Види шахрайства при купівлі та продажу квартири, житло і життя
Угоди з нерухомістю завжди привертають аферистів - аж надто багато можливостей для шахрайства закладено в самому механізмі купівлі-продажу житла і занадто велика можливий прибуток. А ще - дуже багато юридично безграмотних і довірливих людей. Як мінімізувати ризики - розповімо нижче.
Звичайно, зараз для шахраїв не така роздолля, як, скажімо, в 90-е, і багато шахрайські схеми минулих часів зникли з кримінальних зведень. Законодавці намагаються поставити заслін для шахрайських схем, а механізми перевірки квартири на юридичну чистоту стали більш досконалий і доступніше. Однак не варто спокушатися. Одні схеми пішли в минуле, але з'являються інші, злочинці знаходять все нові способи обману продавців і покупців. І, звичайно, на сто відсотків убезпечити себе від неприємностей не може ніхто. Але спробувати точно варто.
Операції купівлі та продажу житла можна розділити на дві великі групи: угоди з новобудовами і угоди на вторинному ринку. Відповідно, і шахрайські схеми в цих двох випадках будуть різними.
Схеми шахрайства, що застосовуються продавцями житла в новобудовах
Багато хто купує нову квартиру ще на стадії будівництва по пайовій договором участі - на цьому і ґрунтується стратегія шахраїв. Найбільш вигідним до недавнього часу були вкладення в нерухомість на стадії котловану під споруджуваний будинок (вони ж, зрозуміло, і найризикованіші). У забудовника в такому випадку більше часу втекти з грошима, хоча, звичайно, він може зникнути з ними і на будь-який інший стадії будівництва. Але якщо «втеча» трапляється дуже швидко, то, швидше за все, забудовник ніколи і не збирався добудовувати будинок.
Але буває і так, що забудовник радий би добудувати будинок, але стикається з фінансовими труднощами або не може подолати якийсь адміністративний бар'єр. Ще трапляється, що будинок роками стоїть побудованим, але не може бути заселений через неможливість його здачі. Покупцеві-дольщику, який не може отримати свою квартиру, вже, по суті, не так важливо, чи був спочатку злий умисел у забудовника чи ні. Адже все одно потерпілий не може ні повернути вкладені кошти, ні користуватися житлом, на покупку якого їх витратив. Які основні причини?
Помилка в договорі. Останнім часом широко обговорювалися проблеми пайовиків. купили квартири у одного найбільшого московського забудовника. Деякі з них виявили, що їхнє житло забудовником закладено, оскільки у нього немає грошей, щоб розплатитися з боргами, і йому загрожує банкрутство. При цьому з'ясувалося, що застава стала можливий, оскільки з пайовиками полягав не договір пайової участі за формою 214-ФЗ. а попередній договір пайової участі. що дозволяло забудовнику нерухомість оформляти на себе і закладати. В результаті пайовик виявився лише одним з претендентів на свою нерухомість або компенсацію за неї, причому далеко не першим. Укладення попереднього договору ПДДУ замість договору пайової участі за формою 214-ФЗ було помилкою.
Винних у тому, що недозволені будівництво велося, а здача будинку чомусь відбулася, ніколи не знаходять.
Відсутність дозволу на будівництво. Буває, що будинок побудований, зданий і заселений, але потім з'ясувалося, що дозволу на будівництво не було. Випадки, коли багатоповерховий будинок зізнавався самобудом, були в кількох регіонах РФ. Людей, які купили квартири в цих будинках, виселяли, а самі будинки за рішенням суду піддавалися знесенню. Винних у тому, що недозволені будівництво велося, а приймання-здавання будинку чомусь відбулася, ніколи не знаходять. Майнова та моральна шкода пайовикам суд не компенсує.
Нечесний посередник. Для реалізації житла забудовник зазвичай привертає субпідрядників. Субпідрядники продають житло за договором із забудовником та інвесторами, беруть за договором купівлі / продажу гроші з покупців, собі залишають обумовлений відсоток, решта переводять забудовнику. Але буває, що несумлінні субпідрядники не перекладають забудовнику гроші, а зникають разом з ними. У цьому випадку на субпідрядника заводиться кримінальна справа, договір між ним і забудовником анулюється, а люди, які укладали договір через субпідрядника, залишаються без житла і грошей.
Новобудова - що перевіряти?
Звичайно, краще купувати квартиру безпосередньо у забудовника. Але деякі забудовники самі квартири не оформляють, і тоді найкращий вибір - вибрати з уповноважених продавців найбільш відоме агентство нерухомості. Треба вимагати документацію на об'єкт і переконатися, що у забудовника є документ про виділення землі і дозвіл на будівництво. Якщо документацію не показують, від покупки квартири краще утриматися.
