Спільна власність - як виділити і розпорядитися своєю частиною

Юридичне поняття власності набагато ширше і многообразней, ніж можуть собі уявити прості громадяни. Тому іноді у них виникають закономірні питання про те, як розпорядиться своєю власністю, відповіді на які може дати тільки фахівець з нерухомості.

В наше агентство звернулася Ірина Денисова, яка бажає продати квартиру. належну їй разом з чоловіком. Опинившись в складній життєвій ситуації, вона хоче роз'їхатися з ним, не чекаючи закінчення розвідного процесу. Квартира в Москві була куплена на третьому році офіційного шлюбу і є спільною. Однак всі документи на право власності оформлені на Ірину. Тому вона вирішила, що має право на розпорядження квартирою без участі чоловіка.

Наші юристи вивчили ситуацію і пояснили клієнтці в чому вона помиляється:

Різниця між спільної, пайовий та індивідуальною власністю.

За нормами законодательстваУкаіни існує три форми власності для громадян:

• індивідуальна (коли один власник володіє майном і самостійно розпоряджається ним);
• часткова (коли один об'єкт, наприклад квартира, належить кільком власникам в певних частках);
• спільна (коли на об'єкт належить кільком власникам без розмежування часток).

Спільна і часткова власність - це різновиди терміна спільної власності. Трактування якому дана в статті 244 ГК РФ. Спільною власністю вважається майно, яке належить двом або більше громадянам. Норми цієї статті Кодексу визначають, що в більшості випадків вся загальна власність є частковою, крім ситуацій коли об'єкт, що належить кільком людям, не може бути поділений навіть віртуально, і правил, при яких спільна власність регламентується вимогами інших законів. Виходить, що спільна власність виникає лише на неподільне майно і, в трактуванні статей 34 СК України та 256 ГК РФ, у подружньої пари або, в трактуванні статті 257 ЦК РФ, у фермерів або селян. Інших варіантів спільної власності громадян законодавством не передбачено.

Важливо: За законодавчим нормамУкаіни спільна власність на подружнє майно може виникнути тільки після офіційної реєстрації шлюбу. Спільне господарство не є підставою для автоматичного визнання власності спільної. Якщо це необхідно, треба укладати договір або доведеться доводити право на власність в суді.

Різниця між індивідуальною і загальною власністю очевидна - якщо індивідуальний власник може одноосібно розпоряджатися своїм майном, то при загальній власності для цього потрібно дотримати певні умови і отримати згоду інших власників. Учасники часткової власності, за нормами п. 2 ст. 246 ГК України можуть розпорядитися своєю часткою власності, згідно своїм бажанням, тобто продати, подарувати, віддати в заставу або заповідати будь-якій особі, за своїм вибором. Для правомірності такої угоди учасник часткової власності має дотриматися правила, викладені в ст. 250 ГК РФ.

Різниця в здійсненні правочинів щодо спільної і часткової власності в тому, що власники часткової власності мають певну частку в праві на спільне майно, а у власників спільної власності є рівні права в цілому на весь обсяг загального майна, але при цьому ніхто з них не має певної офіційно частки у праві власності на те ж майно. Правда, при необхідності, цю частку можна виділити шляхом поділу майна або виділенням часток. Передбачено, що в цих випадках виділу підлягає реальна певна частка в самому майні, а не в праві власності на це майно. В результаті поділу або виділу відбувається припинення юридичних відносин власників по спільній сумісній власності. Тому поки існує спільна сумісна власність, вона - бездолевая. Це її головна юридична особливість.

Користуватися і володіти сумісною власністю можуть вільно і без обмежень всі її власники спільно. Згідно регламенту статті 253 ЦК РФ, розпоряджатися майном у спільній власності, можна тільки за умови отримання на це згоди всіх його власників, незалежно від того, ким з учасників юридично відбувається угода щодо розпорядження цим майном. Попросту кажучи, для продажу квартири, що знаходиться у спільній власності як майно, нажите подружжям у шлюбі, обов'язково потрібна згода іншого власника - другого чоловіка. Без цієї згоди будь-яка угода, укладена з таким майном, може бути визнана недійсною в судовому порядку. Правда, доводити відсутність такої згоди доведеться власнику, який оскаржує угоду. Для цього закон передбачає термін позовної давності в один рік, який починається з того моменту, як співвласник майна дізнався або повинен був дізнатися про операції, укладеної без його згоди. На практиці при оформленні угод з квартирами, що знаходяться у спільній власності подружжя, нотаріуси завжди вимагають письмова згода другого чоловіка, щоб уникнути оскарження угоди в суді.

