Що потрібно знати при оформленні договору дарування нерухомості
Що ж потрібно знати про цю операцію? Чи можна оформити її так, щоб потім не шкодувати про «атракціоні небаченої щедрості»?
Подарунки приємно отримувати. І дарувати - теж. Якщо це прабабушкін столове срібло, букет троянд або книжка (нехай навіть ощадна), то документально такі презенти оформляти не треба. Однак якщо ви вирішили подарувати внучці дачку чи тітка захотіла віддати квадратні метри племіннику, слід дотриматися формальності, уклавши між дарувальником і обдаровуваним договір. Ким би не припадав вам той, кого ви вирішили облагодіяти, дарування - крок серйозний і вкрай відповідальний. Що ж потрібно знати про цю операцію? Чи можна оформити її так, щоб потім не шкодувати про «атракціоні небаченої щедрості»?
Умови дарування нерухомості
Правила дарування регулюються Цивільним кодексом РФ, цій темі присвячена глава 32. Якщо мова йде про квартиру, то, зрозуміло, що подарувати можна лише ту житлоплощу, яка належить вам. Тільки власник майна має право розпоряджатися ним на свій розсуд і може піднести в подарунок свою нерухомість кому завгодно, хоч Папі Римському. Якщо, звичайно, той погодиться прийняти такий дар.
Дарування засноване на взаємній угоді.
Одного бажання дарувальника безоплатно передати майно (як це відбувається, наприклад, при оформленні заповіту) недостатньо. І хоча за прислів'ям, дарованому коневі в зуби не дивляться, за законом належить отримати згоду обдаровуваного прийняти дар. Причому він має право відмовитися від нього без пояснення мотивів і причин.
Дарування - безоплатна угода.
Дарувальник дарує належну йому квартиру, а натомість не отримує нічого. Не можна передбачити в договорі, що квартира дарується в обмін на що-небудь, або подарунок зобов'язує обдарованого вчинити на користь дарувальника будь-які дії. Неважливо, чим керувався людина, яка вирішила проявити щедрість, - тому ходу немає. Якщо заповіт ніколи не пізно скасувати або змінити, то дарувальник раз і назавжди добровільно позбавляє себе прав власності на квартиру. Обдаровуваний ж набуває ці права, стаючи повноцінним власником подарованої житлоплощі.
Нарешті, дарування - безумовна операція.
Дарувальник презентує свою житлоплощу без будь-яких умов (наприклад, умови, що він залишається жити в цій квартирі). Подарував так подарував. Подарована квартира буде належати виключно тому, кому її подарували. На неї не поширюється правило спільної власності подружжя.
Можна пообіцяти подарувати свою нерухомість в майбутньому.
Наприклад, при настанні певної події: весілля дочки або сина, успішного закінчення вузу і т. Д. Тут, однак, слід мати на увазі, що якщо той, кому був обіцяний подарунок, раптово помре, то його спадкоємцям цей подарунок не дістанеться. Якщо тільки в договорі спеціально не обговорений пункт, за яким квартира переходить до спадкоємців обдаровуваного. Обіцянка має бути складено в письмовій формі і зареєстровано в органах, що займаються держреєстрацією прав на нерухоме майно та угод з ним.
Угода дарування можлива тільки за життя
На відміну від заповіту квартира передається у власність іншому власникові лише за життя дарувальника - закон не визнає можливості дарування на випадок смерті. Якщо ж договір дарування передбачає передачу дару онукові після відходу бабусі в інший світ, то такий договір вважається нікчемним (не має юридичної сили). Бабуся, яка має намір передати своє майно після смерті, повинна оформляти заповіт. І тоді до нього вже застосовуються правила цивільного законодавства про спадкування.
Чи може квартира повернутися колишнього господаря?
Чи допускається розірвання договору дарування? Закон дозволяє це лише в рідкісних випадках. У договорі дарування може бути обумовлено право дарувальника скасувати дарування у разі, якщо він переживе обдаровуваного. А коли дарування скасовано, подарована річ повинна бути повернута колишньому власникові (п. 5 ст. 578 ЦК України).
Причини розірвання угоди дарування нерухомості
Отже, угода дарування може бути розірвана в наступних випадках.
