Типи операцій з нерухомим майном

Далі узгоджений проект може бути переданий на державну комплексну експертизу. Завдання експертизи - перевірити дотримання нормативів, наявність всіх необхідних погоджень. Крім цього, експертиза охоплює 5 розділів: протипожежний, санітарно-гігієнічний, екологічний, по охороні праці, по енергозбереженню. При цьому законна тільки державна експертиза: ніякі "приватні" експерти не визнаються в державних органах. Хоча приватних експертів з різних питань Ви може залучати для свого особистого спокою.

Якщо, відповідно до приписів АПЗ експертиза не була потрібна, то це у органах експертизи видається довідка, яка стане в нагоді при отриманні дозволу на будівництво.

Утвердження і дозвіл

Проект приватного будинку затверджується самим замовником у вигляді наказу або розпорядження, в якому фіксуються також техніко-економічні показники будинку. При будівництві вони повинні бути дотримані неухильно. Якщо проект пройшов експертизу, то затвердження здійснюється винятково на підставі її позитивного висновку.

Дозвіл на будівництво видається місцевими органами держархбудконтролю після надання необхідні документи. Там же реєструються призначені замовником відповідальні особи з будівництва, які відповідають перед ним і перед законом за виконання нормативних вимог і відповідність проекту

Ці права здійснюються за умови дотримання містобудівних і будівельних норм і правил, а також вимог до призначення земельної ділянки.
2. Житловим визнається приміщення, яке відповідає встановленим санітарним, протипожежним, містобудівним і технічним вимогам, призначене для проживання громадян. Право власності та інші речові права на житлові приміщення визначені гл. 18 ГК РФ.
До житлових приміщень належать: житлові будинки, квартири багатоквартирних будинках, житлові кімнати і / чи інші приміщення, призначені для проживання і які визнаються житловими відповідно до національних традицій народів, що населяють Україну, закріпленими законодавством суб'єктів РФ.

30 Угоди з нерухомістю

Операції (угоди) з нерухомим майном - це дії громадян і юридичних, створені задля встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків щодо об'єкта недвижимости.

Мета угоди - придбання права власності або права користування майном.

Дійсність угоди визначається через сукупність таких умов:

§ правоздатність та дієздатність фізичних і юридичних осіб, які роблять угоду;

§ відповідність волі і волевиявлення учасників угоди;

§ дотримання форми угоди.

Якщо хоча б одне з перерахованих вище умов не буде дотримана, то угода недійсна.

Угода вважається незначною, якщо:

§ здійснена з метою, яка завідомо суперечною основам правопорядку чи моральності;

§ волевиявлення не відповідає справжньої волі;

§ порушені форма угоди і вимоги про її державну реєстрацію;

§ сторона угоди недієздатна, т. Е. Нездатна розуміти значення своїх дій;

§ угода юридичної особи виходить за межі його правоздатності.

Угоди можуть відбуватися в двох формах:

В усній формі угода можлива:

§ якщо законом або угодою не встановлена ​​письмова форма;

§ для угод, виконаних при самому їх скоєнні (крім тих, для яких передбачена нотаріальна форма, і угод, недотримання простої письмової форми яких тягне їх недійсність);

§ для угод на виконання договору, укладеного в письмовій формі (якщо це не суперечить закону, іншим правовим актам і договором).

Операції з нерухомістю підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Типи операцій з нерухомим майном

Зі зміною власника

Зі зміною складу власників

З додаванням інших суб'єктів прав

§ Купівля-продаж § Спадкування за законом або за заповітом § Реалізація зобов'язань (застава або борги) § Приватизація; націоналізація § Оформлення ренти і довічного утримання § Вилучення земельної ділянки та знесення будівлі § Обмін і міна

§ Акціонування § Зміна складу з розділом майна § Зміна складу суб'єктів при ліквідації підприємства § Внесення майна до статутного капіталу § Пайова будівництво з виділенням часток § Оформлення кредиту під заставу нерухомості § Розселення (комунальної квартири) § Набуття кондомініум

§ Інвестування засобів § Будівництво, реконструкція § Передача в довірче управління § Оренда, найм, піднайм, перенаем § Передача в господарське відання, оперативне управління § Передача землі в успадковане володіння і постійне користування § Введення і зняття сервітутів, бронювання § Страхування

Купівля-продаж - угода, в якій продавець зобов'язується передати об'єкт нерухомості у власність покупцеві, а покупець зобов'язується прийняти цей об'єкт і сплатити для неї певну ціну. Суб'єктами угоди можуть бути іграждане, і юридичні особи.

Договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості укладається у письмовій формі і підлягає обов'язковій державній реєстрації.

При укладенні договору купівлі-продажу по цій угоді продавец вправі вимагати:

§ сплати обумовленої в договорі ціни;

§ оплати вартості об'єкта і відсотків (на основі облікової ставки банківського відсотка за місцем проживання продавця), якщо покупець не оплачує об'єкт вчасно;

§ оплати об'єкта нерухомості або відмови від виконання договору купівлі-продажу, якщо покупець відмовляється прийняти та оплатити об'єкт.

При цьому продавець зобов'язаний:

§ передати об'єкт нерухомості вільним від будь-яких обтяжень, якщо тільки покупець не погодився прийняти об'єкт обтяженим саме цими правами;

§ у разі вилучення об'єкта у покупця третіми особами відшкодувати покупцеві збитки, якщо не доведе, що той знав або повинен був знати про наявність підстав, які послужили причиною вилучення;

§ розпочати справа боці покупця в разі пред'явлення позову про вилучення об'єкта нерухомості третім особою;

§ передати об'єкт покупцеві в тому вигляді, в якому передбачається договором купівлі-продажу.

Покупець має право вимагати:

§ передачі проданого йому об'єкта нерухомості;

§ зменшення ціни об'єкта або розірвання договору купівлі-продажу, якщо об'єкт має обтяження;

При передачі об'єкта, який відповідає тому виду, який він мав при укладенні договору купівлі-продажу:

§ відповідного зменшення ціни угоди,

§ безоплатного усунення недоліків у визначений (розумний) період,

§ відшкодування своїх витрат на усунення цих недоліків,

§ повернення сплаченої ціни об'єкта при відмові від виконання договору;

§ заміни об'єкта нерухомості відповідно до виду (і якістю), передбаченим договором купівлі-продажу;

§ пред'явити вимоги, пов'язані з недоліками об'єкта нерухомості, при виявленні їх упродовж розумного строку, але в межах двох років, якщо інше не встановлено законом або договором.

При цьому покупець зобов'язаний:

§ прийняти переданий їй об'єкт нерухомості;

§ оплатити об'єкт безпосередньо до або після передачі об'єкта, якщо інше не встановлене договором, законом, іншим правовим актом;

§ оплатити об'єкт за ціною, передбаченої договором купівлі-продажу.

Виділяються такі форми організації операцій купівлі-продажу:

§ індивідуальні угоди (за участю посередника);

Торги з продажу прав власності або прав оренди на нерухомість проводяться у формі аукціону чи конкурсу.

Аукціон - публічний спосіб продажу об'єкта покупцю, що запропонував максимальну ціну без покладання на нього яких-небудь зобов'язань. За формою подачі заяв розрізняють аукціони відкритий і закритий.

Тендер - конкурсна форма проведення підрядних торгів, на яких здійснюється продаж права укладення договору підряду на реалізацію проекту.

Міна - операція, в якій кожна зі сторін зобов'язується передати у власність іншій стороні один об'єкт в обмін на інший. Суб'єктами угоди можуть бути і громадяни, і юридичні особи.

Якщо при угоді виявляється, що відповідно до договору міни об'єкти обміну визнаються нерівноцінними, то сторона, ціна об'єкта якої нижче, повинна оплатити різницю у цінах.

Якщо терміни передачі об'єктів нерухомого майна не збігаються, то застосовуються правила про зустрічний виконанні зобов'язань.

Право власності в цій угоді переходить до сторін одночасно після виконання обидві сторони зобов'язань передати об'єкти нерухомості.

§ між наймачами-користувачами приміщень з отриманням відповідних документів (забезпечується обмін права користування на рівноцінне право користування);

§ між наймачем приміщення (які мають тільки право користування) і власником (забезпечується обмін права користування на право власності).

