Технічний паспорт та технічний план

Технічний паспорт та технічний план. Зміни в обліку об'єктів капітального будівництва.

1.Раньше все організації з технічного обліку (ОТІ), або, як кажуть в народі, БТІ, мали свої окремі бази даних, ніяк один з одним не пов'язані, тепер же всі дані повинні міститися в Єдиному державному реєстрі об'єктів капітального будівництва, який веде кадастрова палата.

2.Раньше було два документа, що ідентифікують об'єкт нерухомості, - технічний паспорт та кадастровий паспорт. Причому технічний паспорт був куди більш інформативним, ніж кадастровий. Тепер же технічний паспорт ще застосовується, але йде в минуле, а в якості ідентифікує документа використовується тільки кадастровий паспорт, в якому досить мало відомостей. Документом ж, що містить розширену інформацію про об'єкт, на підставі котрого відомості і вносяться до реєстру, є технічний план. Таким чином, можна сказати, що технічний план замінив собою технічний паспорт.

3.Чем технічний план відрізняється від технічного паспорта. Ну по-перше, технічний план значно товщі. На його виготовлення потрібно набагато більше паперу. Він робиться в двох примірниках і до нього додається диск, що містить в електронному вигляді ту ж інформацію. А якщо серйозно, то головною відмінністю технічного плану від технічного паспорта є наявність в ньому відомостей про координати даного об'єкта нерухомості і про те, на якому земельній ділянці він перебуває. Т. е. На підставі даного документа в реєстр надходять відомості про реальний розташуванні об'єкта нерухомості на місцевості і про його співвідношенні з земельними ділянками і сусідніми об'єктами нерухомості.

4.Раньше різного роду ОТІ (БТІ) займалися і власне обміром об'єктів нерухомості і веденням бази технічного обліку. Вони ж на підставі своїх даних видавали технічні та кадастрові паспорти. Зараз обміром вправі займатися будь-якою кадастровий інженер, а базу веде тільки Кадастрова палата.
З одного боку це добре, оскільки дозволяє створити конкурентний ринок в області виготовлення технічних планів. Але з іншого боку, для постановки об'єкта на облік потрібно значно більше дій.
Раніше ви звертаючись в БТІ, замовляли вихід техніків, вони приходили до вас в квартиру, щось там вимірювали, а потім ви отримували там же (в БТІ) кадастровий паспорт на свою квартиру. В результаті для отримання кадастрового паспорта вам потрібно було постояти в черзі два рази - при замовленні і при отриманні документів. Часу на виготовлення йшло від одного дня до місяця в залежності від вартості вашого замовлення.
Зараз це робиться по-іншому. Наприклад, ви зробили перепланування в квартирі (законну з отриманням всіх необхідних погоджень) і хочете внести в кадастр відповідні зміни. Спочатку вам потрібно замовити в кадастрової палаті кадастровий паспорт за станом до перепланування (5 днів). Потім потрібно звернутися до кадастровому інженеру за отриманням технічного плану, який він зробить на підставі раніше отриманого вами кадастрового паспорта (до слова, кадастрових інженерів, які вміють робити технічні плани поки не багато, і вам швидше за все доведеться йти в той же самий БТІ). Це робиться в різні терміни, ОГУП «ОЦТІ» готує тех.план місяць (можливо, в майбутньому цей термін скоротиться). Потім з цим технічним планом вам потрібно знову звернутися в кадастрову палату із заявою про внесення змін до даних про вашу квартиру (20 робочих днів). У підсумку, вам доведеться постояти в черзі 6 разів, замість двох, а за термінами це займе в середньому від півтора до трьох з половиною місяців. При таких обставинах громадянам важко повірити, що реформа проводиться в їх інтересах. Залишається тільки сподіватися, що організаційна плутанина з часом владнається.