1. Коли недійсність договору. Наприклад, в ньому написано, що обдаровуваний зобов'язується довічно утримувати дарувальника. Подібне умова суперечить закону, оскільки це вже зовсім інший договір. З такими умовами він не матиме жодних правових наслідків.
2. Якщо це уявна чи удавана угода. Наприклад, для того, щоб приховати продаж кімнати в комуналці або частки квартири, громадянин оформляє договір дарування. А маскування йому потрібна для того, щоб не повідомляти сусідів, що мають першочергове право покупки. Якщо співвласники або сусіди по квартирі дізнаються, що мала місце передача грошей за підписаний і зареєстрований договір дарування і доведуть це в суді, угода буде вважатися уявної або удаваною, оскільки прикривала собою іншу угоду.
3. Якщо договір дарування підписаний недієздатним або неповнолітнім, а також громадянином, обмеженим судом у дієздатності (алкоголіком, наркоманом). Така угода теж недійсна і може бути розірвана, оскільки такі громадяни можуть розпоряджатися своїм майном лише за згодою своїх законних представників і опікунів.
4. Угода, укладена під впливом помилки. Договір міг підписати людина, яка не розуміла значення своїх дій і не міг ними керувати. Як правило, так поступають хворі, іноді люди похилого віку, вони підписують документи не Новомосковськ і не розуміючи, що саме підписують.
5. Чи може бути розірвана угода, укладена під впливом обману, насильства, погрози. Це станеться, якщо одна зі сторін доведе, що її змусили підписати договір. Скасування дарування проводиться в судовому порядку. У разі розірвання договору або визнання його недійсним подаровану нерухомість доведеться повернути без будь-якої компенсації.
Про оплату податку з подарованої нерухомості
Уже більше п'яти років діють поправки до Податкового кодексу, що стосуються податку з майна, що переходить в порядку спадкування чи дарування. Якщо податок на спадщину відмінено повністю для всіх без винятку, то від податку на дарування звільнені лише близькі родичі. До них, відповідно до Сімейного кодексу, належать:- подружжя, батьки і діти, в тому числі усиновлені;
- бабусі, дідусі та онуки;
- повнорідні і неповнорідні (мають загального батька або матір) брати і сестри.
Яку ціну можна вказати в договорі дарування?
У договорі дарування обов'язково повинна бути проставлена вартість квартири - від цієї суми залежить розмір податку. Якщо договір нотаріальний, то в ньому, як правило, вказується інвентаризаційна вартість. Якщо ж документ складається в простій письмовій формі, цифра може бути будь-хто. Дарувальник і обдаровуваний самі домовляються про ціну. Оцінили вони дар, наприклад, в 100 тисяч рублів, ця цифра і буде стояти в договорі. Зрозуміло, що чим менше ціна, тим менше доведеться платити податок. Закон не регламентує, якою саме має бути ця оцінка. Може бути і ринкової - справа хазяйська.
Які витрати при оформленні угоди дарування?
- Складання договору дарування у нотаріуса обійдеться в 1-1,5 відсотка від оцінки квартири. Агентство нерухомості за складання договору бере від двох тисяч рублів.
- Поверховий план і експлікація в БТІ коштують не дорожче тисячі навіть з виходом техніка на огляд «об'єкта» (приблизно 1000 рублів, полачівается прямо в БТІ, прямо через банкомат).
- Ще по 500 рублів підуть на оплату мита за реєстрацію угоди і державну реєстрацію права власності на житлоплощу.
Порядок дарування нерухомості
Отже, починаємо дарувати. Спершу складаємо договір дарування квартири. Договором дарування називається договір, за яким одна сторона (дарувальник) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (обдаровуваному) річ у власність. Операцію можна зробити в простій письмовій формі або в нотаріальній. Це як вирішать боку. Завіряти її в нотаріуса необов'язково. У той же час вважається, що оформлення договору в нотаріальній конторі передбачає більше гарантій. Однак звернення до нотаріуса не всім по кишені. Складений договір дарування підписується обома сторонами. У документі, як правило, є фраза про те, що обдаровуваний приймає дар. З цього моменту - ніяких претензій одна до одної бути не повинно. Скласти договір можна за допомогою юриста, але цілком можливо зробити це самостійно. Головне - дотримати основні вимоги.
Що необхідно вказати в договорі дарування?
Які документи необхідні для реєстрації угоди дарування?