Дарування та спадкування

Дарування - угода, в якій дарувальник безоплатно передає або зобов'язується передати обдаровуваному:

§ об'єкт нерухомості у власність;

§ майнове право (вимога) до себе або до третьої особи або звільняє або зобов'язується звільнити обдаровуваного від майнових обов'язків.

Суб'єктами угоди можуть бути або громадяни, або юридичні особи.

Для угоди дарування можуть бути встановлені обмеження:

§ якщо об'єкт нерухомості перебуває у спільній сумісній власності, то дарування можливе тільки за згодою всіх його учасників;

§ для юридичних осіб, якщо об'єкт нерухомості належить на праві господарського відання або оперативного управління, дарування можливо тільки за згодою власника об'єкта нерухомості.

В угоді дарування обдаровуваний має право в будь-який час до передачі йому об'єкта нерухомості відмовитися від нього.

Спадкування забезпечує перехід права власності на майно після смерті суб'єкта до його спадкоємцю за заповітом або - за відсутності заповіту - згідно із законом.

Договір по цій угоді вчиняється у письмовій формі і обов'язково засвідчується нотаріально і реєструється.

Рента обтяжує земельну ділянку, підприємство, будівля, споруда або інше нерухоме майно, передане під її виплату. У разі відчуження такого майна платником ренти його зобов'язання за договором ренти переходять на набувача майна.

Особа, яка передала обтяжене рентою нерухоме майно у власність іншої особи, несе субсидіарну з ним відповідальність за вимогами одержувача ренти, що виникли в зв'язку з порушенням договору ренти.

Рента має кілька підвидів:

Постійна рента виплачується безстроково в грошовій формі або шляхом надання речей, виконання робіт (надання послуг), відповідних за вартістю грошовій сумі ренти, після закінчення кварталу (якщо інше не встановлено договором). Постійна рента на об'єкт нерухомості може бути викуплена як за бажанням платника ренти, так і на вимогу одержувача ренти.

Довічна рента виплачується протягом життя одержувача орендної плати. Грошова сума не може бути менше однієї мінімальної заробітної плати. Ця рента виплачується звичайно щомісяця (якщо інше не встановлено договором).

Оренда - угода, при якій лізингодавець (власник об'єкту або особа, уповноважена на це законом або власником) зобов'язується надати орендарю об'єкт нерухомості за орендну плату у тимчасове володарем і користування або тільки у тимчасове користування даний об'єкт нерухомості. Письмова форма договору оренди і його реєстрація обов'язкові.

Якщо трапиться, що об'єкт нерухомості передається у власність іншій особі (т. О. Власник його продасть чи обміняє, або подарує, або укладе рентний договір), то орендний договір не змінюється з новим власником і не розривається (коли це не бажає орендар).

При укладанні договору оренди цієї оборудки орендодавець має право вимагати:

§ своєчасної сплати орендної плати;

§ розірвання договору оренди, якщо орендар користується об'єктом не у відповідності з його призначенням або умовами договору.

§ надати зданий в оренду об'єкт нерухомості своєчасно і в стані, що відповідає його призначенню та умовам договору оренди;

§ відповідати за недоліки зданого в оренду об'єкта, що перешкоджають його використанню;

Орендар має право:

§ витребувати зданий в оренду об'єкт нерухомості;

§ при виявленні недоліків в орендованому об'єкті: вимагати їх усунення, або зменшення орендної плати, або відшкодування витрат на їх усунення, або розiрвання договору оренди;

§ вимагати зменшення орендної плати або розiрвання договору при появі не обумовлених прав третіх осіб орендований об'єкт;

§ за згодою орендодавця: здати об'єкт нерухомості в суборенду; передати орендні права іншій особі; віддати орендні права в заставу або внести до статутного капіталу господарських товариств і товариств;

§ мати перевагу при укладанні оренди на новий термін.

§ вчасно вносити орендну плату;

§ користуватися орендованим об'єктом нерухомості відповідно до його призначення та умов договору.

Право на частину земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання, передається одночасно з передачею орендних прав на нерухомість.

Найм житлового приміщення - операція, в якій одна сторона - власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачу) житлове приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому.

Юридичним особам житлове приміщення може бути надано у володіння та (або) користування на основі договору оренди або іншого договору. Юридична особа може використовувати житлове приміщення тільки для проживання громадян.