Угода з нерухомістю, купівля квартири з торгів

Купівля квартири з торгів це покупка квартири, що знаходиться в іпотеці. Колишній її власник не зміг впоратися із зобов'язаннями по виплаті кредиту. Тому організація, яка видала кредит, наприклад, банк, змушена продати квартиру з торгів. На ринку нерухомості з'являється все більша кількість пропозицій про операції з нерухомістю з продажу іпотечних квартир.

У зв'язку з тим, що розплатитися за кредитом колишні позичальники не в змозі, покупка квартири з торгів новим власником відбувається за такою формою:

банком на квартиру звертається стягнення, і квартира продається з торгів в рамках виконавчого провадження;
сам позичальник (заставодавець) шукає покупця і продає квартиру за згодою кредитора,
квартира не продається з торгів і передається у власність банків, і вже банки пропонують квартири до продажу.

Задайте питання юристу!

+7 812 925-39-24 Юрист з нерухомості в Харкові

Купівля квартири з торгів. Правила

Якщо позичальник за іпотечним кредитом допускає тривалу прострочення, банки звертаються до суду з позовом про стягнення боргу та звернення стягнення на предмет іпотеки - закладену банку квартиру. Якщо суд звертає стягнення на квартиру, то видається виконавчий лист, на підставі якого пристави збуджують виконавче провадження щодо боржника.

Далі документи по квартирі передаються приставами в Федеральне агентство з управління державним майном. яке організовує і проводить торги.

Купівля квартири з торгів може статися і за меншу вартість, ніж ринкова. Однак покупцеві квартири слід обов'язково перевіряти об'єктивність ціни, оскільки суди часто встановлюють в якості початкової продажної вартості ціну, яка була актуальна на момент видачі кредиту, але криза і інфляція скоригували ці ціни на 20-30% і більше.

Купівля квартири з торгів починається з того, що якщо квартира сподобалася, то слід подати заявку на участь і торгах і внести завдаток. Але покупка квартири з торгів таїть в собі і чимало ризиків. Покупцеві необхідно знати наступне:

Торги можна визначити як спосіб продажу квартири, який передбачає залучення максимальної кількості покупців і продаж квартири особі, яка запропонувала найвищу ціну.
Купівля квартири з торгів може здійснитися якщо в торг вступило два або більше учасників. Якщо квартира цікава покупцеві і другого учасника немає, то другим учасником доцільно залучити знайоме покупцеві особа, закон цього не забороняє.
Якщо торги не відбулися, то призначаються повторні торги, на яких ціна знижується на 15%. Це вже останні торги. Якщо повторні торги не відбудуться, то банк залишає квартиру за собою. Набуває в свою власність в залік боргу.
Якщо покупець запропонував найвищу ціну, то він вважається особою, що виграв торги. Купівля квартири з торгів оформляються протоколом, який є одночасно договором купівлі-продажу квартири, покупець вносить покупну ціну, після чого реєструється перехід права власності на покупця квартири.

Купівля квартири з торгів. ризики покупки

Купівля квартири з торгів - це єдиний спосіб покупки, що не передбачає волевиявлення продавця і наявності підпису останнього на договорі. Більш того, цей спосіб з великою ймовірністю свідчить про небажання продавця розлучатися зі своїм майном з усіма відповідними наслідками у вигляді оскарження, небажання виселятися з квартири і іншого протидії.

Купівля квартири з торгів ризикована для покупця тим, що можуть бути різні претензії колишнього власника квартири, пов'язані з його неповідомлення, порушенням порядку проведення торгів, оскарженням боржником будь-яких судових актів.

Купівля квартири з торгів захищена від визнання торгів недійсними. При визнання торгів в подальшому недійсними договір купівлі-продажу квартири також визнається недійсним. Але гроші покупцеві квартири з торгів повернуть. Правда це зроблять не банк і не боржник, а ФАУГІ, що є істотною гарантією захисту майнових інтересів покупця.

З іншого боку, виселяти боржника та інших зареєстрованих в квартирі осіб, якщо такі є і не бажають виписуватися, доведеться самому покупцеві, оскільки до моменту реалізації квартири з торгів, підстав для припинення права користування ще немає. Необхідно залучити приставів.

Закон в частині виселення проживають в квартирі осіб в даному випадку на боці покупця квартири.

Купівля квартири з торгів новим власником квартири є підставою для припинення права користування квартирою колишнього власника. Але припинення права користування за цією статтею можливо лише в двох випадках:

Квартира була закладена в забезпечення повернення кредиту, виданого з цільовим призначенням - на придбання або будівництво житлового приміщення, яке реалізується з торгів;
Квартира була закладена в забезпечення повернення кредиту, виданого з цільовим призначенням - на погашення кредиту або позики на придбання або будівництво житлового будинку або квартири.

Якщо цільове призначення кредиту інше, ніж покупка квартири, наприклад, на споживчі потреби, або ж квартира і не була в заставі, то виселяти колишнього власника і членів його сім'ї доведеться за статтею 292 ГК РФ. Але в цьому випадку виселення з квартири не гарантоване.

Купівля квартири з торгів ведеться покупцем з щільним взаємодією з кредитором і приставом. Потрібно перевірити наступне:

всі документи, що підтверджують право власності боржника на квартиру
виписку з Домовик книги для отримання інформації про зареєстрованих осіб. При наявності в числі зареєстрованих неповнолітніх слід бути особливо уважним при перевірці підстав виселення
виконавчий лист на предмет позовних вимог стягувача і вказівки на звернення стягнення на квартиру
рішення суду для розуміння суті спору та підстав для звернення стягнення
кредитний договір (або рішення суду), для того щоб зрозуміти, чи було цільовим призначенням кредиту покупка реалізується з торгів чи іншої квартири
можливості щодо оскарження боржником рішення суду
уточнити, чи не заперечує боржник рішення суду і результати торгів
уточнити у боржника його намір добровільно виселятися з квартири

Задайте ваше запитання юристу по нерухомості +7 812 925-39-24

Юрист з нерухомості передзвонить вам найближчим часом і проконсультує!

Задайте питання юристу!

+7 812 925-39-24 Юрист з нерухомості в Харкові