Для складання договору дарування дарувальнику потрібно зібрати пакет документів. У нього входять:- виписка з будинкової книги;
- поверховий план і експлікація з БТІ (і там же, в БТІ потрібно отримати довідку про вартість, якщо договір дарування був оформлений нотаріально);
- виписка з фінансово-особового рахунку;
- правовстановлюючі документи на квартиру;
- нотаріально завірена згода другого з подружжя. Воно потрібно в тому випадку, якщо дарується нерухомість - квартира або частка в ній, або кімната, придбана дарувальником в період шлюбу і вважається спільно нажитим майном.
Оформлення документів в Росеестре
Що вигідніше з цих двох форм передачі нерухомості?
На цей часто задається питання законодавство відповіді не дає - тут все залежить від ситуації. Для потенційного власника квадратних метрів краще, звичайно, дарування. Право власності на житло виникає тут і зараз - за життя дарувальника. Квартира відразу переходить у власність обдаровуваного. Та й ризиків, що його виженуть від подарунка, майже немає: розірвати договір дарування можна лише в судовому порядку (причому для цього треба дуже постаратися). Заповіт же спадкодавець за життя може змінити і раз, і два, і три.
Новий заповіт скасовує всі раніше складені: прогнівав племінник тітку - і залишився без спадщини. Зрозуміло, що багато що залежить від взаємин, що склалися між дарувальником і обдаровуваним. Для того, хто дарує, ризик полягає в тому, що він за життя втрачає всі права на подаровану нерухомість. Якщо ви хочете зробити такий щедрий подарунок і впевнені в непорушності теплих відносин з дочкою (або з іншим родичем), дарування - найбільш надійний спосіб передати майно. Чи довіряєте дочки на все сто - можете сміливо оформляти дарчу. Є сумніви - пишіть заповіт. У другому випадку розпоряджатися житлоплощею спадкоємець зможе тільки після смерті заповідача. «Мінус» заповіту полягає в тому, що права на житло при спадкуванні можуть бути оскаржені.
Наприклад, існують так звані обов'язкові спадкоємці (зокрема, непрацездатні утриманці), які мають право отримати частку спадщини незалежно від того, згадані вони в заповіті. Крім того, не можна бути повністю впевненим, що не з'являться несподівані спадкоємці, які матимуть право претендувати на свою частку. Якщо заповіт в будь-який момент може бути змінено або скасовано, то договір дарування безвозвратен. Варто пам'ятати і про фінансовий бік справи.
При даруванні нерухомості той, хто отримує квартиру, якщо він не є близьким родичем дарувальника, зобов'язаний сплатити податок - 13 відсотків від вартості житла (оцінка ринкова або БТІ - на розсуд платника податків).
При спадкуванні ж хоч би не було майна, в тому числі нерухомості, податок не стягується. Відома безліч прикладів, коли люди похилого віку потім скаржаться, що ось, мовляв, обдарували улюбленого онука чи онучку, а ті не хочуть за ними доглядати, не допомагають матеріально. І запитують, як можна розірвати договір дарування. На жаль, ніяк. За договором дарування ніхто нікому нічого не винен. Дарують даром - подарував, і власність перейшла до іншого. А далі вже справа совісті людини, якого нагородили. У договорі дарування не може бути ніяких умов, на кшталт того, що я тобі дарую квартиру, а ти повинен за це мене утримувати. Це вже не дарування, а рента. Зовсім інша історія.
Які заборони та обмеження існують на угоду дарування?
1. Законні представники малолітніх (діти до 14 років) і громадян, визнаних судом недієздатними, не мають права брати участь в договорі дарування на стороні дарувальника від імені своїх підопічних. Навряд чи інтересам малолітніх або недієздатних громадян відповідає зменшення належної їм майнової маси в результаті укладення безоплатного договору дарування.
2. Не допускається дарування працівникам лікувальних, виховних установ, установ соцзахисту громадянами, які перебувають в них на лікуванні, змісті або вихованні, чоловіками й родичами цих громадян.
3. Не допускається дарування держслужбовцям і службовцям органів муніципальних утворень у зв'язку з їх посадовим становищем або у зв'язку з виконанням ними службових обов'язків. Адже підношення легко витлумачити як хабар. Так що відповідати таким дарувальників і обдаровуваним доведеться вже за кримінальним законодавством. Сайт www.aluminum-construction.ru - алюмінієві конструкції.