Управління комерційною нерухомістю

Комерційна нерухомість апріорі - більш вигідна інвестиція, ніж житлова, в той же час вона несе більше ризиків стабільного доходу власника.

Місцезнаходження, в першу чергу, визначає ставку оренди комерційної нерухомості. Але для зростання орендної ставки і зниження витрат потрібне якісне управління об'єктом.

Важлива підтримка нерухомості в хорошому стані, так як ринок оренди вельми конкурентний, і орендар з легкістю йде на більш зручне і комфортне місце. Пошук нового орендаря вимагатиме довгої експозиції, реновації об'єкта, і, можливо, зниження орендної плати.

При затримці орендної плати або порушення правил експлуатації приміщення реагувати потрібно негайно. Бажано вирішити питання в досудовому порядку, так як навіть успішне судове рішення на користь власника не гарантує повернення коштів через можливу неплатоспроможність боржника.

При роботі з монополістами, такими як Водоканал, Лененерго, Харьковрегіонгаз, Теплоенерго потрібно контроль договорів і установка лічильників для оптимізації витрат.

Вимоги наглядових органів до комерційної нерухомості більш суворі, і при недотриманні правил пожежної безпеки або санітарних норм є ризики закриття об'єкта. А контроль дотримання норм і правил лягає на власника приміщення.

Компанія Club Rentals, керуючи комерційною нерухомістю приватних власників, забезпечує прибутковість об'єкта і скорочення витрат, і вирішує всі адміністративні, юридичні завдання, і питання технічного обслуговування і експлуатації.

Довірче управління нерухомістю включає в себе:

Оцінка об'єкта нерухомості за допомогою професійного оцінювача
Залучення до роботи агентів по здачі комерційної нерухомості
Підготовка, висновок, реєстрація та розірвання договорів оренди та суборенди, при необхідності з реєстрація в Росреестра
Організація обслуговування об'єкта
Планування розвитку об'єкта
Збір і перерахування власнику орендної плати
Оплата комунальних послуг, податків і зборів
Монітор розмов у приміщенні
Організація дрібного поточного ремонту
Узгодження всіх витрат з власником
Взаємодія з підприємствами-монополістами (Лененерго, Водоканал і т.п.)
При необхідності узгодження перепланувань в МВК району
Регулярна фінансова та інша звітність

Часто задають питання

Як правило, послуги подоверітельному управління нерухомістю в Харкові визначаються виходячи з обсягу роботи, яку належить виконувати керуючої компанії. Наприклад, якщо на об'єкті управління знаходиться 10 - 15 різних орендарів, кожен з яких є окремою юридичною особою, то ставка за управління складе близько 20 000 рублів на місяць. При цьому, щоб власник відчував себе більш захищеним, з Club Rentals укладається угода, в якому прописуються умови виплати винагороди. Наприклад, якщо грошовий потік для власника склав менше 100 тисяч рублів, винагороду за управління проводиться по нижній ставкою в 15 000 рублів, якщо грошовий потік для власника склав 150 000 рублів, ставка Club Rentals становить 20 000 рублів, і якщо дохід склав 200 000 на місяць, наша ставка зростає до 25 000 рублів на місяць. При управлінні неприбуткової об'єктами нерухомості винагороду Club Rentals розраховується виходячи із завдань, поставлених власником. Наприклад, описується завдання «протягом трьох років забезпечити автономність нерухомого майна і легітимність всіх укладених договорів, а також зниження експлуатаційних витрат». В рамках такого завдання Club Rentals «знімає» власника з «безучтенной схеми» споживання електроенергії, узаканівает електричні потужності, погоджує вироблені перепланування, пожежну сигналізацію, пропонує рішення з енергоефективності та заощадження ресурсів, укладає субабонентние або прямі договори на поставку водних і енергоресурсів. Укладаючи договір довірчого управління комерційною нерухомістю, Club Rentals погоджує з власником ставку винагороди, достатню для того, щоб вести розрахунки з юристом, який відповідає за даний напрямок, а також вирішувати організаційні завдання. Наприклад, щоб вирішити таке завдання для приміщення площею до 1 000 квадратних метрів, як правило, потрібно близько трьох років. Ставка Club Rentals становить від 15 до 25 тисяч в місяць на протязі цього часу.

