошти, що зберігаються в "спільному казані", а щодо спеціальних рахунків прямо передбачає можливість їх нарахування (ч. 1 ст. 170. п. 6 ч. 1 ст. 177 Житлового кодексу України), експерти схильні ставитися до цього скептично. "Купівельна спроможність грошових коштів відчутно падає з кожним роком, причому особливо ця проблема актуальна для" загального котла ". Тому ніякі відсотки, що нараховуються банком на розміщення в ньому кошти, не покриють втрати - через 20 років на 1 млн. Руб. Можливо, не можна буде виконати робіт більше, ніж зараз на 50 тис. руб. Не виключено, що гроші просто "розтануть" ", - вважає Олена Могилевська. До того ж, як зазначає експерт, не виключено, що через 20 років деякі будинки, власники квартир в яких зараз справно платять внески на капремонт, визнають аварійними і такими, що підлягають знесенню, а значить, ніякої капремонт в них проводитися не буде (п. 1 ч . 2 ст. 168 Житлового кодексу України).

Якщо житловий будинок визнають таким, що підлягає знесенню, кошти фонду капітального ремонту будуть спрямовані на цілі його знесення або реконструкції. Житлове законодавство передбачає також випадки повернення внесків на капремонт: при вилученні земельної ділянки та житлових приміщень в будинку для державних або муніципальних потреб регіональний оператор повинен виплатити власникам з фонду капремонту кошти пропорційно розмірам сплачених ними внесків і розмірами зазначених внесків, сплачених попередніми власниками відповідних приміщень в цьому багатоквартирному будинку. При цьому власники зберігають право на отримання викупної ціни за вилучені квартири (ст. 184 Житлового кодексу України).

Можливим способом захистити свої гроші від знецінення для власників, які вирішили відкрити спеціальний рахунок і сплачують внески в розмірі більше мінімального, може стати проведення тих чи інших ремонтних робіт раніше встановленого терміну у міру накопичення грошових коштів (ч. 4.2 ст. 170 Житлового кодексу України).

Варто згадати і про проблему банкрутства банків, від якої кошти на спеціальних рахунках також не застраховані. Єдина вимога до кредитним організаціям, у яких може бути відкритий спецрахунок, - це величина статутного капіталу (не менше 20 млрд руб.) (Ч. 2 ст. 176 Житлового кодексу РФ). Однак в найближчому майбутньому на грошові кошти спеціального рахунку можуть поширити систему страхування вкладів фізичних осіб.

Таким чином, на даний момент власникам залишається лише чекати, поки законодавець вживе заходів, що гарантують безпеку зібраних на капремонт коштів, а також заходи, що гарантують прибутковість цих коштів і забезпечують їхню купівельну спроможність.

Наслідки несплати внеску на капремонт

Багато власників задаються питанням - які наслідки можуть їх чекати за несплату внесків на капремонт?

З подібними санкціями згодні не всі експерти - наприклад, на думку Олени Могилевської, до капітального ремонту слід застосовувати положення цивільного законодавства про підряді (ст. 702 ЦК України). А оскільки відносини щодо укладання договору підряду - справа виключно добровільна, то і змусити власників щомісяця платити внесок на капітальний ремонт, вважає експерт, не можна. В даному випадку, на її думку, мова йде про приєднання до публічного договору (ст. 426 ЦК України), і якщо власник один раз внесе платіж, він вважається погодився з його умовами. Але якщо власник не хоче платити за капремонт і не вніс жодного платежу, то, вважає Олена Могилевська, застосування до нього будь-яких санкцій не можна вважати однозначно правомірним рішенням. Однак керуватися такою позицією власники навряд чи зможуть, так як положеннями житлового законодавства вона не підкріплена.

У зв'язку з цим експерти не виключають можливість того, що введення внесків на капремонт стане предметом конституційного контролю - як в цілому, так і по окремим аспектам (наприклад, розмір внеску, черговість проведення робіт, захист накопичень від знецінення і т. Д.). "Чим раніше отримає своє оформлення позиція КС України з даного питання, тим краще. У всякому разі, це дозволить уникнути формування різноспрямованою судової практики в регіонах нашої країни і це видається більш ефективним, ніж, скажімо, перспектива визнання недействуюшімі нормативних актів про внески на капремонт в судах загальної юрисдикції ", - робить висновок Микола Марушкин.