вільне планування

Вільне планування, що це означає для покупця квартири?

В даний час досить популярною пропозицією на ринку нерухомості стали так звані квартири з вільним плануванням. Відзначимо, що більшість квартир в новобудовах. для підвищення інвестиційної привабливості позиціонуються саме так.

Якщо ви зібралися купити квартиру з вільним плануванням, спокусившись на можливість реалізувати власний дизайн, то варто відразу ж охолодити свій запал.

Справа в тому, що юридичного поняття «вільне планування» не існує. Кожен власник повинен знати, що в кожній квартирі є своя планування, затверджена міською владою.

Тому думка, що «вільна» планування дозволяє як завгодно зводити перегородки і міняти місцями приміщення з різним функціональним призначенням - помилково. Ігнорування цього факту призводить до негативних наслідків, в тому числі і до неможливості узаконити зроблену перепланування. яку власник такої навіть не вважав, думаючи що він діє на законних підставах.

Поверховий план забудовника, фото:

Щоб розвіяти всі сумніви, досить поглянути на поверховий план БТІ. або поверховий план забудовника і все встане на свої місця, адже проекти будинків вільного планування нічим не відрізняються від проектів будинків багатоквартирних. У більшості випадків ви побачите там не "вільне планування», а самий що ні на є звичайний поверховий план, де чітко розмічені і житлові кімнати. і мокрі зони, і кухня, і допоміжні приміщення.

Приклади планів БТІ по новобудовах з виділеними приміщеннями, фото:

Звичайними лініями показані стіни, які по факту зведені.
Стіни, позначені пунктирними лініями, відсутні і обов'язок їх звести покладено на власника.

Найчастіше перед покупкою нерухомості замовник відвідує вже побудовану квартиру в новобудові і бачить «вільне планування» своїми очима. Як правило, це викладені в одну цеглину (піноблок) лінії на підлозі. Ріелтори зазвичай говорять, що це запропонований варіант планування, і його можна змінювати на свій розсуд.

Цей аргумент здається покупцеві переконливим, і більше питань не виникає, а даремно. Адже ці лінії і позначають справжню планування квартири. А якщо майбутній власник захоче конфігурувати приміщення інакше, це буде вважатися переплануванням. оскільки положення стін, зафіксоване в документах БТІ. зміниться, а власника очікують неприємні наслідки у вигляді червоних ліній і санкцій.

Відсутність стін не означає вільне планування, це означає лише, що будівельники заощадили на матеріалах, намітивши майбутні стіни в «одну цеглину». Дані стіни на планах БТІ показуються пунктирними лініями. Обов'язок звести їх по намічених лініях покладено на власника.

Якщо новобудова відноситься до панельний будинок ам, то тут вільного планування не може бути в принципі. У панельних будинках практично всі стіни несучі. а все зони в квартирі стовідсотково виділені.

Вільне планування з неявно виділеними зонами кухні, ванни і санвузла

Найскладніший випадок - це коли вся квартира позначена на плані БТІ єдиним житловим приміщенням з виділеними зонами (часто позначеними неявно) кухні і санвузлів, без зон коридорів і допоміжних приміщень. Виходить складна ситуація (див. Плани нижче).

Згідно із законом розширення ванн і санвузлів на площі житлових кімнат заборонено, а якщо орієнтуватися на даний план, то в який бік не розширюй санвузол, потрапиш на житлову кімнату, так як в квартирі не виділені зони коридорів.

Приклади планів БТІ по новобудовах без виділених зон коридорів, фото:

У подібних випадках необхідно відштовхуватися від будівельного плану (він же поверховий план забудовника), який береться у компанії-забудовника, або в керуючої компанії. На ньому однозначно будуть відзначені повністю все приміщення, тобто планування, що пройшла Мосгосекспертіза перед будівництвом.

Цей план підтверджується печаткою забудовника і надається в Мосжилинспекцию разом з основним комплектом документів, щоб, наприклад, довести, що ви розширюєте ванну за рахунок коридору, а не житлової кімнати. Однак останнім часом, навіть з урахуванням надання будівельних планів, подібні перепланування узгоджуються з працею.

Нижче наведено приклад відмови з перепланування квартири з вільним плануванням, через відсутність планів поверхів забудовника:

Міфи про "вільне планування" на прикладі масової періодики, фото:

Розглянемо типову статтю (фото вище). У навіть такому маленькому блоці (виділено червоним) присутні кілька помилкових тверджень.

- "Квартири-студії часто виставляються на продаж без обробки. Робиться це для того, щоб покупець мав можливість секоно-мить."
Не зовсім вірно. Як ми вже говорили, це робиться для економії, але не покупця, а забудовника. Забудовники таким чином істотно економлять як на матеріалах, так і на роботі.

- "Ну і втілити свої уявлення про« будинку меч-ти "- адже ваші дизайнерські фантазії не обмежені ні-чим, навіть стінами."
У кожній конкретній квартирі є раніше затверджена планування з певним розташуванням стін. Можливо не всі приміщення виділяються окремими кімнатами, але приміщення ванною, санвузла та кухні строго зафіксовані.

- "І ніяких нудних погоджень пере-планування і черг в БТІ!"
У корені невірно! Якраз саме в кожній квартирі так званої "вільного планування" перепланування необхідно погоджувати, так як будуть відмінності від затвердженого поверхового плану БТІ. Щодо черг також вельми спірне твердження. У більшості випадків замовники, побувавши в БТІ, не погодяться з цим.

- "Тобто, ка-ким чином відокремлювати ванну і туалет, вам теж доведеться ре-шать самостійно."
Це давно вирішено, і відображено в тих же документах БТІ.

- "До речі, те, що унітаз все-таки треба відгородити - це очевидно,"
Напевно це дійсно варто зробити.

- "А ось щодо ванни можна ще посперечатися."
Спробуємо разом сходити в житлову інспекцію і посперечаємось. Можемо навіть записатися на прийом до керівника. Прямо так і запишемо на прийом в графі записи "будемо сперечатися щодо установки ванній в спальні". Як говориться в суперечці народжується істина, але в цій суперечці вона точно не народитися.

- "Деякі за-Падни варіанти планування на увазі ванну в загальному просторі - іноді в зоні кухні. Звичайно, така кварти-ра розрахована тільки на одного мешканця."
Тут навіть погодимось. І більш того, ми навіть бачили такі планування. Але все це не працює для багатоквартирних житлових будинків - тільки для заміських котеджів. Там допускається будь-який каприз. А ось щодо міської нерухомості, діють закони і правила. яким необхідно строго слідувати.

Таунхауси вільного планування

Вище ми вже говорили про те, що вільне планування є міфом, якщо мова йде про квартиру, проте в будинках, вільне планування - явище більш часте. Цим, до речі, і пояснюється їх популярність на ринку нерухомості. Не варто, однак, думати, що ви зможете перепланувати площу квартири як вам заманеться - найчастіше існує такий же план забудовника згідно з яким і повинні зводитися перегородки.

Погодити перепланування в будинку, розташованому в Москві, ви можете в Мосжілінспекциі. Якщо ж він знаходиться в Підмосков'ї або Московської області області, то узгодженням доведеться займатися з місцевою регулюючої компанією.

Якщо узагальнювати вищенаведену інформацію, то виходить, що вільна перепланування квартири, як її позиціонує забудовник - реальна перевага і аргумент на користь покупки такого житла.

На ділі ж вільне планування, як вона є - це скоріше недолік, через який ви переплатите за (далеко не дешеві) квадратні метри і отримаєте безліч проблем при реалізації власної планування. Перед покупкою квартири вільного планування детально проконсультуйтеся у фахівців.