Таунхауси і малоповерхові будинки - де їх можна будувати, а де не можна як не потрапити під знесення вивчайте

Будинок, який має всі ознаки багатоквартирного, але зведений в неналежному йому місці - ця тема, на жаль, дуже «популярна» останнім часом. Громадський резонанс їй надають дії влади - приймаються судові рішення про знесення подібних будівель, деякі з даних рішень приводяться у виконання. Крайніми ж виявляються власники квартир: вони не тільки не отримують ніяких компенсацій за втрачене майно, але часто ще і зобов'язані сплатити судові витрати та витрати на знесення.

«Портал про нерухомість MetrInfo.Ru» вирішив розібратися в проблемі кардинально: зрозуміти, які взагалі існують призначення землі і що може бути побудоване на кожному з видів.

Дозволене використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва, продовжує експерт, може бути наступних видів:
- основні види дозволеного використання,
- умовно дозволені види використання;
- допоміжні види дозволеного використання, допустимі тільки в якості додаткових по відношенню до основних видів дозволеного використання і умовно дозволеним видам використання, і здійснювані спільно з ними.

Як же все це використовується? «Візьмемо, наприклад, водоохоронні землі, - говорить Олексій Сенчук. - Це території, покриті водою. І прибережна смуга - зона відчуження (15-20 м), яка може належати тільки державі. І нічого, крім причалів на ній будувати не можна. Та ж сама ситуація з лісовим фондом. Однак ці території можна взяти в оренду і, пройшовши довгі узгодження, побудувати рекреаційну зону - прогулянкові зони, алеї та інше ».

Аналогічно і з тим, з чого ми починали свою розповідь - «висотками на сотках». В судовому селищі (це з юридичної точки зору землі поселень, тільки з дозволеним використанням ІЖС) зводиться будинок в 3-4 поверху. Виділити в ньому квартири юридично неможливо - так що продавець виділяє частки. які і продає бажаючим.

Що далі?
Відповідь на питання «Що буде, якщо щось побудовано в« неправильному »місці?», На жаль, відомий. У Цивільному кодексі України є ст. 222, яка називається «Самовільна споруда». Вона підлягає знесенню (причому самим здійснив її будівництво особою або за його рахунок). І лише суд в деяких випадках може визнати право власності на самовільну споруду.

«Вже пішов процес судових розглядів і подальшого знесення багатоквартирних будинків на землях ІЖС. Але це самі «страшенні» випадки, найчастіше шахрайські. Насправді, така ж доля може торкнутися і селищ таунхаусів, побудованих на землях ІЖС. Так як таунхауси, згідно з чинним законодавством, теж багатоквартирні будинки, так «багатоквартирних» визначається кількістю секцій дві і більше », - зауважує Ілля Діскін, директор проекту« Фламандії eco village »(котеджне селище).

Перше питання, яке розгляне суд, - на підставі чого будівля зведена? Навіть якщо ділянка землі знаходиться у власності, але земля призначена для садівництва - багатоквартирний будинок. швидше за все, буде визнаний незаконно зведеним і таким, що підлягає знесенню. З іншого боку, якщо забудовник не порушив нічиї права - суд може винести рішення визнати право за власником. «Гучні справи про знесення - це якраз ті випадки, коли серед малоповерхової забудови зводилися багатоповерхівки на 40 квартир, на землі для цього не призначена, - продовжує Олексій Сенчук. - Тут у наявності не тільки порушення законодавства, а й порушення прав всіх громадян, хто живе поблизу. Рішення про знесення, таким чином, стає якимось сигналом ринку: терпіти таке влада не буде.

Звідси і гучні скандали, в тому числі освітлені в ЗМІ. І навряд чи можна уникнути розгляду, давши хабар ».

«Не винувата я!»
Багато покупців «сумнівних» квартир намагаються побудувати свій захист на тому, що зводили ці будови не вони, а зовсім інші особи. А самі вони нічого не знають і є «добросовісними набувачами» (слова ці до місця і не до місця використовуються сьогодні на ринку всіма). На жаль, в нашій ситуації це не дуже допоможе.

«Самовільні споруди і визнання покупця добросовісним набувачем - це два окремих питання, - пояснює Олексій Сенчук. - Суд може винести рішення, що покупець сумлінний. За документами, на підставі яких було придбано житло, суд встановить його вартість і винесе рішення про те, що продавець повинен відшкодувати покупцеві вказану в договорі суму. Але в реальності забудовника знайти дуже складно, і у нього може не виявитися грошей. Так що рішення суду - це одне питання, а його реалізація в подальшому - інший ».

Втім, є й інший варіант розвитку подій, більш гуманний, про нього говорить Ілля Діскін ( «Фламандії eco village»): «Влада часто йдуть на узаконення багатоквартирних будинків, вимагаючи від нинішніх власників, наприклад, вирішити питання з нестачею електричних потужностей (сплативши мережевий компанії відповідні роботи) і т.п. ». Тобто влада змінюють вигляд дозволеного використання «індивідуальне житлове будівництво» на «малоповерхове житлове будівництво».

Ми не станемо закликати ніколи і ні за яких обставин не порушувати закон - як відомо з Нового Завіту, кидатися камінням може тільки той, хто сам без гріха, а такі зазвичай у великому дефіциті. Але нагадаємо, що для порушення закону потребна хитрість, інформованість і дружба з сильними світу цього. Все це може існувати у людини, який продає вам «квартиру» в п'ятиповерховому будинку в дачному товаристві, але не бути у вас. Так що не дивуйтеся потім, чому влада абсолютно не помічали незаконне будівництво, коли вона велася - але відразу помітили, коли власником стали ви.

А рекомендації - вони прості. Чи не ганятися за дешевизною (якщо всі квартири навколо стоять 2,5 - 3 млн, то пропозиція за 1, 2 - це неспроста). Вивчати документи. А краще - звернутися за допомогою до професіоналів. Ріелтори зазвичай добре знають, хто що продає і чий товар - гниль ...

Олександр Дубовенко, засновник корпорації GOOD WOOD:
Найпростіша схема: «девелопер» (вибачте, я не можу цих людей назвати девелоперами без лапок) купує земельну ділянку на дачі і будує там одноквартирний будинок. За проектом очевидно, що він багатоквартирний, там є під'їзд, санвузол в кожній квартирі. Але влада не може влазити в проект і говорити: «дивний у вас будинок якийсь, санвузлів одних 20 штук». Не ваша справа! Чого хочу то і строю.

Після цього будинок будується, здається в експлуатацію. І трохи перебудовується (вже без дозволу), і потім «девелопер» починає продавати частки в цьому будинку. І тут починаються проблеми. Потужностей не вистачає. Але формально тут навіть порушення закону немає. Це залишається приватним будинком. ніхто ніякої квартирою не володіє. 20 сімей володіють одним приватним будинком.

І до сих пір ніхто з такими будинками проблем не вирішує, їх не зносять. А зносять зараз 4-5-поверхові будинки. Так, жадібність «девелоперів» не знає кордонів. Їм недостатньо цієї кривої, але законною на поточній момент схеми. Вони пішли далі. Вони порушують свій проект, збільшують поверховість і починають продавати частки ще до здачі будинку і збігають. Ось тоді починаються серйозні проблеми у людей.