Визначення порядку користування житловим приміщенням

Визначення порядку користування квартирою (житловим приміщенням)

Порядок користування житловим приміщенням.

Припинення права часткової власності при незначності частки.

На практиці поширені ситуації, коли один з власників, вважаючи, що частка іншого власника незначна і може бути замінена грошовою компенсацією, вимагає в судовому порядку припинення права іншого власника і при цьому просить суд покласти на нього обов'язок виплатити іншому власнику грошову компенсацію. Парадоксальність цієї ситуації в тому, що позивач вимагає на себе ж покласти певні обов'язки, тобто, по суті, стає одночасно і відповідачем у справі. Насправді ж в даному випадку ми маємо справу з помилкою позивача в застосуванні ст. 252 ГК РФ, що допускає можливість виплати грошової компенсації замість виділу частки в натурі. Помилка полягає в тому, що право вимагати заміни частки грошовою компенсацією належить виділяється власнику. Позивачі ж в таких випадках посилаються на те, що відповідно до п. 4 ст. 252 ГК України у випадках, коли частка власника незначна, не може бути реально виділена і він не має суттєвого інтересу у використанні спільного майна, суд може і за відсутності згоди цього власника зобов'язати інших учасників часткової власності виплатити йому грошову компенсацію. Довід вірний, але порядок, передбачений цією нормою, полягає в тому, що вона застосовується тільки в тому випадку, коли заявлені вимоги про виділ частки в натурі, що прямо випливає з п. 4 ст. 252 ГК РФ.

Таким чином, заміна частки грошовою компенсацією без згоди власника можлива тільки при пред'явленні вимог виділяється власником, але не іншими учасниками спільної власності. В іншому випадку дії інших власників спричинять порушення ст. 35 Конституції РФ, оскільки спрямовані на примусове припинення права власності.
З тих же підстав не допускається і покладання в судовому порядку будь-яких обов'язків по реалізації спірного майна, придбання іншого замість або встановлення термінів виплати компенсації, а також інші заходи примусового впливу на власників, оскільки вони також суперечать вимогам закону, який надає власнику право володіти, користуватися і розпоряджатися майном на свій розсуд. Дії суду в таких випадках, з урахуванням викладених вище вимог законодавства, спрямовані на надання сторонам, що сперечаються можливості мирного вирішення спору. І невдоволення «скривдженого» власника нормами законодавства не має підстав, оскільки встановлені законом правила спрямовані на дотримання справедливого порядку розпорядження майном: для власників, в рівній мірі мають інтерес в належні їм майно, він досягається шляхом угоди або визначення порядку користування майном в судовому порядку ; для власників, які не зацікавлені в майні, - шляхом припинення права власності на майно та отримання компенсації його вартості (право вимагати виділу частки в натурі належить будь-якому власнику, а не тільки власнику меншої частки), або через відчуження майна, в тому числі шляхом укладення договору купівлі-продажу частки з дотриманням права переважної купівлі іншими співвласниками.
У всіх випадках встановлений порядок спрямований на запобігання спробам зловживання власниками своїми правами, з чим, на жаль, нерідко доводиться стикатися в судовій практиці.

Порядок розподілу майна, що перебуває у спільній частковій власності, заснований на нормі ст. 35 Конституції РФ, яка забороняє позбавлення громадянина майна інакше як за рішенням суду. Головний принцип поділу майна, що перебуває у спільній частковій власності, заснований на рівності прав учасників і реалізації належних їм прав за угодою. Відсутність угоди між співвласниками значно ускладнює процедуру поділу майна, що видно зі змісту ст. 252 ГК РФ, яка застосовується до виникаючих між співвласниками правовідносин.
Так, розділ майна означає виділ частки одного з власників. Такий виділ може проводитися як шляхом визначення ідеальної частки, тобто визначення співвідношення припадає на кожного із співвласників майна (п. 2 ст. 252 ЦК України), так і шляхом виділу частки в натурі (п.п. 3, 4 ст. 252 ЦК РФ), для якого, в свою чергу, встановлені певні обмеження.
Умовами виділення в натурі частки одного з власників є:
1. Відповідність виділеної частки (тобто тієї частини майна, яка фактично буде передана власнику) ідеальної частки. Невідповідність реальної частки ідеальної може бути усунена грошовою компенсацією, що не створює співвласникам перешкод при вирішенні даного питання.
2. Виділ частки в натурі допускається тільки в разі, якщо він не спричинить невідповідних збиток майну, що знаходиться у спільній власності. Стосовно до порядку виділу частки в житлових приміщеннях, що на практиці якраз і є серйозні труднощі, це означає, що виділяється власнику повинна передаватися ізольована частина загального майна, яка в результаті поділу буде самостійним об'єктом права. Іншими словами, виділ в натурі частки житлового приміщення допускається тільки при наявності технічної можливості передачі одному з власників ізольованій частині, причому не тільки житлових, але і підсобних приміщень (кухні, коридору, санвузла та ін.), А також обладнання окремого входу.
Оскільки такий порядок до переважної більшості житлових приміщень технічно не застосуємо, гарантією вирішення спору між власниками може бути п. 2 ст. 247 ГК РФ, відповідно до якого учасник часткової власності має право на надання в його володіння і користування частини спільного майна, сумірною його частці, а при неможливості цього вправі вимагати від інших учасників, що володіють і користуються майном, що доводиться на його частку, відповідної компенсації .
Таким чином, якщо суд відмовляє власнику в задоволенні позовних вимог про виділ частки в натурі, це не перешкоджає власнику звернутися в подальшому до суду з позовом про визначення порядку користування житловим приміщенням на підставі ст. 247 ГК РФ. Визначення порядку користування не пов'язане з припиненням спільної власності і визнанням права власності на конкретний виділений об'єкт (частка в натурі), власнику може бути передано і неізольоване приміщення. При застосуванні цієї норми враховується не тільки принцип рівності прав власників, а й заслуговують на увагу обставини, зокрема:
- сформований до виникнення спору порядок користування;
- потреба кожного з співвласників у користуванні певною частиною житлового приміщення,
стан здоров'я та ін.
Виникає невідповідність часткою також може бути усунена грошовою компенсацією.