5.Самимі значними, на мій погляд, змінами є все-таки не черзі і не організаційні питання, а зміни в переліку осіб, які мають право звернутися із заявою про облік об'єктів і підстав такого обліку.
Раніше внести зміни в дані технічного обліку квартири могло фактично будь-яка особа, яка мала можливість забезпечити доступ техніків в квартиру. Завданням технічної інвентаризацією була просто фіксація об'єктів нерухомості і відбуваються з ним змін. При цьому питаннями права на ці об'єкти БТІ морочитися значно менше, ніж зараз. Тепер же звернутися в заявою про облік перепланування в квартирі може тільки власник (п. 18 Порядку, дублюючий п. 3 ст. 20 Федерального Закону «Про державний кадастр.»).
У реальності це призводить до того, що мешканці не приватизованих квартир, які зробили в квартирі перепланування і узаконила її, як годиться, не можуть самостійно актуалізувати відомості реєстрів про цю квартиру, оскільки не є власниками.
Мешканці не приватизованих кімнат у комунальній квартирі так само не можуть самостійно поставити на облік свої кімнати, оскільки при цьому повинні бути анульовані відомості про квартиру, як про вихідний об'єкті нерухомості, що можна зробити тільки за заявою власника (п. 17 Порядку, що повторює положення) .
Особливо багато питань викликає норма п. 16 Порядку про те, що звернутися з заявою про кадастровому обліку нового об'єкта може не тільки власник, але і будь-яка інша особа, т. Е. Теоретично для постановки на облік гаража або садового будинку не обов'язково пред'являти правовстановлюючі документи , яких у власника часто може і не бути. Однак, при тлумаченні даної норми виникає досить спірний момент. Справа в тому, що для постановки об'єкта нерухомості на технічний облік необхідно подати технічний план.
В даний час затверджено форму технічного плану і вимоги до його підготовки для різних видів об'єктів нерухомості. Так ось, згідно з даними вимогами, в додатку до технічного плану повинен міститися або технічний паспорт на даний об'єкт, або декларація правовласника, в якій, зокрема, повинні бути вказані відомості про правовстановлюючих документах, яких знову ж може не бути. Поки ОТІ видають технічні паспорти, ця проблема вирішується, хоча абсолютно не зрозуміло, що робити, якщо підготовка технічних паспортів припиниться (адже тепер вона не обов'язкова). Однак і зараз Кадастрова палата, крім технічного паспорта, на мій погляд, не правомірно вимагає прикладати декларацію, що містить відомості про правовстановлювальному документі, позбавляючи таким чином, невласника можливості поставити об'єкт на кадастровий облік.
Таким чином, питання про те, як ставити на облік об'єкти, не маючи на них правовстановлюючих документів, залишається відкритим. При цьому необхідно розуміти, що займатися оформленням тих самих правовстановлюючих документів без кадастрового паспорта на об'єкт, вельми проблематично. Зокрема, в різних справах, по узаконення самовільних будівель, визнання прав на давно побудовані об'єкти, що не мають документів, виникне додаткова складність.
Отже, ми бачимо, що наші законодавці створили черговий замкнуте коло, вихід з которго знову залишається шукати юристам-практикам.

Першим і головним елементом реформи кадастровогоучета об'єктів капітального будівництва є, безумовно, передача функцій по кадастровому обліку всіх об'єктів нерухомості (від земельних ділянок до кімнат у комунальній квартирі) в єдиний орган - Федеральну службу державної реєстрації кадастру і картографії (Росреестра), а точніше - в його уповноважена установа ФГБУ «Федеральна кадастрова палата Росреестра» (простіше кажучи, кадастрова палата).
Зроблено це для того, щоб всі відомості про об'єкти нерухомості містилися в єдиній базі. І дійсно, раніше кадастровий облік земельних ділянок здійснювався кадастрової палатою, а технічний облік будівель і приміщень виконували різного роду організації технічної інвентаризації (в Луганську це були ОГУП «ОЦТІ», ФГУП «Ростехинвентаризация» і ТОВ «ЮжУралБТІ») - організації з дивною статусом, часто не є ДЕРЖАВНОГО, однак, з незрозумілої причини монополізували технічний облік. Всі вони мали розрізнені бази даних, не пов'язані один з одним і ніяк не відносяться до єдиного кадастру нерухомості. У підсумку в країні не було жодного органу, який міг би достовірно підтвердити, що певний будинок дійсно знаходиться на певній земельній ділянці, різні об'єкти побудовані за типовими проектами могли мати ідентичні технічні паспорти, які дають розуміння про географічне розташування об'єктів.
Таким чином, мета реформи безумовно благая - створення єдиної відкритої бази даних про всі об'єкти нерухомості та земельні ділянки, яка дозволить без додаткових організаційних і грошових витрат мати ясну картину про те, що у нас де. Все це безумовно повинно привнести більше порядку в майнову сферу, знизити ризики при здійсненні операцій з об'єктами нерухомості, а так само кількість судових суперечок. Я, як юрист, який спеціалізується на нерухомості, не можу це не вітати. Хотілося б ще, щоб реалізація хорошої ідеї відбувалася трохи менше потворно, ніж ми змушені спостерігати.

Записатися на консультацію до юриста з нерухомості або кадастровому інженеру