Вартість і ліквідаційна вартість

Як оцінка може перешкодити купити квартиру

З чим будемо порівнювати вартість?

Як я вже говорив, вартість квартир визначається за допомогою «методу порівняльних продажів».
При оцінці за допомогою порівняльного методу порівняння проводиться з квартирами, які були продані недавно в довколишніх будинках зі схожими параметрами.

Але як дізнатися ціну проданих квартир?
За даними реєструючих органів?
Але багато квартир продані за заниженими цінами, наприклад, за 1 мільйон в договорі.

І що виходить з визначенням вартості?

А виходить, що при оцінці в різних фірмах однієї і тієї ж квартири, вартість виходить трохи різною.
І проблема не в тому, що хтось із них оцінює необ'єктивно: був би вибір, до яких оцінювачам звернутися. Але вибору є не завжди.
Фірму-оцінювача називає банк. Банк їй довіряє, банк вважає результати оцінки, проведеної цією фірмою, найбільш достовірними. Добре, коли при банку акредитовано декілька фірм, гірше - коли одна.

Як оцінка може перешкодити купити квартиру

Нагадаю, що банк, в більшості випадків, дає кредит - 70% - 80% від вартості квартири, названої оцінювачами. Припустимо, Ви звернулися в той банк, який дає 80% від вартості квартири.

або знайти відсутні 800 000 (де тільки?) і придбати цю квартиру;
або відмовитися від цієї квартири і знайти іншу.
або оцінити квартиру в інший оціночної компанії.

Насправді, якщо оцінювачі занижують вартість однієї квартири, то марно шукати іншу квартиру: її вартість - також занизять. Краще звернутися до інших оцінювачам (якщо при банку акредитовано декілька компаній) або, якщо при банку акредитована єдина компанія - знайти інший банк, який працює з іншими оцінювачами, які, в свою чергу, оцінюють більш об'єктивно.

А це - час (враховуючи, що або оцінку, або навіть все доведеться почати спочатку).
До речі, послуги оцінювачів теж щось стоять. Далі Вам кредит або відмовили: оцінка проведена, вартість визначена - заплатите оцінювачам.
Навіть якщо в кредиті відмовили через те, що вартість оцінювачі занизили.

А можна і «ситуацією скористатися»: коли банки не надають вибору, до яких оцінювачам звертатися, значить оцінювачі можуть оголосити за свої послуги вартість, раз в декілька більшу, ніж зазвичай. Тут, однак, хочу зробити застереження, що «рвачів» серед оцінювачів не так вже й багато. І якщо хтось «користується ситуацією», то це - швидше виняток, ніж правило.

Ще одна неприємна новина полягає в тому, що оцінювачів, чиєю оцінкою довіряють банки - мало, а банків, що видають кредити, - стало багато.
При цьому різні банки користуються послугами одних і тих же оцінювачів.
Іноді до оцінювачам треба записуватися за 7 - 10 днів, щоб оцінювач виїхав на оцінку об'єкта.

ліквідаційна вартість

Як я вже писав, оцінювачі визначають не тільки ринкову, а й ліквідаційну вартість об'єкта.
Що це таке: ліквідаційна вартість об'єкта?
Це та ціна. по якій об'єкт (в нашому випадку квартиру) можна швидко продати за умови, що продаж має вимушений характер.
Розраховуючи цю величину, оцінювачі користуються досить складними формулами. Я їх наводити не буду, скажу лише, що ліквідаційна вартість квартири становить приблизно 70 - 75% від її ринкової вартості.
А тепер уявімо, що позичальник не може розплатитися з банком, і квартира, як предмет застави, продається за рішенням суду.
Продаж явно має вимушений характер.
Цікаво, за якою вартістю ця квартира буде продаватися: за ринковою або за ліквідаційною?