Що робити, якщо орендарі не платять і відмовляються виїжджати хороший питання

- Що робити, якщо ми здали квартиру без договору, а мешканці не платять уже два місяці і відмовляються виїжджати? Чи допоможе поліція?

Відповідає директор юридичного департаменту бюро елітної нерухомості Must Have Анастасія Кузнєцова:

Якщо письмового договору найму ви не укладали, то переживати повинен орендар, а не власник. Ніяких прав перебувати в квартирі іншої сім'ї у тимчасових мешканців немає. У п.2, ст. 1 ЖК України недвозначно прописано, що «громадяни на свій розсуд і в своїх інтересах здійснюють належні їм житлові права, в тому числі розпоряджаються ними». Більш того, в п. 2, ст. 3 ЖК України зазначено, що «ніхто не має права проникати в житло без згоди проживаючих у ньому на законних підставах громадян». Тому я рекомендую викликати співробітників поліції, пред'явити їм свідоцтво про право власності на квартиру або виписку з ЕГРП і зажадати виселити незаконних мешканців. Навряд чи мешканці стануть чинити опір поліції - це вже кримінальний кодекс і зовсім інші наслідки.

А ось що стосується стягнення грошей, то тут в програші власник квартири: немає договору - немає зобов'язання наймача перераховувати орендую плату. Власник квартири може виселити мешканців, але може не побачити покладених грошей. Вихід в подібних випадках тільки один: по-хорошому домовлятися з наймачами.

У ситуації, коли немає договору, я б рекомендувала негайно скласти і підписати такий договір. У договорі найму житлового приміщення обов'язково повинні бути включені: предмет договору; опис квартири, що дозволяє однозначно встановити майно, передане в найм; орендна ставка і термін дії договору. Серед додаткових пунктів необхідно включити зобов'язання наймача внести заборгованість по оплаті. Якщо мешканці відмовляються підписувати договір, то власникам легше викликати поліцію і виселити недбайливих орендарів. Краще втратити орендую плату за два місяці, ніж за три місяці або півроку.

Відповідає генеральний директор АН «Червона гірка» Максим Логвінов:

Звернення в поліцію дійсно може допомогти, але процес обіцяє бути досить тривалим, тому що необхідно буде приходити з дільничним, вартувати недобросовісних орендарів під дверима або викликати рятувальників і ламати замки. Потім доводити, що орендарі знаходяться в квартирі незаконно. А якщо разом з ними будуть проживати ще й малолітні діти, то процес виселення може стати серйозним головним болем для власників житла. Так як квартиронаймачі можуть звернутися в органи опіки із заявою, що їм нікуди виїжджати і немає грошей знімати інше житло.

Якщо абстрагуватися від етичних аспектів даного питання, хоча подібні орендарі, швидше за все, від них теж абстрагуються, є один дієвий спосіб позбутися від непрошених гостей у власній квартирі. Хоча на майбутнє подібних помилок краще не робити, адже квартиронаймачі на довершення історії цілком можуть спробувати вивезти з собою і побутову техніку, і саме вам належить з чеками в руках доводити, що вона ваша, а не була куплена неохайними орендарями. До речі, подібних прикладів на ринку досить багато.

Повертаючись до питання виселення: власнику найпростіше буде звернутися в керуючу компанію, яка обслуговує його будинок. Там він пише заяву, в якому просить відключити свою квартиру від комунікацій. Як власник він цілком має право це зробити. Після цього залишається тільки почекати, скільки «злісні орендарі» протримаються в квартирі без води і світла. Але зустрічати на виході їх краще знову ж зі співробітниками поліції, щоб уникнути ескалації конфлікту, а також перевірити наявність у квартирі меблів, побутової техніки та загальний стан приміщення. Не виключено, що вам буде потрібно втручання компетентних органів, щоб зафіксувати завдані збитки і запобігти незаконному вивезенню вашого майна.

Відповідає і. о. керівника департаменту оренди компанії «НДВ-Нерухомість» Роман Зеленський:

Перш за все, здавати квартиру без договору неприпустимо. Угода, що існує тільки на словах, обертається цілим рядом проблем для учасників угоди.

актически люди знімають житло без договору і знаходяться в квартирі без всяких на те підстав. Щоб сторонні особи (а це саме так) звільнили приміщення, виклику поліції буде більш ніж достатньо.

