Визначення величини загального накопиченого зносу загальний накопичений знос включає в себе фізичний

Загальний накопичений знос включає в себе фізичний знос, функціональний знос і зовнішній знос.

Фізичний знос - втрата вартості об'єкта нерухомості через втрату первісних техніко-експлуатаційних якостей будівлі внаслідок впливу природно-кліматичних факторів та життєдіяльності людини.

Розрахунок фізичного зносу

Метод економічного віку визначає величину накопиченого зносу за формулою:

де: Інакопл - накопичений знос;

ЕВ - ефективний вік, що показується станом і корисністю споруди, може бути менше або більше, ніж його реальний вік;

ОЕЖ - загальна економічна життя - період часу, протягом якого поліпшення в нерухомості дають внесок у вартість власності, в будь-який момент часу економічне життя власності не може перевищувати її фізичне життя;

СС - вартість будівництва (повна відновна вартість)

Інакопл = (10/100) * 588 785 = 58 878,5 руб. (0,1%)

Розрахунок функціонального зносу

Функціональний (моральний) знос - це втрата вартості внаслідок відносної нездатності даної споруди забезпечити корисність в порівнянні з новим спорудою, створеним для таких же цілей. Він зазвичай викликаний поганою плануванням, невідповідністю технічним і функціональним вимогам за такими параметрами як розмір, стиль, термін служби і т.д.

Функціональний знос може бути усувний і непереборний. Функціональний знос вважається устранімим, коли вартість ремонту або заміни застарілих або неприйнятних компонентів вигідна або, по крайней мере, не перевищує величину що додається корисності вартості. В іншому випадку знос складає 0%. Для даного об'єкту функціональний знос 0%.

Розрахунок зовнішнього зносу

Зовнішній знос - зниження вартості будівлі внаслідок впливу зовнішнього середовища, що є непоправною фактором для власника нерухомості, землевласника або орендаря.

Знос зовнішнього впливу може бути викликаний низкою причин таких, як ринкова ситуація, що накладаються сервітути на певний використання об'єктів нерухомості, зміна навколишньої інфраструктури тощо

Зовнішній знос нерухомості, в залежності від викликали його причин, в більшості випадків є непереборним через незмінність місця розташування, але іноді може «самоусуватися» через позитивного зміни навколишнього ринкового середовища.

Застосовуючи теоретичні положення на об'єкт оцінки і спосіб використання, можна прийти до висновку, що зовнішній знос дорівнює 0%, тому що

оцінюваний об'єкт розташований в житловому мікрорайоні і відповідає всім вимогам, що пред'являються до житлових приміщень.

Розрахунок загального накопичувального зносу (ЧНІ) здійснюється за формулою:

ВОНИ = 1 (1-0,1) * (1-0) * (1-0) = 0,1

Таким чином, загальний накопичувальний знос складає 10%.

Виходячи з чого, вартість заміщення становить 588 785 * (1-0,1) = 529 906, 5 рублів

В результаті вартість об'єкта оцінки за витратним підходу на дату оцінки без урахування ПДВ округлено становить 530 000 рублів (п'ятсот і тридцять тисяч рублів).