Відчуження земельної ділянки з розташованими на ньому будівлями
Одним з основних принципів нині чинного земельного законодавства є принцип єдності долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів, згідно з яким всі міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти слідують долю земельних ділянок, за винятком випадків, встановлених федеральними законами (п. 5 ст. 1 ЗК ).
До введення в дію ЗК України допускалося поділ долі земельної ділянки та нерухомого майна, розташованого на цій ділянці. Так, у разі, коли продавець був власником земельної ділянки, на якому перебувала відчужується нерухомість, покупцю передавалося право власності або надавалося право оренди чи передбачене договором продажу нерухомості інше право на відповідну частину земельної ділянки. Якщо договором передане покупцю нерухомості право на відповідну земельну ділянку було не визначене, до покупця переходило право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання. Інша правило діяло в випадках, коли продавець нерухомості (будівлі) не був власником земельної ділянки. В цьому випадку до набувача переходили ті ж права на земельну ділянку, які належали самому продавцю. Продаж нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, що не належить продавцю на праві власності, проводилася без згоди власника цієї ділянки, якщо інше не суперечило умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором. При продажу такої нерухомості покупець набував право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець нерухомості.
В даний час поділ долі земельної ділянки та нерухомості можливо лише у встановлених законом випадках. Відчуження будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці і належать одній особі, проводиться разом із земельною ділянкою, за винятком таких випадків:
- відчуження частини будівлі, будівлі, споруди, яка не може бути виділена в натурі разом з частиною земельної ділянки;
- відчуження будівлі, будівлі, споруди, що знаходиться на земельній ділянці, вилученому з обороту відповідно до ст. 27 ЗК (зайняті перебувають у федеральній власності державними природними заповідниками, об'єктами постійної діяльності Збройних Сил, Прикордонної служби, ФСБ, виправно-трудовими і лікувально-трудовими установами та ін.).
Відповідно до ст. 35 ЗК при переході права власності на будівлю, будівля, споруда, що знаходяться на чужій земельній ділянці, до іншої особи ця особа набуває право на використання відповідної частини земельної ділянки, зайнятої будівлею, будовою, спорудою та необхідної для їх використання, на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній їх власник.
У разі переходу права власності на будівлю, будівля, споруда до декільком власникам порядок користування земельною ділянкою визначається з урахуванням часток у праві власності на будівлю, будівля, споруда або сформованого порядку користування земельною ділянкою.
Власник будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на чужій земельній ділянці, має переважне право покупки або оренди земельної ділянки, яке здійснюється в порядку, встановленому цивільним законодавством для випадків продажу частки у праві спільної власності сторонній особі.
Відчуження будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на обмеженому в обороті земельній ділянці і належать одній особі, проводиться разом із земельною ділянкою, якщо федеральним законом дозволено надавати таку земельну ділянку у власність громадян та юридичних осіб.
Дані правила не поширюються на відчуження приміщень (житлових і нежитлових) в багатоквартирних будинках і адміністративних будівлях, за винятком вбудовано-прибудованих об'єктів.
Не допускається відчуження земельної ділянки без знаходяться на ній будівлі, будівлі, споруди у разі, якщо вони належать одній особі.
Відчуження частки у праві власності на будівлю, будівля, споруда, що знаходяться на земельній ділянці, що належить на праві власності кільком особам, тягне за собою відчуження частки в праві власності на земельну ділянку, розмір якої пропорційний частці у праві власності на будівлю, будівля, споруда.
Можливо відчуження не тільки земельної ділянки, а частини його, зайнятої будівлею (спорудою) і необхідної для його використання. Така потреба в практиці виникає досить часто. При визначенні розміру частини земельної ділянки, яка підлягає відчуженню, слід керуватися п. 2 ст. 35 ЗК: площа частини земельної ділянки, зайнятої будівлею, будовою, спорудою та необхідної для їх використання, визначається відповідно до затверджених в установленому порядку норм відведення земель для конкретних видів діяльності або відповідно до правил землекористування і забудови, землевпорядної, містобудівної та проектної документації .
У разі відчуження будівлі (споруди) ні з цілим земельною ділянкою, а тільки з частиною цієї ділянки, перед оформленням договору за заявою продавця слід провести поділ земельної ділянки на дві ділянки зі складанням кадастрового плану на кожен з них. Відповідні зміни повинні бути внесені до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним.
При відчуженні будівлі (споруди), розташованого на земельній ділянці, на який власник будівлі (споруди) має право постійного (безстрокового) користування, відчуження будівлі (споруди) проводиться без земельної ділянки, оскільки права розпорядження земельною ділянкою у його правовласника немає.
Слід мати на увазі, що після реєстрації переходу прав на нерухомість покупець вже не може оформити право постійного (безстрокового) користування на земельну ділянку, так як відповідно до п. 2 ст. 20 ЗК громадянам земельні ділянки в постійне (безстрокове) користування після введення в дію ЗК не надаються. Громадяни, які володіють земельними ділянками на праві постійного (безстрокового) користування, мають право придбати їх у власність.
Якщо земельна ділянка, на якій розташована відчужуване будівля (споруда), належав продавцю на праві довічного успадкованого володіння, об'єктом відчуження він також бути не може. Згідно ст. 21 ЗК розпорядження земельною ділянкою, що перебуває на праві довічного успадкованого володіння, неможливо, за винятком переходу прав на земельну ділянку у спадок. Об'єктом відчуження в обох названих випадках є тільки нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці.
Оскільки надання земельних ділянок громадянам на праві довічного успадкованого володіння після введення в дію ЗК не допускається, покупець має право після реєстрації прав на нерухомість придбати земельну ділянку у власність.
Якщо майно, що відчужується будівля (споруда) розташоване на орендованій земельній ділянці, можливо кілька варіантів оформлення договору.
По-перше, продавцем нерухомості покупцеві нерухомості можуть бути передані права та обов'язки за договором оренди; згідно п. 5 ст. 22 ЗК орендар земельної ділянки має право передати свої права і обов'язки за договором оренди земельної ділянки третій особі в межах терміну договору оренди земельної ділянки без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення, якщо договором оренди земельної ділянки не передбачено інше. У зазначених випадках відповідальним за договором оренди земельної ділянки перед орендодавцем стає новий орендар земельної ділянки. При цьому укладення нового договору оренди земельної ділянки не потрібно.
По-друге, продавцем нерухомості покупцеві нерухомості земельну ділянку може бути передана в суборенду; згідно п. 6 ст. 22 ЗК орендар земельної ділянки має право передати орендовану земельну ділянку в суборенду в межах терміну договору оренди земельної ділянки без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення, якщо договором оренди земельної ділянки не передбачено інше. На суборендар поширюються всі права орендарів земельних ділянок, передбачені ЗК.
І нарешті, по-третє, можливий варіант розірвання договору оренди за згодою між орендарем (продавцем нерухомості) і орендодавцем; згідно п. 3 ст. 35 ЗК власник будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на чужій земельній ділянці (покупець нерухомості), має переважне право покупки або оренди земельної ділянки, яке здійснюється в порядку, встановленому цивільним законодавством для випадків продажу частки у праві спільної власності сторонній особі.