Що таке альтернативна операція (альтернативна продаж)

Накопичити грошей для покупки квартири в Москві - завдання для більшості людей практично знущальна, бо збирати доведеться до старості онуків. Тому дуже часто фінансовим трампліном для покупки квартири стає інша квартира, продаж якої прив'язується до покупки нової. При цьому формується ланцюжок продажів квартир. в якій один з учасників виступає в ролі продавця і в ролі покупця одночасно. Така угода називається альтернативної продажем. Про неї і піде мова в цій статті.

Переваги альтернативної угоди.

Прабатьками альтернативної угоди були угоди прямого обміну і міни. які існують і до цього дня, але зустрічаються нечасто через складність підбору варіантів. Прямий обмін можливий тільки для неприватизованих (муніципальних, державних) квартир, при цьому всі нанамателі (прописані) квартири А стають наймачами (прописаними) в квартирі Б, а наймачі квартири Б повним складом перепрописують в квартиру А. Процедура клопітна і тривала, вимагає збору документів і розгляду в ГУП «Московський міський центр орендного житла». Якщо ж обидві квартири у власності, то всі власники однієї квартири можуть укласти з усіма власниками інший договір міни. Складність полягає в тому, щоб знайти взаімоподходящіе варіанти для міни, домогтися згоди всіх власників і узгодити доплату, якщо така є.

У порівнянні з обміном і міною, альтернативна продаж істотно спрощує пошук відповідних варіантів: куди простіше виявляється знайти покупця на квартиру, а потім відповідну альтернативну квартиру, пов'язати умови покупки і продажу і здійснити операцію.

Крім більшої варіативності, альтернативна операція також дозволяє провести продаж старої і покупку нової квартири одночасно. в один день, даючи можливість «альтернативники» не виходити в вільні гроші при продажі своєї квартири. Це особливо важливо, тому що більшість альтернативних продавців боятися транспортувати і навіть зберігати в банках великі суми грошей, а можливі різкі зміни економічної ситуації і цін на нерухомість лякають їх ще більше.

Отже, альтернативна операція потрібна, щоб переїхати з однієї квартири в іншу, зробивши одночасно операцію з продажу старої квартири та купівлі нової, мінімізуючи при цьому ризики отримання і зберігання угод і незручності, пов'язані з переїздом і перепрописка. Всі ці зручності для «альтернативники» можуть вилитися в додаткові складності для інших сторін угоди, а вже якщо в ланцюжку відчуження квартир кілька альтернативних квартир, то ймовірність доведення такої угоди до логічного завершення оберненопропорційна кількості учасників.

Особливості альтернативної продажу.

Отже, ми розглянули альтернативну продаж на прикладі ланцюжка з двох квартир, для простоти званих «стара» і «нова». Однак в реальності в ланцюжку може бути кілька альтернативних квартир або кімнат, а також іпотечний кредит у будь-якого з покупців або необхідність проходження опіки.

Приклад. Моя клієнтка А. звернулася до мене за допомогою в продажу двох кімнат в комунальній квартирі з метою купити окрему однокімнатну квартиру. Покупець на одну з кімнат був був з прямими грошима. а покупець другий також виявився «альтернативників». Його покупець використав іпотечний кредит. Ми вибрали квартиру, в якій частка належала неповнолітній дитині, що зобов'язало продавця проходити опікунська рада і надавати дитині інше житло. Угода пройшла через 10 місяців після початку роботи.

Для простоти уявлення схема операції представлена ​​на малюнку:

В угоду були залучені шість (!) Сімей, п'ять об'єктів нерухомості, процес узгоджували чотири ріелтора і один самостійний покупець-іпотечникам.