На жаль, убезпечити себе від всіх ризиків при купівлі квартири на стадії будівництва практично неможливо. Не застосовується тут і титульне страхування. Адже застрахувати можна тільки право власності. А якщо його ще немає, то і страхувати нічого.
Шахрайство при продажу вторинного житла
Загальна стратегія шахраїв при продажу вторинного житла така: провести операцію, (яка повинна пройти реєстрацію), отримати з покупця гроші, далі угода оспорюється в суді, договір купівлі / продажу розривається, покупець позбавляється і придбаної нерухомості і грошей. Таких шахрайських схем існує кілька, але зустрічаються і інші.
Підставна особа. В угодах може фігурувати справжній паспорт (коли шахрай або його спільник схожий на власника) або той, в якому переклеювати фотографія. У 90-і роки були випадки, коли шахрай проникав в квартиру поїхав у тривале закордонне відрядження господаря, знаходив його паспорт, приватизував квартиру, а потім продавав. Зараз такі історії практично не зустрічаються, однак загальногромадянський паспорт залишати будинки, їдучи на тривалий час, все одно не варто. При зникнення паспорта необхідно терміново подати заяву про втрату або крадіжку.
Є ризик, що власник може померти до реєстрації переходу права, і угоду оскаржать в суді його спадкоємці.
Зник з авансом. Подібна схема зустрічається і зараз. Покупцеві показують квартиру, вона йому підходить, і тоді між двома сторонами укладається попередній договір, що підтверджує внесення авансу. Через деякий час продавець просто зникає. Надалі виявляється, що це був зовсім не власник квартири, а, скажімо, орендар, а документи на квартиру підроблені. Втішити покупця може лише те, що його матеріальний збиток обмежується сумою авансу. І, швидше за все, цей потерпілий - не єдина жертва, так як в подібних схемах шахраї прагнуть обдурити відразу декількох покупців.
Продаж за дорученням. Такі угоди апріорі є ризикованими. Довіреність часто видається, якщо власник старий або хворий і тому не може сам провести операцію. Але є ризик, що він може померти до реєстрації переходу права, і угоду оскаржать в суді його спадкоємці. Інший «слизький» момент такий: людина, що видав довіреність, може відкликати її в будь-який момент. Хоч за день до операції. Тоді доручення визнається недійсною і угода розривається.
Потрібно, перш за все, настояти на зустрічі з власником нерухомості, яка видала довіреність. Переконатися, що він живий, при здоровому глузді, не змінив свого бажання продати нерухомість, не збирається відкликати довіреність. Потрібно спробувати домовитися з ним про його особисту участь в угоді. Безпосередньо перед операцією бажано додатково упевнитися у того хто видав довіреність нотаріуса, що вона не була відкликана.
Продаж квартири, що знаходиться в заставі або під іншим обтяженням. Шахрай може спробувати продати вам квартиру, закладену при отриманні ним кредиту. що теж є досить поширеним явищем (особливо часто зустрічалося в багаті на кримінальні події 90-е). Зараз обтяження на право власності, в тому числі і заставу, перевіряються досить легко. Для цього замовляєте через сайт Росреестра виписку з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно, платите двісті рублів і через п'ять днів її отримуєте. Виписка повинна бути максимально «свіжої» на момент угоди, але це може не врятувати від шахрайства. Справа в тому, що реєстратор повинен отримати інформацію про накладене обтяження протягом трьох днів. Тому можливий випадок, коли реєструється угода з уже накладеним, але ще не відомим реєстратору обтяженням. Подібні випадки вирішуються в судовому порядку. Результат судового розгляду передбачити неможливо.
При тлумаченні параграфа закону про право довічного проживання ще недавно була поширена точка зору, що при виписці з квартири така людина втрачає це своє право. Але в останні роки суди відновлюють його, посилаючись на ст. 19 Федерального закону «Про введення в дію Житлового кодексу Укаїни» і постанову пленуму ВС України від 02.07.09 №14.
Тому, купуючи квартиру, де ніхто не був прописаний, ви можете отримати неприємний сюрприз, коли раптом якась людина вирішить оселитися з вами разом. І навіть наявність у даної особи житла у власності йому не завадить.
Оспорювання угоди можливе, якщо продавець перебуває на обліку в наркологічному диспансері.
