Відносини керуючої компанії з власниками нежитлових приміщень

Раніше у такого власника було два варіанти отримати комунальні послуги: в загальному порядку через УО, ТСЖ, ЖК, ЖБК або за договором з ресурсопостачальними організацією (РСО). Тепер же власник зобов'язаний укласти договори ресурсоснабженія безпосередньо з РСО. Керуюча МКД організація в цих відносинах виступає, як сполучна ланка. Вона більше не надає комунальні послуги в нежитлові приміщення, але при цьому у неї з'явилися нові обов'язки.

Зараз УО, ТСЖ, ЖК, ЖБК повинні:

повідомити власника нежитлового приміщення про необхідність укласти договори з РСО і регоператором ТКО;
отримати від власника ряд документів і відомостей;
передати в РСО і регоператору ТКО інформацію про власників нежитлових приміщень у МКД.

Порядок управління МКД і договір, що фіксує його основні положення

Увага: висновки цієї Рекомендації не розповсюджуються на власників машино-місць. УО, ТСЖ, ЖК, ЖБК взаємодіють з цими власниками в тому ж порядку, що і з власниками житлових приміщень у МКД.

Ситуація: хто повинен вводити в експлуатацію і опломбувати ІПУ, який встановлений в нежитловому приміщенні МКД

Роботи по введенню ІПУ в експлуатацію повинна проводити РСО.

Поставка холодної води, гарячої води, теплової енергії, електричної енергії і газу в нежитлове приміщення в МКД, а також відведення стічних вод відбувається на підставі договорів з РСО. Такі договори потрібно укладати за правилами законодавства про водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання, теплопостачання. Це передбачає абзац 3 пункту 7 Правил № 354.

Який договір керуючої компанії потрібно укласти з власником нежитлового приміщення

Вид договору керуючої компанії з власником нежитлового приміщення залежить від способу управління МКД. Якщо будинком управляє УО, діють одні правила; якщо ТСЖ, ЖК, ЖБК - інші.

Будинком управляє УО

УО укладає з кожним власником приміщення договір управління МКД. Умови договору стверджує загальні збори власників приміщень у будинку. Ці умови однакові для всіх власників (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Спеціального договору для власників нежитлових приміщень закон не передбачає.

Разом з тим, договір управління МКД повинен містити положення, які стосуються конкретно власників нежитлових приміщень у МКД. Таких спеціальних положень два:

обов'язок власника укласти в письмовій формі договори ресурсоснабженія з ресурсоснабжающими організаціями і договір на надання послуг з поводження з ТКО - з регіональним оператором;
наслідки на випадок, якщо власник не укладе договори.

Ця вимога передбачає абзац 14 підпункту «п» пункту 31 та абзац 9 підпункту «к» пункту 148 (22) Правил № 354.

Якщо ваш договір управління МКД не містить зазначених положень, варто включити їх в текст. Це позбавить вас від зайвих суперечок і непорозумінь з власниками.

Будинком управляє ТСЖ, ЖК або ЖБК

Відповідь на питання про те, чи укладати договір з власником нежитлового приміщення, залежить від того, перебуває такий власник в житловому об'єднанні чи ні.

Якщо власник не входить в число членів ТСЖ, ЖК, ЖБК, укладіть з власником договір про надання послуг з утримання та поточного ремонту загального майна в МКД (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ).

Як сповістити власника нежитлового приміщення про необхідність укласти договори з ресурсопостачальними організацією

Ви зобов'язані сповістити власників нежитлових приміщень у МКД про необхідність укласти ряд нових договорів. Зробіть це як можна раніше. Хоч закон не передбачає термін для повідомлення, зволікати не варто. Чим швидше ви сповістіть власників, тим нижче ризик негативних наслідків.

Складіть повідомлення, в якому передбачте три групи відомостей (абз. 14 подп. «П» п. 31, абз. 9 подп. «До» п. 148 (22) Правил № 354).

1. Обов'язок власника нежитлового приміщення укласти в письмовій формі договори ресурсоснабженія з ресурсоснабжающими організаціями і договір на надання послуг з поводження з ТКО - з регіональним оператором.

2. Наслідки на випадок, якщо власник не укладе договори. У такій ситуації споживання комунальних ресурсів буде вважатися бездоговірним. А значить, РСО визначить обсяг спожитих ресурсів розрахунковими способами, які передбачає законодавство про водопостачання та водовідведення, електропостачання, теплопостачання, газопостачання. Ці способи не вигідні для власника.

Крім того, бездоговірне споживання може привести до того, що РСО відключить подачу комунальних ресурсів в нежитлове приміщення.

Як УО, ТСЖ, ЖК, ЖБК розширити свої повноваження за договором управління МКД

Порада: в повідомленні вкажіть також на обов'язок власника подавати відомості і документи за пунктом 18 Правил № 354. Це збільшить шансів на те, що ви будете вчасно отримувати від власника необхідну інформацію.

Повідомлення доведіть до власників нежитлових приміщень одночасно двома способами.