Чим більше учасників в альтернативну операцію, тим більше інтересів потрібно враховувати при підготовці єдиної угоди. Випадання хоча б однієї ланки з ланцюжка альтернативних продажів (відмова продавати або купувати, форс-мажор, відмова банку в кредиті або органів опіки у видачі постанови) може звести нанівець всі домовленості з підготовки угоди. Ризик розвалу угоди один з найістотніших при альтернативної продажу. Сам процес альтернативної продажу може зайняти тривалий термін від 1 місяця до 1 року в складних угодах. Зі збільшенням кількості учасників угоди більш громіздкою стає і фінансова схема угоди, рух передоплат за квартири від ланки до ланки, ускладнюється розрахунок через банківську комірку, доступ до сейфу з грошима, контроль за державною реєстрацією договорів купівлі-продажу, наростає нервозність і психологічний тиск. Все це пояснює, чому альтернативні квартири коштують зазвичай на 5-10% дешевше вільних, а агентську винагороду за альтернативну операцію в 1,5-3 рази вище. ніж за просту продаж.

Яка альтернатива є у альтернативної продажу?

Альтернативні операції - явище звичайне для українського ринку нерухомості, тоді як в США така схема не використовується взагалі. Розвинений інститут іпотеки в США дозволяє взяти кредит для покупки житла, після чого клієнт може спокійно переїхати в новий будинок і виставити старий на продаж. Гроші від продажу надалі підуть на погашення кредиту. ВУкаіни такі схеми продажу застосовуються рідко, в основному через набагато менш вигідних умов кредитування.

Щоб піти від альтернативної продажу в деяких випадках альтернативну операцію розбивають на дві прості операції - продаж і подальшу покупку, наступних одна за одною. Це дозволяє позиціонувати квартиру, що продається на 5-10% дорожче, ніж у випадку з альтернативою, а також в подальшому брати участь у купівлі з вільними грошима і завдяки цьому отримати більший торг. Звичайно, розбиття в такому випадку пов'язане з певними незручностями: як правило, покупець при простий продажу хоче отримати фізично і юридично вільну квартиру. Для цього з квартири потрібно виписатися заздалегідь, можливо навіть «в повітря» і перевезти особисті речі в інше місце. Якщо така можливість є, то на стабільному ринку подібне розбиття може принести вигоду від 10 до 20% від продажної ціни. На нестабільному ринку проводити такі маніпуляції не варто, тому що послідовні операції будуть розірвані за часом мінімум в один місяць, і кон'юнктура цін може істотно змінитися.

Цікаво, що в Україні все трохи по-іншому відбувається: весь ланцюжок по операціях все намагаються провести в максимально короткі терміни (день-два), а сума комісійних від характеру продажу не залежить зовсім. При цьому наше законодавство дозволяє продаж житлоплощі з неповнолітніми тільки після надання нотаріусу документа про покупку для перших нового житла ... Такий ось «нюанс» - фактично, спочатку покупка, а потім продаж.

ВУкаіни сама угода проходить в один день, а ось підготовка може зайняти дуже тривалий термін.

Доброго дня.
Допоможіть будь ласка розібратися з ситуацією.
У моєї матері (пенсіонерки) є квартира в Києві, що дісталася у спадок більше 3 років тому.
Я знайшов людей з Києва у яких є квартира в Харкові, що дісталася в спадок менше 3 років тому.
Нас повністю влаштовують обидві квартири і ми хочемо помінятися без доплат. У радянські часи такий обмін був можливий, зараз наскільки я розумію немає.
Яким чином краще провести операцію що б обійтися без реальних грошей і бажано мінімізувати податки?
Чи можливо оформити даруванням?

Так як же з податками при альтернативну операцію?

Доброго дня!
Була куплена 1-ная квартира в новобудові за 3,5 млн.рублів (в документах вартість самої квартири 2 млн. Руб, решта - послуги забудовника) .Одержимо ключі, оформляю собственность.Хочу продати дану квартиру за 5 млн. Руб, потім в протягом місяця купити у того ж забудовника іншу 3-кімнатну квартиру за 8 млн руб (але за документами сама квартира буде коштувати 5 млн.руб, решта - послуги забудовника).
Які податки я повинна заплатіть.На даний момент не працюю. Спасибо заранее за відповідь! Дуже складно самій розібратися)) Ніякі податкові відрахування не отримувала.

Подробиці по альтернативну операцію, мене зацікавили. У мене квартира менше 3 років у власності. Хочу продати і відразу купити іншу. Податок платити не хочу.