Що таке альтернативна операція купівлі-продажу квартири і порядок дій

Життя не стоїть на місці і рано чи пізно майже перед кожною родиною постає квартирне питання.

Кому-то необхідно збільшити площу житла, а кому-то отримати натомість великої квартири кільком значно меншим. Через високі ціни на нерухомість мало хто відразу може купити бажане. У таких випадках і застосовуються альтернативні угоди.

Дорогі Новомосковсктелі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.

Що таке альтернатива при купівлі або продажу квартири?

До 90 років минулого століття в нашій країні не було приватної власності на нерухоме майно. Всі квартири належали державі. Єдиним способом змінити житлові умови був обмін.

Альтернативна угода - це одночасний продаж квартири, в якій ви проживаєте і покупка нової, це фактично обмін об'єктами нерухомості, який здійснюється через оформлення договору купівлі-продажу.

Відповідно до чинного Житловим Кодексом зараз обміняти можна тільки житлові приміщення, що належать муніципалітету.

Власники приватизованих квартир можуть продати свою нерухомість і купити іншу. При альтернативну операцію ці договори підписуються одночасно.

В альтернативній купівлі-продажу часто бере участь не два власника, а цілий ланцюжок. Наприклад, власник трикімнатної квартири купує дві однокімнатні, а власник однієї з них набуває двокімнатну. При проведенні такої угоди буде підписано і зареєстровано п'ять договорів.

Способи організації угоди

Існує безліч ситуацій, при яких альтернативна операція є найкращим способом вирішення виниклих проблем з житлом. На практики найчастіше зустрічаються такі з них:

Рівноцінний обмін - придбання замість своєї квартири іншої нерухомості, що має таку ж вартість. В цьому випадку гроші фігурують тільки на папері. В реальності ніхто з учасників угоди їх не отримує.
Нерівноцінний обмін - придбання замість своєї більш дешевої або дорогої квартири. В результаті такої оборудки, один з її учасників отримує гроші і меншу за площею або розташовану в більш віддаленому районі нерухомість. А інший - покращує свої житлові умови за рахунок внесеної доплати.
Роз'їзд (з'їзд) - обмін великої квартири на кілька менших або навпаки.

Знайти дві рівноцінних квартири практично неможливо. Тому більша частина угод з житлом є за своєю суттю нерівноцінних обміном. За даними ріелторів, їх частка в московському ринку нерухомості становить близько 70%.

Порядок дій при альтернативну операцію

Альтернативна продаж квартири - досить складний і довготривалий процес. Він може затягнутися більш ніж на рік.

Для того щоб цього не сталося, необхідно максимально серйозно підійти до організації угоди.

Альтернативна складається з декількох етапів.

Вибір квартири, що купується і її авансування. В знак підтвердження серйозності своїх намірів, майбутній власник передає продавцеві аванс. Перед внесенням гарантійного платежу перевіряють правовстановлюючі документи і повноваження отримує грошові кошти особи. Їм може бути або сам продавець, або його ріелтор, права якого підтверджені агентським договором і довіреністю на отримання авансу, складеної в простій письмовій формі.

Збір документів .

Передача грошей і укладення угоди. Найбезпечнішим способом розрахунків при купівлі-продажу нерухомості є банківська комірка. У цьому випадку продавець отримує гроші тільки після реєстрації переходу права власності в державних органах. Перевірені на справжність і перелічені гроші закладають в необхідне число вічок і підписують заздалегідь узгоджені договору купівлі-продажу. Їх здають в Реєстраційну Палату і через два тижні отримують нові свідоцтва про власність.

Читайте статтю, як розірвати договір купівлі продажу нерухомості після реєстрації тут.

Приймання-передача квартири. Як правило, передача квартири продавцем відбувається через два тижні після підписання договору, але цей термін може варіюватися в залежності від досягнутих домовленостей. Перехід квартири підтверджується письмовим актом. До його укладення відповідальність за збереження майна і своєчасну оплату комунальних послуг несе колишній власник.

Для укладення договору купівлі-продажу та перевірки юридичної чистоти нерухомості знадобляться:

Ризики і переваги

У порівнянні з обміном альтернатива дозволяє вибрати будь-яку квартиру з наявних на ринку.

Тому при необхідності придбання нової нерухомості, муніципальне житло краще приватизувати і виставити на продаж.

Альтернативна угода привертає продавців можливістю проживання в своїй квартирі до остаточного переїзду. Це звільняє їх від пошуку знімного житла та оформлення тимчасової реєстрації по проміжному місцем проживання.

Пакет документів однаковий як для продажу квартири, так і для покупки - це економить ваш час.

Накопичити потрібну суму для покупки нової квартири досить важко, тому покупка нової квартири прив'язується до продажу старої. У вас мінімальні ризики втратити гроші, тому що ви відразу купуєте нову квартиру.

Але є у альтернативних угод і ряд недоліків. Головний з них - висока вартість угоди.

Комісія ріелтора за альтернативу, в два-три рази перевищує номінальну вартість проведення звичайної купівлі-продажу. Це обумовлено складністю сполуки кількох об'єктів в один ланцюжок.

Потрібно враховувати і те, що вартість альтернативної квартири зазвичай на 10-15% нижче вільної нерухомості. Невеликий дисконт дозволяє залучити покупців з вільними грошима, які тільки заради економії готові стати учасниками ланцюжка.

До витрат при проведенні альтернативної угоди додається і вартість оренди банківської комірки.

При складанні ланцюжка з кількох продавців і покупців, висока ймовірність її розриву через відмову одного з них в самий останній момент.

Це призведе до неможливості укладення всіх договорів і пошуку нового учасника угоди. Чим довше ланцюжок, тим вище ризик такого розвитку подій.

Оподаткування при альтернативної продажу

Об'єктом оподаткування податку на доходи фізичних осіб є не прибуток, а дохід отриманий громадянином протягом року.

Відповідно до чинного Податковим Кодексом кожен продавець житлового приміщення має право на майнове податкове вирахування рівний 1 млн рублів.

Крім нього, громадянин України може один раз в житті скористатися податковим вирахуванням при покупці нерухомості, його розмір становить 2 млн рублів.

Кожен учасник угоди одночасно є і продавцем, і покупцем. Такий змішаний статус учасників дозволяє застосувати кожному по два податкових вирахування.

Дохід, отриманий від продажу майна, може бути зменшений на податкове вирахування. Угода з купівлі дає право скористатися податковим вирахуванням на покупку.

У спадщину або дарчим від близьких родичів;
За договором ренти;
В результаті приватизації муніципального або службового житла.

Поради професіоналів

Головна запорука успішної операції - грамотний і досвідчений ріелтор. Без фахівця практично неможливо розібратися у всіх нюансах угоди і проконтролювати дотримання її умов усіма сторонами.
Реально оцінюйте свої можливості. Продаж квартири за завищеною ціною або пошук дуже дешевою квартири призведе тільки до нескінченної трати часу на підбір варіантів.
Уважно поставтеся до попереднім договором купівлі-продажу. У ньому обов'язково повинні бути прописані умови його розірвання та повернення авансу.
Наважуючись на альтернативну операцію потрібно набратися терпіння. Між внесенням авансу і укладенням основного договору може пройти кілька місяців. Терміни виходу на угоду залежать від кількості учасників ланцюжка і від того, як швидко буде знайдений покупець з живими грошима.
Висока вартість житла приваблює на ринок нерухомості велика кількість шахраїв. При покупці квартири ретельно перевіряйте документи. Невелика економія на оплаті послуг фахівця може стати причиною втрати всіх виручених грошей.