Оспорювання угоди. Після проведеної операції продавець раптом заявляє, що його обпоїли і примусили підписати договір. І на руках у нього буде документ про те, що в момент угоди він не був тверезий. Відповідно до шахрайською схемою або до угоди, або відразу після неї продавець випиває неабияку кількість алкоголю і потрапляє на медичний огляд внаслідок якого-небудь порушення прав дорожнього руху або дрібного хуліганства. Якщо це відбувається до угоди, то алкоголь виводять за допомогою крапельниці, і на операцію продавець потрапляє вже у адекватному стані. Угода оскаржується, квартиру покупець повертає, але грошей назад не отримує, тому що продавець їх втратив, витратив і т.д. Суд, звичайно, зобов'яже продавця виплачувати гроші за договором, але реально отримати їх від нього буде неможливо.
Подібний сценарій заперечування угоди можливий і в тому випадку, якщо продавець перебуває на обліку в наркологічному диспансері або ПНД. Тому довідки від продавця з цих закладів при укладенні договору купівлі / продажу вкрай бажані. Нотаріальне посвідчення договору купівлі / продажу, коли засвідчується здатність продавця розуміти значення своїх дій та його дієздатність, теж не буде зайвою. А в деяких випадках просто необхідною.
Шахрайство з боку покупця
Купівля частки. Найпоширенішими випадками шахрайства з боку покупця є рейдерство і обман при грошових розрахунках по угоді. Зараз рейдери в основному займаються маніпуляціями з частками в квартирі. для чого у одного з власників купується частка (іноді - досить незначна). Після цього, через недосконалість законодавства в даній області, рейдери претендують на право користування нерухомістю.
Якщо рейдерів в квартиру не пускають, вони пишуть заяву в поліцію про перешкоджання користування житлом, а потім, користуючись зв'язками і підкупом, в присутності уповноважених осіб зламують замки і вселяються. Їх завдання - морально придушити господарів квартири і змусити відкупитися від рейдерів за несумірні гроші, а то і взагалі дешево продати свої квадратні метри загарбникам. Методи застосовуються найбільш нахабні. У рейдерів існують навіть інтернет-спільноти та спеціальні сайти, де вони діляться один з одним секретами «професії».
Як протистояти? Треба звернутися до юриста і подати на рейдерів до суду, виходячи з конкретної ситуації. Можна вчинити позов з приводу матеріальної та моральної шкоди, але при цьому потрібно пам'ятати, що операції з часткою нерухомості підкоряються певним правилам. Співвласники квартири повинні бути письмово повідомлені про продаж частки. Причому, вони мають першочергове право викупу частки за заявленою продавцем ціною. Людина зі сторони може придбати частку тільки після того, як за призначену ціну її відмовилися купувати содольщікі. Якщо умова не була дотримана, можна оскаржити угоду купівлі / продажу частки. Крім того, потрібно знати, що власник частки в квартирі може розпоряджатися їй тільки за згодою інших власників квартири.
Обман при грошових розрахунках. Шахраї схиляють продавця до передачі грошей старим дідівським способом - готівкою з рук в руки. Такий спосіб розрахунків за угодою з житлом вкрай небезпечний. Найбільш поширеним зараз способом є розрахунок готівкою через банківську комірку. Але, кажуть, бувають випадки, коли гроші крадуть і з осередку. Ще більш безпечні варіанти, але трохи більш дорогі варіанти грошових розрахунків - через ту ж банківську комірку, але не готівкою, а з використанням векселів, а також безготівковий розрахунок за допомогою банківського акредитива.
Що перевірити перед угодою?
Перш за все, необхідно отримати виписку з ЕГРП на квартиру, яку купуєте. Там будуть відомості про обтяження. які на неї накладено, якщо вони є. Виписка може бути отримана без проблем, але майте на увазі, що Росреестр не завжди дотримується терміни. Втім, неофіційну інформацію можна отримати протягом декількох годин. Пропозицій в інтернеті досить.
Складніше з розширеною випискою, в якій представлено історію власників даної квартири. Таку виписку може отримати тільки власник. Те ж стосується і довідки форми 40, яку отримують в паспортному столі. Потрібно попросити власника про отримання цих довідок. У разі його відмови варто задуматися про те, чи варто йти на угоду.
Терміни оскарження угоди
Теоретична можливість того, що вашу покупку оскаржать, зберігається протягом 3 років - саме такий термін позовної давності. Для визнання угоди недійсною встановлений термін в 1 рік. Визнати угоду незначною (тобто спочатку суперечить нормам законодавства) можуть протягом 3 років після її здійснення. Але термін може відраховувати не з моменту вчинення правочину, а з того дня, коли позивач дізнався або повинен був дізнатися про обставини, за якими операція може бути визнана недійсною.