Виходячи з вищесказаного, для того, щоб Ірина могла розпорядитися квартирою на свій розсуд, вона повинна отримати письмову згоду на операцію від свого чоловіка. Якщо він не дає такої згоди, то Ірина має право перевести спільну власність в часткову, шляхом виділення своєї частки в квартирі. Якщо чоловік виявиться не згоден з виділенням часток на договірній основі, це можна зробити в судовому порядку.

Як відбувається виділення частки із спільної власності?

Таким чином, щоб виділити свою частку в квартирі, Ірині необхідно звернеться з позовною заявою до суду. До позовної заяви слід додати:

• копію та оригінал свідоцтва про шлюб;
• копії та оригінали документів, що підтверджують право власності на квартиру (договір купівлі-продажу і свідоцтво про державну реєстрацію права власності);
• кадастровий паспорт і експлікацію на квартиру.

Суд розгляне і перевірить всі обставини і дані і виділить Ірині її частку в спільній власності, яка буде становити ½ квартири. Саме цією часткою Ірина далі зможе розпорядитися на свій розсуд.

Як продати, подарувати або заповісти виділену частку в квартирі?

Особливості здійснення операцій з частковою власністю регламентуються нормами статті 250 ЦК України. Згідно з цією статтею у учасників часткової власності є переважне право на придбання часток інших учасників, якщо вони виставлені на продаж. Це означає, що прийнявши рішення продати свою частку в квартирі, власник зобов'язаний запропонувати її до покупки іншим учасником. Таку пропозицію, відповідно до вимог законодавства, має бути зроблено в письмовій формі і містити певні обов'язкові пункти:

При цьому, у продавця повинні бути докази отримання іншими учасниками часткової власності таких повідомлень. Це означає, що направляти їх поштою необхідно рекомендованим листом з повідомленням про вручення, а вручати особисто тільки під розписку. Після отримання повідомлення про продаж частки в нерухоме майно для прийняття рішення інші власники мають 1 календарний місяць. Протягом цього терміну вони зобов'язані сповістити продавця про своє бажання скористатися правом переважної покупки або про відмову від цього права. Примітно, що в разі згоди на покупку частки відразу від декількох учасників право вибору покупця залишається за продавцем. Якщо ніхто з учасників часткової власності не захотів викупити частку, її можна продавати на законних підставах будь-якого стороннього покупцеві. Правда для цього необхідно отримати письмову відмову від права на покупку від всіх учасників часткової власності. Якщо така відмова не отримано, то доказом належного виконання порядку продажу часток буде служити розписка про отримання повідомлення про продаж. Переважне право купівлі частки не може бути передано іншій особі.

Коли квартирну частку продали з недотриманням існуючого порядку, або при її реалізації були допущені недотримання в правах інших учасників на пріоритетне право покупки, будь-який з них, при бажанні, може переоформити таку угоду на себе, звернувшись до суду. Для цього закон дає термін в три місяці з дня вчинення правочину.

По угодах міни часткової нерухомості застосовуються такі самі правила. А на такі правовідносини як дарування або заповіт вони не діють. Написати заповіт або подарувати свою частку в квартирі можна як звичайне індивідуальне майно, без будь-яких обмежень. Найчастіше власники часткою використовують дарування як спосіб обійти обов'язкове перевага на покупку частки іншими власниками. Однак це створює певні ризики для покупця, адже договір дарування так само може бути оскаржений в судовому порядку. Зробити це можуть інші власники часткової власності. При цьому покупець частки може залишитися і без нерухомості, і без грошей. Адже договір дарування - це безоплатний вид угоди і повернення коштів не передбачає.

Резюмуючи все вищесказане, можна відзначити, що після виділення своєї частки в вищезазначеної квартирі, Ірина зобов'язана запропонувати її до покупки своєму чоловікові. І тільки якщо він відмовиться її купувати, вона може виставити її на реалізацію для інших покупців. Але подарувати частку, заповідати її або закласти в якості забезпечення по кредиту, Ірина зможе відразу ж після вступу в силу судового постанови про виділення їй частки майна. Для цього згоду її чоловіка не буде потрібно.