Що таке обтяження на квартиру - як зняти, купівля-продаж, документи іпотека, арешт, оренда

Придбання нерухомого майна з будь-яким обтяженням є неприємною ситуацією в першу чергу для покупця. Звичайно, найкраще купити квартиру без будь-яких обмежень прав, однак не завжди вдається знайти сумлінних продавців, які не приховують факт обмеження. Адже продати таку квартиру практично неможливо.

До того ж без спеціальної перевірки дізнатися наявність обтяження неможливо.

Поняття обтяження на квартиру

Наявність обтяження на будинок означає обмеженість прав законного власника квартири в зв'язку з наявністю на дане нерухоме майно часткових прав користування і володіння третіх осіб. При цьому права третіх осіб не втрачають силу навіть після зміни власника квартири.

Наявність такого фактора для нового власника створює безліч проблем у зв'язку із здійсненням свого права розпорядження майном. Так, якщо обтяження полягає в наявність договору оренди з третіми особами, то новий власник не зможе їх виселити до закінчення терміну договору оренди або ж без звернення до суду.

Зрозуміло, це нові незручності, трата часу і витрати. Тому краще заздалегідь перевірити, чи є на об'єкті придбання нерухоме майно якесь обтяження.

види обтяження

Мабуть, цей пункт потрібно освятити докладніше. Адже саме від виду обмеження залежать подальші дії нового власника або рішення покупця про те, чи можна купувати ту чи іншу квартиру.

Так, законодавчо прийнято розрізняти такі види обтяжень на нерухоме майно, в тому числі і на квартиру:

Ризики квартири з обтяженням для покупця і власника

• Для покупця наявність обтяження на будинок чревате наслідками, пов'язаними з обмеженням його прав на дану квартиру. Наприклад, поки існує обтяження, новий власник не зможе продати його або використовувати в певних цілях. Все це може стати причиною тривалих суперечок і судових розглядів.
• Однак не менше проблем наявність обмежень приносить і попередньому власнику квартири. При настанні необхідності розбиратися в суді, всі витрати, пов'язані з цією біганиною лягають на плечі продавця. До того ж, якщо продавець після продажу переїхав в інше місто або країну, то ніхто йому дорожні витрати відшкодовувати не буде, а судові органи його все одно знайдуть.
• Найскладнішим випадком для обох сторін є, коли володарем обмежують прав є неповнолітній. Він не має права самостійно брати участь у правовідносинах, а опікун або піклувальник, також батьки можуть бути проти будь-яких претензій у бік свого підопічного. У таких ситуаціях суперечки завжди вирішуються на користь неповнолітнього.
• До того ж, продаж обтяженого житла може послужити приводом до порушення кримінальної справи, якщо продавець навмисно приховав факт обтяження. або використовував підроблені документи при продажу квартири, придбаної в іпотеку. Це кваліфікується як шахрайство.

Тому продавцеві краще не ризикувати і усувати всі обтяження перед продажем квартири, а покупцеві краще перевірити наявність обмежень прав нинішнього власника у нотаріуса, кадастрового органу, а також в реєстрі закладеного майна.

Купівля-продаж нерухомості з обтяженням

Виконання даного завдання стає можливим тільки після зняття всіх обмежень. Деякі з цих обмежень усуваються швидко, а інші займають досить багато часу.

У більшості подібних випадків обидві сторони діють спільно, і покупець допомагає продавцеві позбутися обтяжень на квартиру:

• Так, якщо потрібно зняти обмеження, пов'язане з орендою житла, то необхідно заздалегідь попередити нинішніх мешканців, якщо вдасться домовитися з новим власником про подальшу оренду, а якщо немає, то в установленому договором порядку розірвати договір. Зазвичай в договорах оренди вписується пункт, відповідно до якого, орендодавець має право розірвати угоду, попередивши про це мешканців не менше ніж за 3 місяці. Це дуже довгий термін, тому краще домовитися з мешканцями полюбовно.
• Набагато складніше продати квартиру, коли на неї накладено арешт. Для цього потрібно усунути причину арешту. Погасити борг, звернутися до державних органів і домовиться з ними про сплату боргів в рахунок продажу і т.д.
• Іпотека- випадок, коли єдиний спосіб продати будинок є повна оплата кредиту. В такому випадку можна домовитися з покупцем і вирішити питання з оплатою за рахунок майбутнього власника, однак не всі наважуються на такий крок. Можна також спробувати домовитися з банком. При цьому буде складатися тристоронній договір. У деяких банках можна замінити боржника в іпотеці. При цьому боржником ставати новий власник.

У будь-якому випадку необхідно пам'ятати, що купівля-продаж квартири - це цивільно-правова угода, так що будь-які пов'язані проблеми можна включити в договір. Запросити третіх осіб, чиїми правами обтяжене житло, включити їх права в договір, або навпаки, внести умови зняття прав третіх осіб.

Тут діє правило свободи договору. Не варто вірити нотаріуса, який скаже, що таке неможливо. Цивільний Кодекс України повністю підтримує це правило.

зняття обтяження

Питаннями зняття обтяження займається Реєстраційна палата РФ. При зверненні до цього органу, потрібно надати наступні документи:

• заяву про зняття обтяження;
• документ, що підтверджує право власності на житло;
• платіжні документи, що підтверджують погашення всіх боргів, повну оплату іпотеки;
• документ, що підтверджує закладення майна.

При цьому, за послугу державного органу необхідно заплатити мито. При достовірності всіх наданих документів, документ про зняття обмеження громадяни отримують через місяць. Це без урахування терміну, протягом якого вони простояли в черзі.

Прискорити отримання необхідного документа допоможуть посередники та ріелторські організації. Вони уповноважені подавати заявки позачергово і отримують документ також першими. Зрозуміло, їхні послуги коштують грошей, але тут вже кожен сам вирішує, що йому дорожче: час або гроші.

Потрібно пам'ятати, що при наявності будь-якого зареєстрованого обтяження, незалежно від наявності документа, що підтверджує сплату боргів або судове рішення, зняття потрібно зареєструвати. Інакше при перереєстрації прав новим власником реєстраційного органу відмовить в реєстрації.

При реєстрації прав нового власника необхідно, надати наступні документи:

• договір купівлі-продажу;
• акт про передачу майна;
• документ, що підтверджує право власності попереднього власника;
• заяву сторін;
• підтвердження переліку осіб, прописаних в квартирі з будинкової книги;
• квитанція про оплату державного мита;
• посвідчення особи заявників.

Якщо все ж вдалося домовитися з усіма сторонами в питанні продажу квартири з обтяженням, то перелік документів, необхідних при реєстрації трохи розширитися:

• при іпотеці, документ, що підтверджує згоду власника застави;
• при арешті, рішення суду або пристава про зняття арешту;
• згода чоловіка;
• при наявності договору довічної ренти - нотаріально підтверджена згода одержувача ренти.

Як перевірити квартиру на обтяження

Для того, щоб дізнатися, чи є на тій чи іншій квартирі будь-які обмеження потрібно звернутися до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно. Там міститься вся інформація про нерухоме майно, що знаходиться на терріторііУкаіни.

Однак, бувають випадки, коли обтяження ще не зареєстровано в даному органі. А продаж вже відбулася. Потрібно враховувати, що в такій ситуації судові тяжби неминучі.

Отримати інформацію з ЕГРП можна через інтернет буквально за 15 хвилин. Зрозуміло, це обмежена інформація. Для отримання повної виписки з того чи іншого нерухомого майна необхідно подати запит через офіційний сайт органу. Відповідь приходить протягом 1 - 2 діб.

Отримання такої інформації убезпечить від безлічі проблем, а також допоможе зважитися на крок покупки з урахуванням всіх недоліків і обмежень.

Поради юристів

Що можуть порадити юристи в такій ситуації:

• Звичайно ж, терміново звернутися в ЕГРП. поки ще угода не здійснена.
• Також, якщо вже встигли придбати квартиру з обмеженнями. досвідчений юрист зможе через суд усунути обмеження, ну або підкаже як це зробити.
• З правової точки зору наявність обмеження питання можна вирішити, однак, головна заковика полягає в трати часу. Щоб не втратити багато часу краще звернутися до ріелторам. У них певні переваги у взаєминах з державними органами, в порівнянні зі звичайними громадянами.
• Продавцям же рекомендується поговорити з усіма третіми особами. мають будь-які права на будинок і постаратися домовитися з ними про продаж житла.
• Найголовніше - це договір. За допомогою договору можна вирішити практично всі проблеми, пов'язані з обтяженнями при продажу квартири. Це неможливо, хіба що, якщо продавець є шахраєм.

Отримайте безкоштовну юридичну консультацію прямо зараз

• 

Інструкція для самостійної реєстрації перепланування житлового приміщення

Способи продажу квартири в іпотеці Ощадбанку

Кадастровий паспорт на квартиру - що це таке, порядок отримання