Віддільні і невіддільні поліпшення приналежність, суперечки, компенсація
Невід'ємні поліпшення - це внесені в контекст житлового або нежитлового приміщення зміни, які неприпустимо прибрати, анулювати і т.п. без нанесення матеріального збитку власнику майна.
Такі виділяються в предмет розгляду при орендних відносинах, коли наймач вкладає свої фінансові кошти і виробляє їх за власний рахунок. В результаті припинення найму виникає майновий спір про їх належність тій чи іншій стороні договору.
Головним критерієм проведення поліпшення є якісна зміна об'єкту, що впливає на ринкову вартість приміщення при подальших майнових угодах. допускають підвищення вартості оренди або найму, або впливають на оцінку нерухомості при виставленні на торги.
До цього числа не входить проведення косметичного і іншого ремонту, заснованого на усуненні процесів амортизації або дефектів, отриманих приміщенням в результаті експлуатації орендарем.
До їх числа зараховують:
Віддільні поліпшення - це внесені зміни, які допускають демонтажу, зняття і вивезення наймачем приміщення, без нанесення матеріального збитку власнику.
Вони не змінюють якісних і експлуатаційних характеристик об'єкта і не враховуються при проведенні взаєморозрахунків, якщо це положення не передбачено цивільним договором.
До них відносяться:
- знімні перегородки;
- заміна освітлювальних приладів;
- заміна сантехніки, кухонних плит і т.п .;
- меблі, килимові покриття;
- дизайн вікон.
Кому належать віддільні і невіддільні поліпшення
За регламентом, віддільні поліпшення визнаються власністю наймача. Виняток - випадки, коли договором оренди передбачено інше і такі зараховуються власником об'єкта в плату за використання приміщення.
Читайте також: Оренда нежитлових приміщень
Іноді передбачаються положення контракту, коли наймач зобов'язується замінити, встановити ті чи інші експлуатаційні, дизайнерські та інші елементи безоплатно, в силу отримання орендних прав. У таких випадках проведені ним за свій рахунок роботи залишаються у власності власника об'єкта.
Невіддільні поліпшення залишаються у власності власника приміщення.
При складанні договору або додаткової угоди, прикладеного до нього, потрібно вказати умови проведення взаєморозрахунків за внесення даних новацій.
На розсуд сторін, взаєморозрахунок допускає отримання грошових коштів від власника, а так само внесення витраченої суми коштів, в рахунок оплати за використання приміщення.
Головна умова при затребування відшкодування витрат, в цьому випадку, - визначення якості нерухомості, яке вимагає зміни в бік підвищення його вартості.
Якщо ціна нерухомості при заміні певних елементів не зросла - роботи носять характер амортизуються, тобто підлягають зносу в результаті експлуатації ініціатором їх проведення (п.1 ст. 254 НК РФ).
Податковим кодексом передбачено терміни амортизації елементів будівлі і приміщення, на які орієнтовані критерії законності домагань з боку наймача (п.1 ст.258 НК РФ).
Чи не передбачені договором поліпшення
Якщо цивільним договором не передбачено їх проведення, сторонам потрібно внести зміни в договір оренди скласти додаткову угоду, в якому обумовлюються умови, на підставі яких буде проведено реконструкцію або монтаж елементів будівлі (приміщення).
Довільні дії наймача неприпустимі.
Якщо особа, яка користується об'єктом на контрактних умовах, проведе реконструкцію, монтаж або демонтаж без санкцій законного власника, такі дії можуть кваліфікуватися як самовільні дії, з витікаючими юридичними наслідками (див. Що не можна робити при переплануванні квартири).
У цьому випадку допускається вжити заходів:
- Присвоєння результатів законним власником, без виплати компенсації за матеріальні витрати, що проводив їх особі.
- Вимога усунення внесених змін, пред'явлених власником нерухомості в сторону контрагента договору.
- По перевазі такі ситуації провокують арбітражні суперечки.
Читайте також: Суборенда квартири
майнові спори
Суд при розгляді спирається на юрисдикційні нормативи, що визначають:
- законність проведення реконструкції;
- критерії, що визначають поліпшення в якості відокремлюваних або невіддільних;
- положення цивільного договору.
Головні позиції, при винесенні арбітражного рішення, орієнтуються на терміни оренди, встановлені договором та допускають його пролонгації. А так же - на норми, встановлені законодавством, які визначають терміни амортизаційного зносу елементів, котрі підлягали заміні і стали причиною порушення позовного провадження.
Правила регулювання позначених нормативів оголошуються в положеннях законодавства:
- Лист Мінфіну України від 21.01.10 за № 03-03-06 / 2/7. Поширюється на правовідносини, що виникли після 1.01.10 р
- Лист Мінфіну України від 13.12.12 р, під № 03-03-06 / 1/651.
- Лист УФНС по м Москві, від 13.08.09 за № 16-15 / 083987.
Тут передбачаються домагання заявників в тому випадку, якщо термін амортизаційного використання поліпшень, визнаних судом невіддільними, перевищує період найму без пролонгації.
Якщо термін оренди поглинає актуальність внесених поліпшень - позов відхиляється в силу того, що зацікавлена особа здобула всі передбачені переваги під час використання об'єкта нерухомості.
Якщо власник припиняє дію контракту про використання офісу або житла, позивач має право апелювати до дії статті 617 ЦК РФ, яка гарантує захист майнових інтересів орендаря.
Порядок нарахування компенсації за невід'ємні поліпшення
Фізична або юридична особа, тимчасово використовує об'єкт нерухомості, має право демонтувати і вивезти з території все майно, яке йому належить.
Головна умова - збереження об'єкта і ненанесение власнику матеріальних збитків в результаті демонтажу елементів. Тобто, об'єкт повертається власнику в відповідному вигляді.
Читайте також: Договір довічного проживання
Правила відповідності визначає акт прийому-передачі. на підставі якого нерухомість та інше майно переходило до наймача. При цьому враховується співрозмірний знос, критерії якого спираються на встановлені норми.
Ті внесені поліпшення, які не допускають демонтажу і вивозу, але продовжують зберігати цінність, допускають відшкодування з боку власника нерухомості. Претендувати на компенсацію орендар має право тільки за умови, що власник об'єкта був офіційно обізнаний про проведення відповідних робіт.
У цьому випадку нарахування компенсації проводиться з розрахунку вартісного еквівалента нових параметрів об'єкта, за вирахуванням амортизації при використанні таких наймачем.
Претендувати на відшкодування витрат можливе лише після припинення найму.
Якщо контракт пролонгований - ремонт, заміна або реконструкція елементів залишається в розпорядженні ініціатора.
При нарахуванні сумірною компенсації, орендарю потрібно сплатити податок на прибуток відповідно до п.1 статті 146 НК РФ.
Терміни сплати потрібно врегулювати в межах дії оренди, до затребування компенсації з боку наймача або до анулювання вартісного еквівалента поліпшень після закінчення амортизаційного терміну. На підставі цього ж положення, ПДВ до відрахування для орендодавця не передбачений (див. Розміри, терміни і особливості виплат податків на що здається майно).
Допускається за рахунок передбачуваної суми ПДВ зменшити податкове суму.