Уникнути неприємних ситуацій допоможе укладення договору найму з обговоренням всіх деталей «на березі», ще до підписання документа. Угода складають в письмовому вигляді, передбачаючи всі моменти, що стосуються відповідальності і прав сторін, форми і періоду розрахунків, санкцій за порушення умов договору і прострочення оплати, а також матеріальну відповідальність наймача за меблі, техніку та інші цінності, що знаходяться в квартирі. У тому випадку, якщо сторони укладають договір (правильно складений документ має юридичну силу в суді), процес звільнення квартири стає чітко регламентованим. Крім того, підписання угоди змушує боку підходити більш відповідально до своїх прав і обов'язків. Відзначимо, що власникам квартир важливо вимагати депозит з наймачів. Дана сума не повертається, якщо наймач завдав шкоди майну в квартирі. Також відзначимо, що відповідно до існуючої практики орендарі повинні попередити власника квартири за 30 днів до звільнення приміщення, якщо ця умова порушується, то депозит не підлягає поверненню.

Відповідає експерт правового сервісу 48Prav.ru, адвокат Олена Габрієлян:

В силу ст. 674 Цивільного кодексу РФ, договір найму житлового приміщення повинен бути укладений в простій письмовій формі, якщо термін дії договору не менше року, то договір підлягає державній реєстрації, отже, будь-які усні домовленості між власником житлового приміщення і проживають в ньому особами не мають юридичної сили.

Однак виселити непорядних мешканців, які не бажають платити, не так-то просто. Поліція тут не допоможе, хоча теоретично співробітники поліції можуть вирішити подібну проблему, але на практиці у відповідь на ваше заяву вони порадять вирішити конфлікт за допомогою цивільного судочинства. При цьому, я раджу все-таки звернутися в поліцію, так як отримані в ході перевірки документи є доказом того, що у вашій квартирі без вашої згоди проживають конкретні особи.

Разом з тим, стягнути з відповідачів оплату за користування житловим приміщенням не вдасться, так як при відсутності письмового договору неможливо встановити умови проживання, в тому числі суму оплати і терміни.

Таким чином, договір необхідний для захисту ваших прав і законних інтересів, так як без нього ваші фінансові претензії не будуть задоволені, звільнити ж приміщення від проживають без вашої згоди осіб ви зможете за допомогою закону.

Відповідає провідний юрист групи правових компаній «Інтелект-С» Світлана Лебедєва:

За відсутності оформлених належним чином договірних відносин і при наявності заборгованості з оплати поліція буде швидше «страхітливим чинником», ніж реальним засобом позбавлення від недобросовісних мешканців. Силою видворити проживають в квартирі співробітники поліції не можуть, так як перевищать свої повноваження. Але підготувати документ, що підтверджує факт відсутності правових підстав для знаходження в квартирі сторонніх осіб, вони зможуть.

Примусове виселення мешканців власником, тим більше без участі поліції, може призвести до притягнення його до відповідальності. Наприклад, мешканці можуть звинуватити його в розкраданні речей, якщо власник виніс їх майно з квартири під час відсутності проживаючих в ньому, нехай і незаконно, осіб.

Якщо мешканці після візиту поліції добровільно не покинули вашу квартиру, доведеться звертатися до суду. Це, звичайно, затягне процес виселення, однак власник уникне пред'явлення до нього претензій з боку квартирантів.

Позовна подається в районний суд за місцем знаходження відповідача. Так як останнє відоме місце проживання квартирантів - незаконно займає квартира, то і подається заява в суд того району, де знаходиться ця квартира. Щоб підготувати доказову базу, перед поданням позовної заяви рекомендується звернутися в поліцію із заявою, в якому вказати на необхідність встановлення факту перебування сторонніх осіб у квартирі, а також встановлення їх особи. Не зайвим буде і показання свідків, наприклад сусідів. До позовної заяви необхідно додати копію документа, що підтверджує право власності на об'єкт нерухомості, а також квитанцію про оплату держмита. У цьому ж заяву можна пред'явити вимогу про стягнення орендної плати за період користування приміщенням, однак слід мати на увазі, що під час відсутності письмових домовленостей розмір орендної плати буде визначатися виходячи з середнього розміру плати, яка встановлюється зазвичай для таких договорів. Довести доведеться і момент, з якого мешканці почали проживати в квартирі.

Фото: Ewald Fröch / Fotolia

Що таке прибуткові будинки в современнойУкаіни?

У чому підступ низьку ціну апартаментів?

Як проходить оренда квартир з подальшим викупом?

Як убезпечити угоду при покупці квартири в новобудові?