Управлінський облік - це похідна частина від бухгалтерського обліку. При цьому управлінська звітність для власника надається не рідше одного разу на місяць, або частіше. У цій звітності ми оперативно інформуємо власника про те, хто з орендарів має борг на звітну дату, які борги має власник і в які терміни їх можна погашати без побоювання отримати штрафні санкції або пені. Крім сухих цифр ми даємо рекомендації щодо взаємодії з орендарями, наприклад, «тут варто почекати оплати», а в іншому випадку «рекомендуємо розірвати договір, звільнити приміщення і почати судове провадження.

Цей, здавалося б просте запитання, насправді не так вже простий. Дуже часто через непрописаних правил, не доведених до орендарів відомостей в бізнес-центрі можуть відбуватися конфлікти. Як рішення ми зазвичай пропонуємо звід правил, які прописуються спільно з власником і доводяться до орендарів. Іноді як невід'ємне додаток до договору. Коли орендарі знають один одного по імені, знають, що двері в туалеті треба закривати і як в літаку кожен раз протирати після використання раковину, «йдучи гасити світло», а курити в відведеному місці на вулиці і недопалки складати в спеціальну урну, конфліктність різко знижується і обстановка в офісах поліпшується.

основною складністю в роботі з державними інстанціями є формализованность останніх. Для того, щоб досягти мети, треба вміти говорити з даними інстанціями на одному з ними мовою. Наш досвід довірчого управління нерухомістю та юридична підтримка партнерів дозволяють досягати намічених результатів в значній частині випадків. Крім того, великим умінням є здатність знаходити серед безлічі інстанцій саме ті, які відповідають за те чи інше питання. Наприклад, скарга до відділу міліції про заворушення, які відбуваються на сходах, може не дати позитивного результату. Однак цей же запит в переробленому вигляді в державну житлову інспекцію і копія листа в прокуратуру можуть наблизити шуканий результат. Переговори з інстанціями, розподіляють ресурси, також вимагають певного підходу. Ми завжди зможемо допомогти своїм радою, або порекомендувати фахівців, які допоможуть у вирішенні подібних питань.

Ми працюємо за таким алгоритмом

Перед укладенням договору про довірче управління нерухомістю ми обговорюємо з власником умови, на яких він здає свій об'єкт в оренду, що входить в обов'язки керуючої компанії і який, в залежності від цього, розмір гонорару компанії.

Приходячи до угоди, ми робимо висновок письмовий договір на надання послуг з управління. Як правило, Club Rentals займається здачею приміщення в оренду, контролює перерахування орендної плати, вирішує питання з обслуговування об'єкта нерухомості, такі як установка пожежної та охоронної сигналізації, організація поточного і капітельного ремонту, узгодження перепланування, реєстрація лічильників ресурсів, отримання додаткових електричних або теплових потужностей .

Ми контролюємо оплату комунальних рахунків і пропонуємо рішення по зниженню витрат на поточне обслуговування. Наприклад, реєстрація приладів обліку води, тепла або газу здатна знизити витрати в два і більше разів, а облік електроенергії може скоротити витрати більш, ніж в чотири-п'ять разів. Установка і реєстрація системи пожежної сигналізації позбавить від несподіваного закриття приміщення наглядовими органами. Своєчасний контроль прибирання сміття та прилеглої території позбавить від штрафу ГАТІ.

Ми вирішуємо всі питання з орендарями про підвищення орендної плати відповідно до інфляції або зростанням комунальних платежів.

Яковлєв Сергій Геннадійович

зам. директора НВО "РТК"

Ми не один рік співпрацюємо з Club Rentals. Компанія оперативно реагує на виникаючі завдання технічного характеру, відгукується на наші побажання, вирішує як питання, пов'язані з документообігом, так і питання додаткових паркувальних місць.

Управління комерційною нерухомістю