перший спосіб

Зробіть повідомлення кожному власнику нежитлового приміщення в МКД (абз. 4 п. 6, абз. 5 п. 148 (1) Правил № 354).

Для цього підготуйте екземпляри повідомлення за кількістю власників. Кожен екземпляр повинен підписати керівник вашої організації або представник за дорученням.

Примірники направте поштою, вручите особисто або передайте будь-яким іншим зручним способом. Головне, щоб спосіб підтверджував факт того, що власник одержав повідомлення.

другий спосіб

у всіх під'їздах МКД або в межах земельної ділянки, де знаходиться будинок;
в приміщенні вашої організації - в місці, яке доступне для всіх споживачів.

Такий обов'язок передбачає абзац 14 підпункту «п» пункту 31 та абзац 9 підпункту «к» пункту 148 (22) Правил № 354.

Увага: якщо ви не повідомте власника нежитлового приміщення, це може привести до нерозуміння і суперечкам.

Якщо власник не укладе прямі договори з ресурсоснабжающими організаціями, то вони будуть визначати обсяг комунальних ресурсів розрахунковими способами. В результаті власник заплатить більше, ніж планував. Не виключено, що в такий переплати він звинуватить вас. Зокрема, власник може послатися на те, що керуюча МКД організація порушила обов'язок щодо повідомлення. А значить, ця організація зобов'язана відшкодувати збитки в розмірі переплати.

Чи встануть суди на сторону власників, покаже практика. Разом з тим, вже сам факт спору і непорозуміння з власником можна розцінити як негативний наслідок.

Ситуація: якщо власник здає нежитлове приміщення в оренду, чи вправі орендар самостійно укласти договори ресурсоснабженія

Обов'язок укладати договори ресурсоснабженія безпосередньо з РСО несуть тільки власники нежитлових приміщень (абз. 3 п. 6 Правил № 354).

Ні не потрібно. Але власникам варто перевірити, чи відповідають наявні договори з чинним законодавством, і при необхідності внести зміни.

холодного водопостачання;
гарячого водопостачання;
водовідведення;
електропостачання;
газопостачання;
опалення (теплопостачання).

Ці угоди власників укладали за правилами цивільного законодавства і законодавства про водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання, теплопостачання (п. 18 Правил № 354).

Аналогічні вимоги до договорів тепер передбачає абзац 3 пункту 7 Правил № 354. Тільки укласти договори ресурсоснабженія з РСО - це вже не право, а обов'язок для зазначених власників.

Чи можливо розiрвання договору управління керуючої організацією по закінченні терміну його дії

Які документи і відомості потрібно отримати від власника нежитлового приміщення

Власник нежилого приміщення зобов'язаний подати вам ряд документів і відомостей. Вони необхідні для управління МКД, тому в ваших інтересах їх вчасно отримати.

Документи, які треба запитати у власника, - це копії договорів ресурсоснабженія з РСО. Ви маєте право вимагати копію договору вже з моменту його укладення (п. 18 Правил № 354). Але, швидше за все, ви не знаєте, коли саме власник уклав договір з РСО і уклав взагалі. Тому варто звернути власнику запит з формулюванням: «Прошу надати копії всіх договорів з ресурсоснабжающими організаціями. Якщо договори ще не укладені, прошу представити їх копії протягом 5 (п'яти) днів з моменту укладення ».

Крім того, отримаєте від власника дві групи відомостей.

Обсяги комунальних ресурсів, спожитих за розрахунковий період за договорами ресурсоснабженія. Власники нежилих приміщень зобов'язані надавати ці дані в тому ж порядку і строки, які встановлені для здачі показань ІПУ споживачами комунальних послуг (п. 18 Правил № 354).
Обсяги послуги щодо поводження з ТКО, наданої за розрахунковий період за договором з регоператором ТКО. Щоб отримати ці дані, надішліть запит власнику. Він повинен надати відомості протягом трьох робочих днів (абз. 4 п. 148 (1) Правил № 354).

Ситуація: як діяти, якщо власник нежилого приміщення в МКД залишають поза передачею УО, ТСЖ, ЖК, ЖБК дані про обсяги спожитих комунальних ресурсів

Ви маєте право направити письмовий запит про надання інформації:

РСО не повинна враховувати обсяг поставки комунального ресурсу власникам нежитлових приміщень в МКД, коли визначає обсяги комунальних ресурсів для розрахунків з виконавцем комунальних послуг. Це встановлює пункт 21 Правил № 124.

Чи може керуюча організація надавати комунальні послуги через посередницькі договори?

Як передати інформацію про власників нежитлових приміщень в РСО і регоператору ТКО

Ви зобов'язані надати відомості про власників нежитлових приміщень ресурсопостачальних організаціям, які постачають комунальні ресурси в МКД, і регіональному оператору по поводженню з ТКО. Це передбачає абзац 4 пункту 6 і абзац 5 пункту 148 (1) Правил № 354.

Щоб виконати обов'язок, складіть повідомлення, в якому вкажіть: